官兵/制圖

　　編者按：自2月20日“國五條”出臺至今，正好百日。百日新政效果如何？總體看，房價上漲的預期沒有改變，因此有人稱之為“空調”。在樓市博弈愈演愈烈之際，“國五條”將何去何從？未來樓市調控是否需要改弦易轍？

　　證券時報記者 張達

　　自2月20日“國五條”出臺至今，已滿百天，盡管房價環比漲幅有所收窄，但是房價上漲的趨勢并沒有改變，這與政策之初的預期相差甚遠。

　　對于“國五條”的執行效果，住建部專家與國有大型房企高管在接受證券時報記者采訪時均不愿置評，而贊同調控效果不理想的業內專家也認為還應進一步觀察再說，可見調控仍處于敏感時期。

　　新政幾成“空調”

　　由“國五條”及其細則引發的本輪調控，當時被認為是自2010年開始、2011年升級之后的又一次政策加碼。特別是細則中對二手房從嚴征收20%個稅政策，被譽為本輪調控的“殺手锏”并被寄予厚望。

　　然而在“殺手锏”的震懾下，整個3月都處在搶搭政策“末班車”的恐慌中。各地二手房過戶大廳人滿為患，有地方甚至出現了“離婚潮”，多個城市二手住宅交易量井噴。與此同時，擔心稅費增加的恐慌心理也擠壓部分需求涌入新房市場，部分樓盤收緊或取消了原有的優惠政策，價格繼續上揚。3月份70個大中城市，有68個城市房價環比上漲，創限購以來新高。

　　就在市場對各地細則充滿期待之時，率先出臺的廣東版細則讓人有些失望，隨后陸續出臺的北京、上海、重慶等三十余個城市的地方細則，除北京明確“20%個稅”實施時間外，絕大多數城市只是重申了“國五條”細則的要求，有的地方干脆未提及。

　　“調控效果不太理想的原因是，20%個稅在決策前沒有廣泛征求意見，決策后政府有關部門的細則沒跟上，又沒按‘國五條’本身的要求解讀清楚，沒能正確引導預期，反而引起市場恐慌，結果適得其反、事與愿違。政府有關部門需要總結經驗。”中國房地產業協會副會長朱中一說。

　　朱中一認為，稅收政策是國家制定的，2006年國稅總局的文件中，哪些仍執行哪些不執行，國家有關部門未向社會明確，因此一些地方執行中觀望敷衍。“新政策應解讀清楚，避免恐慌，國務院有關部門要通力配合，及時出臺細則。”朱中一再次強調。

　　陽光100置業集團常務副總裁范小沖則認為，各地不執行的主要原因是“土地財政”，因擔心執行后市場受到影響，地不好賣，稅收少了，進而影響整個產業，而城鎮化背景下各地都在競爭搶地盤，吸引項目和人才，因此地方政府才會陽奉陰違。

　　中國社科院金融所研究員尹中立對此表示贊同，“相比土地出讓金的收入而言，征收的20%所得稅在政府財政收入中的比重是微不足道的，如果因為征收住房交易的所得稅而影響到土地出讓金的收入，則是因小失大之舉。”他說，因此，在政策執行過程中，地方政府對這項規定進行了“變通”，大多數城市對20%的所得稅政策都采取了回避態度，即使是態度最積極的北京市對此也采取了“彈性”處理。可見，“國五條”中最具殺傷力的20%所得稅政策的結局是“重拳打在棉花上”。

　　值得注意的是，“國五條”中唯一得到地方政府普遍執行的是房價控制目標，這幾乎已經成為今年調控的主基調。為完成該目標，北京、上海、廣州、深圳、合肥、廈門、沈陽在預售證審批環節嚴格限價，北京還擬通過從重征收土地增值稅、土地出讓采用“限房價、競地價”方式來控制房價。

　　朱中一認為，雖然對房價上漲過快的城市，限價有合理性，但與市場經濟規則存在矛盾。“一房一價之前一直有，北京這次是更嚴格執行，但根據《城市房地產開發經營條例》，商品房銷售價格是由雙方協商議定的。限價只能解決短期問題。在市場經濟條件下，政府哪些要管，哪些要放，還需研究完善。當前，政府要在增加供應和防止土地價格過快上漲方面把好關。”朱中一說。

