京版“國五條”落地細則執行“滿月” 4月二手房交易量環比下滑88%

　　部分含稅房降價讓出20%個稅金額

　　本報記者  劉宇鑫

　　“這套二手房是否需要20%的個稅？含稅房我就不看了。”北京版“國五條”落地細則執行1個月來，這句話幾乎成了中介聽得最多的購房人口頭禪。比起政策執行之初的房價“鐵板一塊”，1個月過去后，如今同一區域內條件相當的二手房里，“滿五年且惟一”的免稅房與不符合免稅政策的含稅房之間，價格差異開始顯現。

　　昨日，市住建委公示的網簽數據顯示，4月份，北京全市二手住宅網簽總量僅為5212套，環比大幅下跌了88%。即便與去年同期的網簽量相比，也下跌了47.8%。4月份二手住宅網簽量創下最近18個月來的新低。

　　交易低谷預計持續到9月

　　自“國五條”細則實施以來，北京一些熱點區域的含稅房業主開始下調價格，寧可從房款里把一部分甚至全部個稅稅金刨出來，只為自己這套含稅房別長期“砸”在手里。

　　據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，4月份，北京二手房市場新增客戶需求量比3月份下跌17.5%；新增房源掛牌量與上月基本持平；新增買賣合同簽訂量環比上月下跌近七成。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，受樓市調控政策，尤其是限購限貸從嚴和20%的交易個稅政策影響，購房人普遍陷入觀望，同時期待著在嚴厲的調控政策下，房價能有所松動。為此，一些并不十分著急的購房人索性延遲或取消購房計劃，有效購房需求的減少，直接導致4月份二手房成交量大幅萎縮。

　　“與購房人相比，大部分賣房人仍是按兵不動。”胡景暉說，新政執行前著急賣房的業主，尤其是急需賣房回款的業主仍在急尋合適的買家；交易個稅提高使得不滿5年的非家庭惟一住房(含稅房)市場遇冷，這兩類房子近期降價的可能性較大。

　　預計在9月份之前，北京的二手房交易量都將維持在目前的低位，而伴隨交易量的持續低迷，部分熱點區域的二手房價格必然會回落。

　　門店經紀人蹲點小區搶客戶

　　貼著幾套房源價格的廣告板、夾縫處塞著十幾頁房源信息、兩名身著西裝的經紀人負責招徠路人……這是一家大型中介公司在五路居附近一個老小區門口蹲點的標配。不僅是小區，就連家樂福超市這樣人流集中的地方，也都成了經紀人的臨時駐守點。

　　“北京‘國五條’細則執行一個月了，店里也沒幾單生意，趁著周圍居民放假休息，店里把全部經紀人分成8組，都給‘轟’出來了。”經紀人孫振說著又松了松自己的領帶，趕上天熱，可他還是從早上9時站到了下午6時，“除了中午吃飯的工夫，這一天幾乎都沒沾過凳子。”

　　之所以要守在小區門口，孫振和他的同事們最主要的目標就是“搶客戶”。

　　一個月來看房人銳減，中介門店要求經紀人對客戶“圍追堵截”，而執行這一任務，效率最高的地方自然就是小區門口。看到有其他中介公司的經紀人帶人來看房，孫振總會一路小跑著尾隨進小區，又不敢跟競爭對手明目張膽地搶客戶，只好先記下客戶看房的單元號。

　　有些經紀人蹲點時臉皮薄，不愿遭對方經紀人白眼，孫振卻是個高手。下午4時，一對年輕人從他“把守”的小區看房出來，他趁著對方經紀人沒注意，趕緊上前遞了張名片，一邊走一邊聊了半分鐘，由于年輕人對剛看過的房子并不滿意，孫振順利地拿到了看房人的手機號。“最近進店咨詢的客戶比3月份少了八成左右，所以我們在小區門口蹲點時，才會增加‘搶客戶’的任務，還能彌補兩三成的客源。”他說。

　　含稅房“領降”免稅房跟進

　　看房人一少，一些業主的心態也發生了變化，從新政剛剛執行時的“無需降價”，到如今“調整報價刨除一部分稅金”，部分熱點區域“滿五年且惟一”的免稅房與含稅房之間，已經開始出現了價格分水嶺，二手房價格下調的趨勢開始顯現。

　　在西直門附近鏈家地產[微博]門店里，經紀人李立展示了這個熱點區域的房價走勢。比較典型的是人民醫院附近的“北禮士路75號”小區：約40平方米一居室戶型，根據裝修、樓層不同，3月份的報價多在235萬元至240萬元之間。可在新政執行后，其中含稅房的房主先坐不住了，到門店把價格下調至218萬元左右。

　　“我們算過，按照增值部分20%的比例繳納個稅，這套一居室增加了20萬元左右的交易成本，導致半個月之內一個看房人都沒有。”著急把房子出手用錢的業主上周又松了口，答應看房人能把房價再往下“談幾萬”。

　　從230萬元到210萬元，算起來，這套二手房目前的價格已經比春節后低了近20萬元，下調的價格大體與其交易時需繳納的個稅數額相當。

　　即便是小區里的一居室免稅房，雖然報價仍比含稅房高出近20萬元，但部分業主已把3月初在中介的掛牌價，降低了10萬元。同樣的情況，也出現在了車公莊、廣安門等西二環沿線區域。    

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　　4月份新房成交量環比下降63%

　　昨日，市住建委公示的網簽數據顯示，截至4月30日，北京市4月份新建商品住宅成交量為7188套，與3月份相比下降約63%。業內人士分析，與4月份二手房交易急速降溫類似，新房交易量的銳減也是受到北京“國五條”實施細則的影響，包括單身人士禁買二套房、嚴格執行20%的個人所得稅等政策，及時給火熱的樓市交易降溫。

　　需要注意的是，5月份預計開盤的新樓盤只有23個，比去年同期大幅減少了三分之一以上，新房供應量的減少引起了一些業內人士的擔憂。據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，截至4月27日，4月份北京純商品住宅(不含保障房)新增供應3348套，環比上月下降2.6%，比去年同期下降20.4%。

　　實際上，自2012年10月起，北京新建純商品住宅月度新增供應量均小于月度成交量，持續半年以上的供小于求，使得新房市場交易前景撲朔迷離。中原地產市場總監張大偉表示，在確保新盤價格穩定的同時，如何保障新房供應量充足，扭轉目前每月“供小于求”的常態，從而為房價未來合理回調留出空間，或許已成為房地產監管部門急需解決的問題。