緣起：樓市調(diào)控地方版“國五條”細(xì)則陸續(xù)發(fā)布丨上線時間：2013年3月29日丨制作人：戰(zhàn)軍
●各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標(biāo)，一季度公布。
●市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計劃。
●2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?
●大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。
| 城市 | 主要限購措施 | 個稅措施 | 其他 |
|---|---|---|---|
| 北京細(xì)則全文 | 自3月31日起，禁止京籍單身人士購買二套房。 | 嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅，出售五年以上唯一住房免征個稅 | 進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例，新舊政策以存量房買賣合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。 |
| 上海細(xì)則全文 | 嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點強(qiáng)化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。 | 通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。繼續(xù)穩(wěn)步實施個人住房房產(chǎn)稅改革試點，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。 | 要嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)銷售各項制度規(guī)定，房屋管理與價格主管部門要加強(qiáng)配合，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價”、明碼標(biāo)價，商品住房銷售方案備案審核等規(guī)定。 |
| 重慶細(xì)則全文 | 無限購措施 | 對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅差別化稅率征收政策。 | 嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。要強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按照規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。主城區(qū)新建商品住房價格出現(xiàn)上漲過快、上漲幅度超過房價控制目標(biāo)時，提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。 |
| 廣州細(xì)則全文 | 非廣州市戶籍居民家庭能提供購房之日前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；非廣州市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。 | 嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定，即對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。 | 2013年廣州市新建商品住房(不含保障性住房，下同)價格漲幅要低于廣州市年度城市居民人均可支配收入實際增幅。 |
| 深圳細(xì)則全文 | 繼續(xù)實施限購，杜絕通過補(bǔ)繳社保、多重戶口等方式規(guī)避限購政策的行為 | 繼續(xù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，并根據(jù)房價變動，適時、適當(dāng)調(diào)整征稅評估價格，但對如何實施二手房交易“20%個稅”細(xì)則避而不談。 | 在房價調(diào)控方面，明確提出，確保2013年全市新建商品住房價格漲幅低于全市人均可支配收入的實際增長速度。 |
| 中央/地方 | 日期 | 消息來源 | 文件名稱 | 核心要點 |
| 中央 | 4月3日 | 國土資源部：將加強(qiáng)土地調(diào)控作為首要目標(biāo) | 國土資源部通知 | 加強(qiáng)和完善土地宏觀調(diào)控，加強(qiáng)和改進(jìn)新增建設(shè)用地年度計劃管理，強(qiáng)化土地規(guī)劃統(tǒng)籌管控； 加強(qiáng)和改進(jìn)建設(shè)項目預(yù)審，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控； 做好保障性安居工程用地供應(yīng)，切實維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。 |
| 4月9日 | 住建部：上調(diào)收入線標(biāo)準(zhǔn)以擴(kuò)大保障房覆蓋范圍 | 《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》 | 今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成470萬套、新開工630萬套； 各地適當(dāng)上調(diào)收入線標(biāo)準(zhǔn)，有序擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍； 今年年底前，地級以上城市要明確外來務(wù)工人員申請住房保障的條件。 |
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| 4月15日 | 國家發(fā)改委：八家房企違反明碼標(biāo)價規(guī)定受到查處 | 國家發(fā)改委通知 | 發(fā)改委通報八家房地產(chǎn)企業(yè)違反明碼標(biāo)價規(guī)定，罰款總金額超千萬； 房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格遵守《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，在交易場所醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊，一次性公開所有可售房源。 |