　　由于各地細則執行力度不一，經歷了3月的市場井噴后，4月各線城市成交出現了不同程度的下滑，其中一線城市尤為明顯，二三線基本平穩。而預售限價果然立竿見影，4月70個大中城市房價平均環比漲幅7個月來首次下降。

　　盡管房價環比漲幅趨緩，但同比漲幅仍在擴大，房價上漲預期未根本解除。地方政府的消極“執政”增強了房企對市場的信心，拿地熱情再起，5月以來地王再現，上海、廣州、長沙甚至10天內出現了3個年內地王。近期一二線城市拍賣的樓面地價，基本接近附近商品房的售價。

　　在朱中一看來，最近一二線城市地王再現，反映了拿地企業對未來市場預期樂觀，但就全國而言，1~4月土地成交同比減少，說明了多數企業還在觀望。

　　“買的不是限價房的地，卻要限制銷售價格，這是不合理的。”范小沖說，政府不讓利，不可能降房價。范小沖認為，現在的房價數據是重壓下的市場平衡，限價早晚會取消，未來一旦壓力釋放，需求還很大，房價還有上漲空間。

　　業內諱莫如深

　　在樓市博弈愈演愈烈之時，新一屆政府對房地產調控卻甚少表態，業內人士對“國五條”也諱莫如深。

　　證券時報記者發現，在最近的幾次國務院常務會議上，除了3月27日提出“要繼續搞好房地產市場調控，加快建立房地產穩定健康發展的長效機制”外，其余幾次對房地產調控只字未提。

　　對于“國五條”的執行效果，住建部的一位專家接受證券時報記者采訪時表示，“國五條”是上屆政府制定的，不便過多評論，并拒絕回答有關“國五條”的所有問題。

　　當記者就“國五條”有關問題采訪一位國有上市房企高管時，得到的答復卻是“‘國五條’現在太敏感，作為國企不便評論”。

　　同樣，記者在某券商研究機構那也吃了閉門羹，拒絕回答的理由是，“國五條”有關問題超出了證券分析師的專業研究領域，更適合政府官員回答。

　　而面對記者圍繞“國五條”列出的十個問題，萬科公司也只給予了簡單而官方的回復：“政策的出臺印證了政府的調控決心。我們相信房地產調控是一個長期性的過程，支持自住需求、抑制投機投資性購房仍然是基本的方向。萬科的策略是順應政策導向，繼續面向自住需求，堅持‘為普通人蓋好房子’、‘蓋有人住的房子’的理念，提高企業經營質量。市場是一個復雜的體系，短期內政策對市場會有什么影響，還需要進一步觀察。”

　　政策是否加碼？

　　“國五條”出臺百日以來，并沒有改變房企和購房人對未來房價上漲的預期，從執行最嚴厲的北京出現“日光盤”及一個樓盤幾百套房源卻有數千人排號可見一斑。

　　對于未來的市場預期，上海易居研究院副院長楊紅旭[微博]接受證券時報記者采訪時表示，雖然地方政府落實不力，但依然逼使市場出現短期調整，二三季度，市場將有所調整和振蕩，尤其是成交量更明顯一些，四季度成交量可能再度反彈。至于價格，二季度房價漲幅會減速，但不會那么快由漲轉跌，年內全國房價總體振蕩上行。

　　對于未來政策是否需要加碼，朱中一表示，雖然“國五條”執行效果不理想，但放出信號對抑制投資投機是有警示作用的，如果其他條款都能跟進落實，如對中介的規范和預售門檻提高等，對今后的市場是有好處的。他認為目前不要急于再出新政，再觀望一、二個月，看看細則具體落實情況和市場反應再說。

　　楊紅旭也認為，“國五條”雖沒被嚴格落實，但仍出現短期效果，經濟低迷，不宜加大調控力度，觀察至四季度再做決斷不遲。

　　對于年內房產稅將擴大試點問題，朱中一認為，要在總結上海、重慶經驗的基礎上，積極而又穩妥地推進。楊紅旭表示，今年房產稅擴大試點的主要方向是一二線房價較高的城市，南京等城市可能性較大。房產稅全國鋪開是方向，未來征收方式會像當前重慶和上海那樣分稅率征收。長期來看，重慶版本是大勢所趨。但他同時指出，房產稅并非抑制房價的神藥，其作用機制較弱，但這是對中國住宅持有環節沒有稅的稅制的完善。