持續領漲全國 市府倍感壓力

　　李樂

　　房價在70城市房地產價格監測系統中連續領跑的表現，正在促使北京市政府出臺多項措施控制房地產各項數據的漲幅水平。當下，北京市地稅局已經對申請預售價格比成本“增值”較高的房地產項目，以預期預收款額8%征收土地增值稅，而在此之前，預征上限為5%。

　　目前，這項稅收政策已經開始實施。作為配套政策，北京市地稅局和北京市住建委已經完成了就預售許可申請相關信息的共享。北京市地稅局在進行土地增值稅的預征過程中，將直接調取開發企業在住建委申報的預售價格，在與申報的成本項核銷后，對增值幅度較大的地產商，實施“從重預征”。

　　北京市政府希望借此對開發商形成“威懾”，迫使其在價格制定階段，采用相對較低的定價策略，從而避免過重的稅負。在此之前，北京市住建委已經通過核發預售許可證環節，對開發企業預售價格進行限制。

　　從重預征

　　“我們北京的項目已經有按照8%預征土地增值稅的了，新的征稅政策已經執行了一段時間，地稅局已經通知過了。”5月14日中午，北京某國有房地產開發企業財務部門有關負責人向《中國經營報》記者表示：“增值部分越大，預征比例越高。”

　　萬科企業、保利地產[微博]、中化方興等大型房地產開發企業北京公司的有關負責人，也都證實了上述說法，并稱北京市政府已經將此項政策，列為落實國務院加強房地產調控政策的重要手段，因此在執行過程中，十分嚴格。

　　土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。由于中國房地產開發采用期房預售體制，因此，北京等特大型城市均采取“預征繳”制，即在開發企業申報并獲批準預售價格的基礎上，核減開發成本、支出和費用，形成預期增值額，而后按照相應比例先行預征，在財務周期結束時，再補齊剩余稅收費用。

　　中國當前土地增值稅采用累進稅制，最高土地增值額的60%將被征收土地增值稅，而在預繳制下，預繳額則直接按預期銷售額計算。如一個樓盤的預售值總額10億元，其需預繳的額度最多達8000萬元，而這是在期房尚未預售的情況下預先支出的，因此現在定價越高，預繳率也就隨之提高。

　　“之前最高的預征比例是5%，現在上限調整到8%，增值比例越大，預征的比例也就越高。”前述北京國有房地產開發企業的財務負責人向記者表示，除保障性安居工程的各類開發建設項目外，所有商品住房開發建設項目都適用于這項規定。

　　記者了解到，北京市地稅局已經制定了這項政策的有關細則。根據細則規定，對預計增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地產開發項目，分別保持現行的土地增值稅差別化預征率2%、3%不變；對預計增值率大于100%、小于等于200%的房地產開發項目，按照銷售收入的5%預征土地增值稅；對預計增值率大于200%的房地產開發項目，按照銷售收入的8%預征土地增值稅。

　　除此之外，對于容積率小于1.0的房地產開發項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅，此前，這一預征比例一直維持在3%。

　　房稅聯動

　　為了確保該項政策能夠得到有效落實，在北京市政府的協調下，北京市住建委和北京市地稅局就房地產預售價格申請實施了信息共享，即北京市地稅局在預征房地產開發企業的土地增值稅時，將依據商品房樓盤在住建委申請、獲得批準的預售價格。

　　“工作的第一個結點是在住建委，而不是地稅局。”廣東某大型房地產開發企業北京公司負責人向記者表示。在新的土地增值稅預繳政策實施后，在申請預售許可所須填報的材料中，除土地使用權證信息、規劃許可證、開工許可證等證照和預售價格外，還須填報商品房預售方案或現房銷售方案。

　　在銷售方案中，除了擬預售價格外，還須填報建安成本、土地成本等事項，并對土地增值額和增值率進行匡算。根據開發企業銷售方案的相關信息，北京市住建委將進行初步審核，審核通過后，北京市住建委將審核通過的相關信息轉至北京市地稅局，由北京市地稅局就成本、費用項進行再次審核。

　　在北京市地稅局對上述內容進行審核并通過后，將據此內容信息形成《稅務事項通知書》的形式告知納稅人，要求其在征期內按照規定的預征率計算繳納土地增值稅。而在此之前，土地增值稅的征收方式，即在預征的過程中，由開發企業填寫包括預售價格在內的信息，而后由地稅局審定。

　　一位業內人士告訴記者，在原有體制下，僅由征管部門對預售價格的信息進行核實，并不能確保100%的正確。但是，在現有的體制下，開發企業通過預售價格、成交價格等手段，規避或者降低土地增值稅額度的情況，就已經沒有空間。

　　打壓數據

　　在執行預售價格審批干預、分類從重預繳土地增值稅手段的同時，北京市政府已經開始緊張研究“將普通商品房納入限價管理序列的有關規范”。

　　記者了解到，上述規范有可能通過在土地出讓環節將未來限制銷售價格作為出讓條件的方式進行，即在政府出讓土地前，設定最高限價的標準，開發企業參與投標或競標，就必須接受政府設置的前提條件。

　　目前，尚未確定的是基于限價的這類住房的購買資格審定和再上市交易的限制。在正在探討的這一規范中，有兩種意見：一是先對購房資格進行審定再對再上市交易進行限制；二是只對再上市交易進行限制，不對購買資格進行審定。

　　“資格審定是為了打消或者盡量減少投資屬性，其實通過再上市交易的限制以及增值額部分的分配，也可以打消其投資屬性，只要管住終端，就沒有問題，過多的資格審核往往會帶來更多的違規或者腐敗的問題。”中國房地產學會副會長鐘燕敏向本報記者說。

　　從2013年2月開始，北京房地產市場價格漲幅一直在70大中城市房地產監測體系中名列前茅。其中2月新房價格以3.1%、3月二手房價格以4.1%“領漲”全國。這讓北京市政府感受到了巨大的壓力。

　　第三方市場監測機構的數據顯示，盡管從3月以來，北京樓市的主要成交量均集中在五環沿線地區，但以成交額作為統計口徑，四環以內項目的成交額約占同期成交總額的26.1%，而其成交價格約是五環沿線成交平均價格的4倍。這些高價項目，對北京房價漲幅“貢獻頗多”。

　　記者了解到，在這些項目中，不少是拿地較早的土地，增值額較大，如果從重征收土地增值稅能夠對這批項目產生影響，北京房價的“數據壓力”將在一定程度得以緩釋。