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| 4月16日 | 國土資源部：2013年全國住房用地供應(yīng)15.08萬公頃 | 國土資源部公告 | 2013年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去五年年均實際供應(yīng)量（9.77萬公頃）的1.5倍； 保障性安居工程用地計劃供應(yīng)4.15萬公頃，商品住房用地計劃供應(yīng)10.92萬公頃，“三類住房”用地計劃占住房用地計劃總量的比重進(jìn)一步提升至79.4%。 |
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| 4月27日 | 國土資源部：用地計劃指標(biāo)向保障性住房傾斜 | 《關(guān)于下達(dá)2013年全國土地利用計劃的通知》 | 2013年全國下達(dá)各地新增建設(shè)用地計劃安排量與去年持平； 控制大城市建設(shè)用地規(guī)模，合理安排中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)用地； 農(nóng)村地區(qū)實行新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)單列，單列規(guī)模不得低于國家下達(dá)計劃指標(biāo)總量的3%-5%； 用地計劃指標(biāo)要向保障性住房傾斜； 合理安排基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)用地。 |
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| 北京 | 4月1日 | 北京地稅局：嚴(yán)格執(zhí)行20%稅率 | 《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個人所得稅問題的問答》 | 能確定房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用的，個人所得稅以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關(guān)合理費(fèi)用后的余額，按20%個稅計算； 納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，稅務(wù)部門也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。 |
| 4月8日 | 北京住房公積金管理中心：公積金二套房貸首付提至7成 | 《關(guān)于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》 | 明確二套房標(biāo)準(zhǔn)，有住房、有貸款記錄以及有公積金提取記錄的，均視為二套房； 調(diào)整第二套房貸款首付比例：借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例不得低于70%； 根據(jù)借款申請人的月收入確定貸款額度； 限定借款申請人的月還款額，申請人人均月收入超過北京職工月平均工資3倍（含）以上的，月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%； 調(diào)整借款申請人的住房公積金繳存要求； 加大住房公積金違規(guī)行為的處罰力度。 |
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| 5月10日 | 北京住建委：新購保障房須夫妻共辦產(chǎn)權(quán) | 《關(guān)于規(guī)范已購限價商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房管理工作的通知》 | 家庭新購買經(jīng)適房或限價房時，必須夫妻雙方共同簽訂購房合同，房產(chǎn)證上也要寫上夫妻二人的姓名； 已購房屋未滿五年需要處置的，由住房保障部門指定符合條件的家庭購買，或按原價回購，不得上市出售。 |
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| 廣州 | 4月22日 | 廣州國土房管局：執(zhí)行商品房價格指導(dǎo) | 《關(guān)于落實廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督的通知》 | 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅銷售明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定； 商品住宅預(yù)售前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)辦理預(yù)售價格網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導(dǎo)； 未辦理網(wǎng)上價格申報的，或申報價格過高且不接受國土房管部門指導(dǎo)的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證； 超過申報價格銷售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。 |
| 浙江 | 4月7日 | 省直單位住房公積金中心：大幅提升公積金可貸額度月繳存比例 | 《關(guān)于調(diào)整2013年度省直住房公積金貸款月繳交額標(biāo)準(zhǔn)的通知》 | 連續(xù)繳存滿1年，且最近一年月繳存額在235元及以上的，可申請住房公積金貸款； 貸款額度收緊，以公積金貸款50萬元為例，此前月繳存額超過487元即可，調(diào)整后最低月繳存額提升至1088元。 |
| 蘇州 | 4月3日 | 蘇州住房公積金管理中心：公積金貸款額度調(diào)整 | 《關(guān)于調(diào)整蘇州市住房公積金貸款相關(guān)規(guī)定的通知》 | 貸款額度調(diào)整為公積金賬戶余額十倍（原為最高50萬），貸款年限按照月還款額度不應(yīng)超過月繳存基數(shù)的50%確定； 連續(xù)繳存期限上調(diào)至12個月； 中等偏低收入住房困難家庭購買保障性住房申請貸款的，其貸款額度可適當(dāng)上浮，最多不超過3萬。 |
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三輪樓市調(diào)控
