王營

　　 北京是“國五條”執行細則最為嚴格的城市。但從其半年調控結果來看，除了新房市場受到限價影響，房價漲幅被明顯壓制以外，其二手房市場明顯量價齊漲，而這其中，20%個稅的嚴格征收起到了推波助瀾的重要作用。

　　 據鏈家地產[微博]統計數據顯示，截至6月26日，北京市二手住宅成交量為93184套，較2012年同期上漲76.8%。2013年上半年二手房住宅成交均價為27089元/平方米，環比上漲12.3%，同比上漲24.7%，由于2012年上半年處在價格下跌后的低谷期，導致同比增幅比較明顯。

　　 據21世紀不動產市場研究部統計，由于新房限價，二手房房價漲幅已經持續超過新房。截至6月25日，北京市主城區二手房成交均價達到3.3萬元左右，比去年同期上漲26%；而新房成交均價在2.4萬元左右，與去年同期幾乎持平。

　　 21世紀不動產分析師張磊稱，由于限價政策主要是針對新房市場的干預，不少開發商無法大幅提高房價，這也是造成最近兩個月新房價格漲幅趨緩的主要原因。而二手房價格幾乎缺乏有力干預手段，漲勢兇猛。北京是唯一嚴格執行20%個稅征收的城市，這個政策執行的結果是，北京二手房無稅房價格一漲再漲。

　　 張磊稱，6月份的北京二手房市場仍以回暖為主基調。置換型客戶已成為目前二手房市場成交的主力客群，他們是剛需中的剛需，這些客戶在選房的過程中，往往要求目標房源必須“無稅”或者“少稅”。在這一背景下，“無稅”二手房，近期價格不斷攀高。

　　 據21世紀不動產亞北區域西湖新村店反映，6月整體成交量較上月有所上漲，無稅房漲勢更猛，經常出現客戶看好房后業主臨時大幅跳價現象。例如：有一套房業主報價245萬，客戶決定購買后，業主又將價格漲到260萬，上漲15萬。還有一套69平米的房，年初140萬，現在已上漲到180萬，單價漲幅超過5000元。

　　 記者走訪發現，由于20%個稅稅負沉重，而這也是影響房貸的重要因素。據了解，北京在各區域均設置了區域二手房指導價，在購房實際操作中，購房者可以和業主采用陰陽合同的方式避稅，該方式盡管可以將稅負大幅減少，但網簽額度壓低，相應地購房者所能從銀行獲得的貸款也會減少。對于不能全款支付或者少量貸款的剛需客戶而言，幾乎無力承擔有稅房的新增的巨額成本。

　　 值得注意的是，含稅房的成交難度有所增大，部分業主被迫讓價。據中介人員介紹，目前含稅二手房的房源增加，但成交變慢，議價空間也有所擴大，部分業主為出手主動幫助做成滿五年唯一住房，以此減免“個稅”征收。這與大部分二手房客戶放棄高稅房有直接關系。

　　 另外，由于二手房稅負沉重，不少購房者將目光轉向新房，而這使得新房市場成交量持續走高。

　　 據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示，2013年上半年北京一手房（剔除保障房后）成交約44969套，較去年上半年同比上漲28.3%，2010-2012年上半年交易量分別為4.02萬套、3.08萬套、3.50萬套，因此，今年上半年新房成交量為近4年最高值。

　　 盡管新房市場房價受限價影響明顯，但整體漲幅明顯。數據顯示，2013年上半年北京全市成交均價繼續上漲，一手房（剔除保障房后）成交均價為22537元/平方米，超過2010年最高價格水平。

　　 對于新房市場的調控，克而瑞研究中心副總經理林波認為，如果以國家統計局商品房均價數據為基準，則實現房價控制目標毫無壓力，但通過行政手段來“制造”數據走勢，對于房地產市場的長期發展，幾乎沒有任何實際意義，反而在短期內使得部分房源難以上市而人為造成供應緊張。

　　 林波分析稱，商品房供不應求的局面將在下半年繼續存在，盡管在限價令的壓制下房價不會出現大幅度增長，但在政策允許范圍內漲價的項目將會越來越多，房價總體上漲的趨勢難以根本改變。

　　 業內人士認為，北京已經是國五條執行最為嚴格的城市，但從上半年情況來看，一再加碼的行政調控以及加稅等方式，并未對遏制房價產生積極有效的作用，反而是弊端越來越明顯。這再清楚不過地表明，既往沿襲多年的房地產調控方式早已不適合市場形勢，中央盡早建立房地產調控的長效機制，加快住房信息聯網，同時加大普通商品房供應，合理抑制地價上漲等。