京城樓市在“兩限”令下面臨重壓，小戶型過渡已成阻力，“一步到位”大戶型產(chǎn)品受推崇

　　理財周報房地產(chǎn)實驗室研究員 李劭婷/文

　　今年3月，國五條細則出臺，20%的交易稅使得二手房市場受到限制。緊隨其后，北京市住建委開始嚴格控制房地產(chǎn)預(yù)售證的審批速度和節(jié)奏，“限價令”應(yīng)聲落地。

　　在國五條和即將擴圍的房產(chǎn)稅的嚴格限購限貸背景下，購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化。很多改善型置業(yè)客戶紛紛選擇“一步到位”進行置業(yè)，而具有空間舒適度、能滿足幾代同堂居住需求的大平層產(chǎn)品成為越來越多終極置業(yè)者的首選。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，選擇大平層產(chǎn)品，不僅要關(guān)注區(qū)域、地段、配套等，還應(yīng)注意房子空間尺度感、功能區(qū)域的配置等，是否能夠最大程度滿足幾代同堂大家庭的居住需求。

　　新房供應(yīng)收緊

　　繼4月以來北京市住建委對房地產(chǎn)預(yù)售證審批從嚴后，北京“限價令”近日再度升級：已經(jīng)通過北京住建委審批的預(yù)售證，還需要新添一道“關(guān)卡”——提交至市長辦公室，由分管副市長陳剛親自過目，審批劃鉤后才能最終確定能否給批。

　　“國五條”政策下的限價令，要求新房預(yù)售價一不能明顯高于上一期項目售價，二不能高于周邊二手房價，三不能超過上月銷售平均價格。現(xiàn)在，又在此基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼預(yù)售證審批環(huán)節(jié)，充分顯示出地方政府遏制高房價的態(tài)度和決心。

　　然而，這一政策卻引起了業(yè)內(nèi)不少人士的擔憂。鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部張旭分析認為，由于價格管制嚴格，項目入市有一定困難。盡管最近兩周新建期房市場供應(yīng)有小幅回升，但供給缺口卻依然存在。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日，北京新建商品住宅庫存再次刷新紀錄，下跌至60869套，而目前的消化速度日均約為230套房源。如果供應(yīng)不能及時補足，庫存有望跌破60000套。

　　“限價令”使得樓市供應(yīng)受到一定影響，而已經(jīng)實施近三年的限購政策又在很大程度上壓制了部分購房需求，京城樓市在“兩限”令下面臨重壓。

　　購房成本驟增

　　事實上，國五條細則出臺最引人注目的，也被認為最嚴厲的，是出售住房計征20%個人所得稅。

　　以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前按全額1%征稅，需繳個稅2萬元，新政后按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當于房屋成交價的14%。

　　由于這一政策規(guī)定涉及面很大，與很多人切身利益相關(guān)，引起不少換房族的擔憂。北京偉業(yè)我愛我家認為，二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收，對于部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，對于首付30%的客戶而言，相當于首付款成數(shù)升至45%。這還未計算營業(yè)稅、契稅等仍要繳納的稅種，可以說這一新政極大提高了首次置業(yè)和“賣一買一”的改善型人群購房成本。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，這一政策嚴格實施后，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響，成交量會明顯下滑。

　　根據(jù)北京住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京市4月份二手住宅網(wǎng)簽總量為5212套，環(huán)比3月份大幅下跌88%，與去年同期的網(wǎng)簽量相比也下降47.8%。北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)近18個月來新低，市場相對冷清。

　　“一步到位”置業(yè)成趨勢

　　在樓市“限購”基調(diào)未變、國五條新政加碼背景下，第二套房購房資格越來越嚴、購房成本越來越高。在這種情況下，無論剛需還是改善型置業(yè)，一步到位的需求越來越多。

　　業(yè)內(nèi)專家分析認為，住宅投資風險升級，換房成本也大大增加，之前買一套小戶型暫時過渡的做法，非但不會為換第二套房節(jié)省投資，反而可能會成為阻力。一步到位置業(yè)，將成為未來房地產(chǎn)市場的主流。

　　值得注意的是，自住、“一步到位”置業(yè)對房子的要求較高，首先必須是大戶型，以滿足幾代同堂居住需求；其次是追求舒適度，這就要求房子既具有空間尺度感，又能擁有優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境和貼心的物管服務(wù)。此外，區(qū)域、交通、配套等也在考慮范圍之列。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在多次改善、終極置業(yè)的購房群體中，能夠滿足大家庭居住需求的大平層產(chǎn)品更受青睞。

　　一位多年關(guān)注中高端住宅的業(yè)內(nèi)人士指出，選擇大平層產(chǎn)品，需要考慮小區(qū)擁有足夠的車位配比，同時，較低的容積率、較大的樓間距也是大平層產(chǎn)品選購中必須考慮的因素。

　　記者看盤

　　華潤首推大平層產(chǎn)品附和“一步到位”剛需

　　低密度、大平層、空間舒適度等成為了“一步到位”置業(yè)者購房的關(guān)鍵詞。而據(jù)記者了解，在京城的熱銷項目中，位于大興黃村板塊的華潤·公元九里恰恰滿足上述購房需求。

　　事實上，在發(fā)掘優(yōu)越地段價值的同時，華潤·公元九里完美融合了華潤對空間尺度恰到好處的把握以及對生活深度充滿智慧的理解。該項目以50%以上的綠化率、1.74的超低容積率，成為京西南首席低密大宅，實現(xiàn)了“世家階層”的終極置業(yè)理想。

　　據(jù)了解，華潤·公元九里三期主力戶型為220～680平米精裝平層大宅，項目定位為高品質(zhì)低密度大戶型產(chǎn)品社區(qū)，在空間設(shè)計和精裝修風格上都充分體現(xiàn)了對品質(zhì)生活的追求。

　　值得一提的是，華潤·公元九里的增值服務(wù)體系整合了華潤置地各類高端大戶型產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)驗，不僅對收納系統(tǒng)做了全面升級，體現(xiàn)科學(xué)的空間設(shè)計理念，而且形成了公共空間的禮儀系統(tǒng)和人性化關(guān)懷系統(tǒng)。如雙大堂雙玄關(guān)的精裝設(shè)計、全地下無塵車庫，以及超靜音新風系統(tǒng)、夜視系統(tǒng)、玄關(guān)主臥客廳的雙控開關(guān)等等，在實現(xiàn)家族尊貴感的同時，最大限度貼近家庭成員的行為習(xí)慣。

　　作為法式建筑風格平層大宅，華潤·公元九里采用全干掛石材外立面，使建筑物呈現(xiàn)出厚重感和價值感，運用現(xiàn)代材質(zhì)和工藝，將傳統(tǒng)的精華和時代的審美完美融合。

　　此外，項目周邊環(huán)繞翡翠、濱河、金星、興旺、高米店、康莊六大公園，是難得一見的公園中央的官邸，也因此被認為是京城的“后花園”。