關(guān)鍵點對比 |
2013.3.31調(diào)控措施 | 2011.1.26 調(diào)控措施 | 2010.9.29 調(diào)控措施 |
| 首套房首付比例 | --- | --- | 不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。 |
| 第二套及以上住房貸款 | 二套房貸首付升至七成 | 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 | 不分地區(qū)，要求各商業(yè)銀行一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。 |
| 非本地居民購房 | --- | 擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 | 對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。 |
| 限購目標(biāo) | 房價控制目標(biāo)：與2012年相比保持穩(wěn)定。 | 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。 | 對于房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。 |
| 家庭及個人購房限制 | 3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。 | --- | --- |
| 問責(zé) | 違反限購5年內(nèi)不得在本市購買住房。 | 對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。 | 明確要求地方政府未出臺新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺細(xì)則的要完善。 |
萬眾矚目，期待已久，如約而至，在三月份的最后兩天，北京國五條細(xì)則公布了。相比五天前的廣東省細(xì)則，明顯有新料，在房價控制目標(biāo)、限購、二套房貸、個人所得稅等方面有所細(xì)化與升級。
兩個城市均沒有表示要將房價降下來，北京稱讓住房回歸居住屬性，并沒說回歸合理價位，表態(tài)還不如溫總理，有了這兩個榜樣，其他城市也只會裝裝樣子，國五條再次把地產(chǎn)股砸出底部，目前就是機(jī)會。
綜合來看，感覺這次狼真的來了，房價瘋狂上漲的時代應(yīng)該是差不多終結(jié)了，未來一線城市將會被強(qiáng)制抑制住那種上漲的欲望，至于二三線城市，由于新型城鎮(zhèn)化未來將會如火如荼地進(jìn)行下去。
至于規(guī)定本身，堵假離婚之漏，動機(jī)也是可以理解的，雖然公正仍值得商榷。比如，真正離婚的，帶一個孩子，若有父母，僅有一套小戶型，不夠用，想再買一套，卻不被允許，是否不夠人性化？
150萬房價個稅多繳24萬
背景：吳先生在朝陽區(qū)購買了一套價值150萬的小戶型二類經(jīng)濟(jì)適用房，該房已滿五年可上市交易，但并非業(yè)主的唯一住房。
按現(xiàn)行政策：吳先生需替業(yè)主繳納總房價1%的個人所得稅，即150×1%=1.5萬元。
按照新政策：因該經(jīng)濟(jì)適用房最初價值僅為20萬元，如果按照差額繳稅即(150-20)×20%=26萬。
隨著新政的執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。中長期而言，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。而新房市場轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，部分購房者也會再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量上漲。
一些近期打算購買二手房的買家高度關(guān)注其中有關(guān)個稅的表述，擔(dān)心新的計征辦法將提高二手房交易成本，更擔(dān)心增加的稅負(fù)會被轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。預(yù)計新政策實施后二手市場的放盤量和成交量都會降低。
早年的房子，特別是房改房等，可能存在房屋信息缺失的現(xiàn)象。因此，可以預(yù)見，樓齡較老、近年沒有成交的房子受到影響的可能性較小；而近年有過成交、特別是電梯樓等，將受到很大影響。
| 買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)明細(xì) | |||
| 契稅 | 家庭唯一住房 | 90平米以下（含90m2） | 繳納1% |
| 90-144平米（含144m2） | 繳納1.5% | ||
| 144m2以上 | 繳納3% | ||
| 二套及以上 | 不論面積 | 繳納3% | |
| 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)明細(xì) | |||
| 不滿5年 | 滿5年 | ||
| 營業(yè)稅 | 144m2以下（含144m2） | 賣出評估價×5.6% | 無 |
| 144m2以上 | 賣出評估價×5.6% | （賣出評估價-買進(jìn)價）×5.6% | |
| 個人所得稅 | 144m2以下（含144m2） | 1、（賣出評估價-買進(jìn)價）×20%
2、賣出評估價×1% |
家庭唯一住房，免征；
非唯一住房： 1、（賣出評估價-買進(jìn)價）×20% 2、賣出評估價×1% |
| 144m2以上 | 1、（賣出評估價-買進(jìn)價）×20%
2、賣出評估價×1% |
家庭唯一住房，免征；
非唯一住房： 1、（賣出評估價-買進(jìn)價）×20% 2、賣出評估價×1% |
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個稅新政：一律按差額20%征稅
舉例說明：
若買房人在08年以80萬購入河西奧體一套兩居室房子，現(xiàn)在以200萬賣掉，差額為120萬，那么光個稅就要繳納：120萬×20%=24萬
| 稅收\分類 | 稅種 | 納稅對象 | 計稅依據(jù) | 稅率 |
|---|---|---|---|---|
| 開發(fā)流通環(huán)節(jié) | 耕地占用稅 | 占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人 | 實際占用的耕地面積 | 0.5-10元/平米 |
