楊紅旭[微博]

　　從2月下旬開始，對于國五條、國五條細則以及地方細則，媒體持續關注。從4月開始，市場發生了細微的變化，很多人尚未重視這一點，或者即便看到苗頭，卻也不明就里。

　　首先，觀察成交量。4月，全國主要城市的二手房成交量，相比3月出現大跌。當然，這也與3月成交量巨大的基期有關，買賣雙方擔心“20%個人所得稅”，3月的“末班車”行情故而格外壯觀。

　　新建商品住宅亦呈調整之態。4月，上海易居房地產研究院監測的20個城市新建商品住宅成交面積，環比3月下降33%，但同比仍增長25%。然而，需要關注的是，4月成交量不僅低于3月，而且還創過去12個月的新低 (剔除包含春節的2月)。這也就意味著，4月成交量的調整，已非僅僅是3月亢奮后的自然回落了，而是意味著新一輪成交調整的開始。

　　或許，有人認為4月大幅回落還有一個主因：推盤量減小。一方面，北京、廣州等少數城市對項目定價限制較多，導致部分樓盤無法及時預售；另一方面，一季度大量推盤后，4月可以新推的樓盤數量減少。確有此因素，但并非主因。4月份，20個典型城市新增商品住宅供應量同比增長32%，環比減少13%。成交量環比下跌的幅度，遠大于供應量減少的幅度，也就意味著新推樓盤的去化率有所下降。

　　結果是，住宅庫存量反彈。截至4月底，三線城市的庫存繼續攀升，一直未觸頂，反映出三線城市的庫存量過大，是制約其房價上漲的主要因素。而原本持續回落的一二線城市，近幾個月來庫存首次小幅反彈，雖然一二線城市的住宅去化周期仍然偏低，分別為7.3和8個月，但已發出見底信號。

　　其次，關于房價。筆者主要跟蹤全國70個大中城市的房價指數，1月、2月、3月，其環比漲幅分別為0.57%、1.08%和1.09%，顯而易見，國五條出臺后，3月房價漲幅仍在擴大，但非常微小，而2月相比1月卻是翻倍擴大。這就意味著，房價漲勢已現緩和之態。另外，民間機構統計的百城價格指數表明，4月是連續第11個月環比上漲，但漲幅比3月縮小0.06個百分點，而且上漲城市數量比3月減少了8個。

　　民眾認為國五條未能見效，主要著眼于房價尚未由漲轉跌。如果按這一標準，則還需要等待一年，甚至更長的時間。短周期的規律是，成交量先跌，價格漲幅回落，然后需要較長時間，才會出現房價的下跌。但即便未來房價下跌，也并非老百姓所期望的那種下跌三至五成。近十年曾有過兩次房價下跌，一次是2008年下半年至2009年一季度，另一次是2011年四季度至2012年上半年。兩次下跌的跌幅都很小，70個城市的平均跌幅皆未超5%。

　　總體而言，關于2013年的樓市走向，筆者繼續堅持年初時提出的“振蕩上行”。若無國五條，則為直線拉升，正是國五條的出臺逼使市場出現短期調整，也即“振蕩”。二三季度，市場將有所調整和振蕩，尤其是成交量更明顯一些，四季度成交量可能再度反彈；至于價格，主要表現為漲幅回落。一方面，價格變化滯后于量；另一方面，補庫存進程偏慢與流動性趨松，這兩大因素仍對房價具有支撐作用。

　　至于房地產調控，筆者建議有三。其一，地方細則的“力道”可以理解，這次市場回暖區域差異大，大部分三四線城市只是溫和復蘇，應允許各地因地制宜。其二，一季度GDP增幅只有7.7%，低于去年四季度的7.9%，房地產對于穩增長具有重大意義，調控力度不宜過大。況且當前房企購地量、房屋新開工等建設指標仍在低位徘徊。其三，市場已經開始降溫，雖然房價沒跌，但只要能抑制住過快增長的勢頭，就已不錯，不妨觀察至四季度再做決斷。

　　(作者為上海易居房地產研究院副院長)