北京：庫存下降供求矛盾凸顯

　　記者陸昀5日北京報道

　　4月是“國五條”新政落地的首月，北京的純商品住宅成交量降幅明顯，高達五成，房價統計數字也呈現滯漲，但供求矛盾仍凸顯。業內普遍認為，京城商品住宅后市取決于市場博弈。

　　今年前4個月，北京市新建商品住宅市場經歷了一次較大的起伏。1月份、3月成交量均維持在萬套以上，但在新政與供給不足影響下，4月份純商品住宅成交量不足1月份、3月份的五成。有數據表明，截至4月31日，北京4月份全月新房市場網簽套數為15844套，二手房市場為6736套，環比分別下降了41%和86%。根據麗茲行豪宅研究院獨家數據顯示，北京4月份的高端二手住宅成交量下滑更為明顯，總計105套，環比下降88.35%，同比下降40.34%，為2012年3月份以來最低值。

　　4月份北京樓市成交量的大幅下降，并未出人意料。21世紀不動產分析，受新國五條影響，3月份北京房地產市場集中成交，行情一度達到爆棚，這在一定程度上透支了市場的交易量。進入4月以后，尤其是二手房市場，前來門店咨詢的客戶寥寥，連續多天成交掛零，直到4月20日以后，經紀人帶看的客戶才逐漸增多。價格方面，受到20%個稅影響，二手房市場部分區域出現了降價的現象，但整體基本穩定，新房市場在政府強力管制下，體現在統計數據上的房價呈滯漲。4月份頂級高端住宅成交量下降帶來的基數值減小也使高端二手住宅呈現被動的價格下降。

　　據鏈家地產[微博]市場研究部統計，4月新增商品住宅期房項目10個，總供應量3119套，較3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。鏈家地產認為，受新政影響4月商品住宅供應一反常態，出現大幅下滑。供應量達到2011年限購同期的最低值。一方面，是受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。另一方面，當前房企的漲價意愿仍然較強，存在博弈心態。開發商短期可能會堅守價格保持觀望，但在資金和銷售進度的壓力下，也會調整價格逐步入市。隨著傳統銷售旺季到來，預計5月上旬市場供應或會出現小幅增長，但較難出現集中釋放，低量供應的態勢依舊會持續，導致庫存不斷下降，這將使商品住宅市場的供需矛盾突出。

　　由于目前北京新建住宅預售證監管非常嚴格，所有項目均不允許超過之前或者同區域價格，雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，新建住宅價格停漲，進而影響著二手房的價格。中原地產市場研究部分析，北京樓市后市主要要看新房市場。北京新建住宅市場如果沒有限價房入市稀釋房價的情況下，北京預售證監管的力度不會降低。雖然短期內純商品房的開發商可以延緩獲得預售證，但如果政府監管時間超過兩個月，開發商不僅要面臨客戶需求變化的影響，房企的資金壓力也將明顯加大。所有預期在1-2個月的市場博弈后，很有可能出現部分項目加快預售。預計房價在目前3個月內零上漲的可能性非常大。

　　深圳：剛需仍是置業主力

　　記者胡嘉莉5日深圳報道

　　為期5天的2013中國深圳國際房地產博覽會今天在深圳會展中心閉幕。來自海外的多達200個樓盤閃亮登場，除了賺足了吆喝、熱鬧外，本屆房博會，卻意外地呈現墻內開花墻外香的景象。

　　來自深圳市規劃國土委的統計數據顯示，5月1日至3日全市新房成交178套，三天成交量分別是14套、116套和48套，日均成交近60套，成交均價為19460元/平方米。其中90平方米以下戶型成交量為153套，顯示出剛需仍是置業主力。

　　據了解，本屆房博會并沒有引來更多的本土企業參會熱情。多家大型房企等集體缺席，本土僅有7家房企攜14個項目參展。相對而言，惠州、珠海、東莞等周邊城市乃至歐洲等海外項目參展的熱情要高漲很多。

　　本屆房博會，是“國五條”細則落地一個月后的全國第一個房地產博覽會，其意義非凡。記者在現場看到，“不一樣”的房博會，品牌開發商卻不見蹤影，盡管這兩天是周末，多家房企推出了各種T臺秀以吸引顧客，但是記者在現場見到，并沒有出現往年那種人擠人的熱鬧非常的景象。顧客“今不如昔”令業界大感失望。