| 土地增值稅 | 凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人 | 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額 | 30%、40%、50% 60%（四級超率累進(jìn)稅率） | |
| 企業(yè)所得稅 | 中國境內(nèi)有生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得的企業(yè)，（除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外） | 應(yīng)納稅所得 | 33% | |
| 個人所得稅 | 在中國境內(nèi)有住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的個人，從中國境內(nèi)和境外取得的所得 | 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓"產(chǎn)的收入"額減除產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額 " | 20% | |
| 印花稅 | 在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受規(guī)定憑證的單位和個人 | 房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)時簽訂的合同價格 | 萬分之三 | |
| 契稅 | 在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人 | 房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)時簽訂的契約價格 | 3-5% | |
| 營業(yè)稅 | 在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人 | 營業(yè)額 | 5.5% | |
| 城市維護(hù)建設(shè)稅 | 從事工商經(jīng)營，繳納"三稅"（即增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅，下同）的單位和個人 | 納稅人實際繳納的 "三稅"之和 | 納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%
納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5% 納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。 |
|
| 保有環(huán)節(jié) | 城鎮(zhèn)土地使用稅 | 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人 | 納稅人實際占用的土地面積 | 0.5-10元/平米/年 |
| 房產(chǎn)稅 | 房屋產(chǎn)權(quán)所有人（個人免征） | 房產(chǎn)原值一次減除 10%至 30%后的余值（房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)） | 1.2%（12%）/年 | |
| 城市房地產(chǎn)稅 | 擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè) | 房屋折余價值或房屋租金收入 | 1.5%/15%（新房免三年） |
|
國家和地區(qū) |
物業(yè)稅 |
|---|---|
| 香 港 | 如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。 |
| 臺 灣 | 按我國臺灣物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)來看，144平方米以上的房源，每年收取的稅費(fèi)將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。 |
| 新加坡 | 由新加坡國內(nèi)稅務(wù)局對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。 |
| 日 本 | 日本財產(chǎn)稅主要是對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)課征的不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等，同時還有遺產(chǎn)繼承稅與贈予稅。固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為14%。 |
| 韓 國 | 韓國的財產(chǎn)稅和綜合土地稅達(dá)到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內(nèi)，還有可能進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財產(chǎn)稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。 |
| 美 國 | 不動產(chǎn)稅，歸在財產(chǎn)稅項下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例。目前美國的50個州都征收這項稅收，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。 |
| 德 國 | 不動產(chǎn)稅：根據(jù)評估價值的1%-1.5%征收。 |
| 法 國 | 不動產(chǎn)稅：持有不動產(chǎn)者，每年按3%的公平市場價值(fair market value)納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價值，或16%的公司所付出租金。 |
| 瑞 典 | 不動產(chǎn)稅，征收額度為不動產(chǎn)稅務(wù)評估價值的0.5-1%。自2001年起，對于單棟獨(dú)立家庭住房(相同于國內(nèi)別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。 |
| 意大利 | 不動產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估價值的0.4%-0.7%。 |
| 西班牙 | 不動產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估價值征收(一般低于市場價值的50%)，稅率在3%。 |
