21指數課題組

　　 本次研究選取了調控的十大重點城市、以及從嚴落地“國五條”的十大重點城市為樣本探討地方版“國五條”落地的市場走勢情況。

　　 根據21指數課題組測算，本輪房價上漲的趨勢并未因地方版“國五條”的落地而被打破，短期來看，房價下行并無明顯動力。

　　 也就是說，“十年九調”，被譽為史上最嚴“國五條”，恐成空調。

　　 首先，70個大中城市中，67個城市價格環比上漲；68個城市同比上漲，而北上廣深等十大重點城市的房價漲幅更居于市場首位。

　　 另外，從成交量來看，在經歷了3月趕末班車式的集中釋放后，環比下跌，但同比來看，依然增長42%，處于歷史高位。

　　 雖然短期來看，4月份地方版“國五條”的落地沒有扭轉市場預期。但更讓人憂心的是，房價后期漲幅也不明朗，無明顯的下行動力。這也是為什么包括北京市高層在內的政府感受到落地年內房價目標的壓力，升級限價，不斷給市場、企業施壓的重要原因。

　　 原因如下：首先，從主要城市的庫存情況來看，重點城市的庫存量較去年同期進一步下降，其中北京、廣州和南京等城市同比降幅均超過20%，杭州、上海、武漢和重慶等城市則基本保持平穩。從消化周期來看，截止到4月底，十大重點城市中除天津外，其余9個城市都在1年以內，其中廣州和南京已經不滿半年，后續供應壓力開始顯現。

　　 其次，從土地市場上來看，土地市場成交量和金額雙雙下滑，與此同時，地價仍未有明顯回落。

　　 另外，受新型城鎮化利好以及前4個月的銷售情況來看，房企仍看好未來市場，加大了開工量，并未受“新國五條”推出的過多影響。

　　 數據顯示，前4個月，住宅投資13121億元，增長21.3%，增速提高0.2個百分點，占房地產開發投資的比重為68.4%；商品房銷售面積29761萬平方米，同比增長38%，增速比1~3月份提高0.9個百分點。

　　 另據21指數課題組跟重點企業交流，和對熱點項目的了解來看，幾乎沒有主動降價的企業和項目。

　　 正如國家統計局城市司高級統計師劉建偉所表述的，房價上漲預期尚未根本性解除，房地產市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期。

　　 被譽為史上最嚴“國五條”重壓樓市，為何仍舊沒有扭轉房價上漲預期？

　　 21指數課題組認為：新型城鎮化利好的拉動下，房地產市場長線看好成為一個趨勢。

　　 其次，短期來看，從政策落地的情況來看，政策的后期執行力度遠低于預期，購房者積極入市的預期并無扭轉。

　　 對于影響市場預期最大的政策20%個稅而言，除了北京之外，其余各地的“20%個稅”政策執行均“懸空”；再從房價目標責任的情況來看，全國無一城市房價目標下行，僅有北京、上海提到年度房價趨穩的目標，其他城市諸如廣州、杭州等房價目標均和當地GDP、人均收入漲幅掛鉤，可部分解釋為“漲價”目標。

　　 實際上，就北京嚴格落地20%個稅的實際效果來看，似乎也不盡如人意，70個大中城市中，66個城市二手房房價上漲，其中，北京漲幅最高，為2.0%。

　　 21指數課題組發現，市場上存在諸如“假離婚”，將二手房變成免稅房源出售的情況以及通過拆分交易價格以做低房屋的網簽價格，進而壓低交易差價的情況鉆政策漏洞的情況。

　　 在市場預期不變，供需尚未逆轉的背景下，二手房房主不可能存在降價拋售房源的情況，與此同時，增加的20%個稅部分，將會在實際執行上，由買方承擔。

　　 實際上，不管是政策落地、從嚴落地或者是未落地城市，房價整體呈現向上的趨勢。

　　 21指數課題組認為，核心原因是貨幣供應量增加，導致市場熱錢的流動性寬松。

　　 央行的數據顯示，當前的信貸以及流動性擴張形勢較為迅猛，1-4月份中國國內M2同比增速分別為16%左右，均高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標。

　　 國內“穩增長”背后貨幣“流動性”的持續寬松、歐盟與澳大利亞等地區的降息、美國與日本等國貨幣濫發等，這些內外因素不可避免地使CPI不斷面臨反彈壓力，通脹預期也會越發明顯，最終將誘導中國新一輪資產價格上漲，尤其是房價的上漲。

　　 綜上，21指數課題組建議，要加快研究以房產稅為核心的樓市調控的長效機制建設，并且啟動土地制度改革，扭轉供需。