　　在展會現場，記者注意到，無論開發商還是置業者心態都顯得較為平和、放松，少了以往那種浮躁、慌張的情緒。開發商的心態是“產品只要有賣點不愁賣”，置業者則普遍持“有條件買就買，沒條件買就等”的態度。連日來，記者在房博會采訪發現，中小戶型仍是市場的寵兒，尤其是90平方米以下的住宅成為首套剛需置業者的首選。

　　事實上，與往年的不同，來參展的地產商中，四大上市房企“招保萬金”四強只剩下“金”，金地集團攜深圳中心、金地天悅灣、金地名峰、金地湖山大境、金地博登湖、金地朗悅、金地龍城中央等共7大樓盤現場展示。本屆房博會土地展還在以往服務土地交流的基礎上，增加了招商局、產業園區、工業園區等招商引資項目，此外還有重慶、天津、青島、海口等全國逾30個城市帶著“土地”前來參會。

　　上海：中高端市場房租漲幅擴大

　　記者楊聯民李剛5日上海報道

　　2013年4月，上海房屋租賃指數為1398點，比3月上升6點，環比上漲0.41%，相比上月縮小0.09個百分點。4月租金漲幅總體回落，而其中高端市場漲幅擴大。

　　上海房屋租賃指數辦公室認為，隨著滬版“國五條”細則的發布，租賃市場中“售轉租”、“買轉租”的現象開始擴大，占到掛牌房源量的兩成左右。但由于買賣市場持續數月的“末班車”效應，直接導致了租賃房源后續供應量減少，市區內中小戶型漲租情況依然明顯。租賃市場與買賣市場的關聯效應凸顯。

　　4月11日，上海市住房保障和房屋管理局宣布：5月1日起，上海再降廉租住房申請“門檻”，家庭人均月可支配收入在2100元以下(含2100元)、人均財產在8萬元以下(含8萬元)即可申請廉租房。而普陀馨越公寓、徐匯馨逸公寓共6000余套市籌公共租賃住房今年二季度起將分批實施供應。此舉將緩解租賃市場的供應狀況。

　　高端房漲幅唯一擴大。2013年4月，上海高端市場租金環比上漲0.35%，漲幅比3月擴大0.04個百分點。

　　市中心區域漲幅較高的靜安寺、鎮寧路、新天地板塊分別上漲0.60%、0.51%、0.47%；非市中心區域的漲幅較高的是閘北不夜城、普陀光新板塊，分別上漲0.45%、0.42%。受3月二手房成交火熱影響，不少業主高位套現，高端市場房源減少明顯，隨著細則落地后，二手房成交恢復平靜，由售轉租房源入市補充，高端租賃市場活躍，租金漲幅穩定在上月水平。4月成交較好的多為月租金8000元至1.2萬元之間的房源，客戶多為一些中國籍的企業高管和高級技術人員，外籍租客比例出現下降。

　　中端房熱點回歸市區。2013年4月，上海中端市場租金環比上漲0.42%，漲幅比3月縮小0.14個百分點。

　　所監測的11個區全部上漲，其中漲幅最高的虹口、閘北、寶山分別上漲0.64%、0.54%、0.52%。而上海市中心區的漲幅則相對較低。一是少部分新興城區的租金水平已接近相鄰市區的租金，租客被迫另尋他處。3月底上海出臺“國五條”細則，結束了3月份的買賣交易高峰，部分人群陷入觀望，而少部分市中心購房者和業主仍抓緊最后的時機完成成交，加劇了市中心租賃房源緊缺，租金上漲。

　　低端房整體領漲全市。2013年4月，上海低端市場租金環比上漲0.52%，漲幅比3月縮小0.06個百分點。

　　低端市場經過前數月的連續上漲，租金水平已在一個相對較高的位置，但上一輪的買賣熱潮帶動了不少改善置換客，老工房減少明顯，租金仍出現較高漲幅。上海市區內的小戶型仍是“搶手貨”。

　　上海房屋租賃指數辦公室分析到，雖然“國五條”對樓市產生一定影響，但房東對自己房子短期內租售定位還是比較清晰，沒能趕在政策“末班車”成交的房源轉向租賃市場，邊租邊等行情，等滿5年行情好了再賣。4月份的租賃市場租金漲幅總體回落，租賃市場的發展趨勢和買賣市場密切關聯。