“新國五條”余音未了。近期有兩則有關房地產調控的消息值得關注，一是自4月24日起，廣州市成為繼北京之后第二個明確要對新建商品住房價格進行指導(即“限價”)的城市；二是2013年一季度北京、深圳等大城市住房租金環比上漲10%左右，北京住房租金水平與2008年相比上漲了82%，漲幅超過了同期住房售價72%的漲幅。

　　北京和廣州實施限價政策容易理解。根據官方數據，北京和廣州今年3月份的新建商品住房價格同比漲幅均為11.2%，并列全國各大城市的首位，如果不實施行政性限價，2013年房價控制目標完成的難度比較大。但是，即使難度再大，無人會相信，這些城市會因沒有完成目標而被問責。因為，各地方不僅可以通過調節新房預售的結構，如高價盤錯峰推出、高低價盤搭配推出來實現各月價格漲幅平穩的目標，也可以通過預售改現售(除北京外，其他城市現售房不進入房價統計)、裝修房改毛坯房來降低整體房價，還可以通過將限價房、集資房和經適房等與商品房邊界模糊的保障房納入統計。再退一步，房價統計采取什么方法，簡單平均還是加權平均、權重怎么定、異常樓盤怎么剔除，這里面有很大操作空間。因此，明年初各地公布房價控制目標結果時，成績一定是非常圓滿的。但是，這樣就實現房地產調控的目標了嗎？沒有誰會相信。

　　調控是否有效，關鍵看居民住房需求實現難度是否下降。即使目標房價下跌了，也不一定就意味著居民住房需求實現的難度就下降了。因為，在人口較為集中、房價上漲快和住房需求實現難度大的一、二線城市，新房供應基本上布局在城市郊區，并以中心城區為圓點呈現同心圓式擴張。扣除其他漲價因素，區位特征決定的新房價格水平反而越來越低，新房價格年度變動的可比性和參考性也越來越差。

　　近年來，大城市公共服務設施建設滯后，優質的公共服務設施依舊集中在中心城區，大城市的居民都在拼命追逐主要位于中心城區的二手住房(或買或租)。一線城市二手住房成交量在2007年之后基本超過了新房成交量，且超出新房的規模逐年增加。2009-2012年，深圳二手住房成交量是新房成交量的2-3倍，二線重點城市二手住房成交量在2010年以來也基本上超過了新房成交量；其他二線城市中心區，新增土地開發完畢后也將步入二手住房占主體的時代。因此，具有可比性的二手住房價格和租金水平的變化，才能反映居住是更容易了還是更難了。

　　一方面，人們源源不斷涌入大城市，最看重的就是大城市優質的公共服務設施和工作機會。住房舒適度在大中小城市差別不大(中小城市居住空間反而更大)，居民對住房的需求實際上是對公共服務設施的需求。大城市二手住房價格和租金水平的變化，背后是居民對于公共服務設施需求的變化，相比新房價格，其更能反映居民住房需求實現的難度下降了還是上升了。

　　另一方面，一線城市超過一半的人口(特別是外來人口)將長期租房居住，二線重點城市也有超過1/3的人口將長期租房居住，相比新房價格，租金水平漲幅也是衡量居民住房需求實現難度更客觀的標準。一線和二線重點城市二手房價格和租金水平，與居民住房需求實現的難度上升還是下降基本上是吻合的。2011年以來，一線和二線重點城市二手住房價格和住宅租金水平上漲幅度是新房價格上漲幅度的1.5-2倍，中心城區二手住房價格和租金價格漲幅是新房價格上漲幅度的2倍以上。搜房網的數據顯示，2012年北京二手住房價格上漲接近40%。而鏈家地產[微博]統計數據顯示，2010-2012年，北京住宅租金水平分別上漲了11.1%、13%和19%，中心城區上漲幅度在30%左右。中原地產數據顯示，2012年深圳市原特區內(中心區)二手房價上漲幅度超過15%，住房租金上漲了8%，均超過了官方公布的新房價格的漲幅。

　　未來一段時間，集中在城市中心區的二手房價格和租金也將繼續上漲，并且漲幅可能繼續超過新房價格。在這種情況下，新房價格統計的可比性和參考性將越來越差。因此，即使2013年新房統計價格下跌了，或新房價格漲幅低于居民可支配收入增幅，居民住房需求實現的難度還是可能繼續上升。

　　因此，2009年以來將房地產調控的“靶心”錨定在新房價格控制上是錯誤的。近年來大城市二手住房價格和房租的快速上漲，更準確地顯示出居民住房需求實現越來越難。

　　房地產政策的偏差，不僅體現在新房價格控制上的過多著墨，而且體現在房價統計和住房保障上面。房價統計方面，自“2009年我國房屋價格同比上漲1.5%”事件之后，地方政府不再發布本地房價數據，取而代之的是國家統計局統一發布的70個大中城市房價指數，各地真實房價對于引導居民購房置業和市場判斷的功能基本喪失了，而各地房價的市場信息則主要通過營利性的中介機構和數據公司來發布。這些公司或者代理新房銷售，或者以房地產銷售廣告為主要收入來源，房價信息五花八門、標準不一、魚目混珠，基本上以宣傳房價上漲為主基調，這不僅對于居民住房需求的實現是非常不利的，而且形成了推動房價上漲的另一股力量。住房保障方面，“十二五”3600萬套保障房建設目標的提出著重于量，沒有錨定于公共服務配套、分配環節把關，造成無效供應(各地普遍存在棄購、棄租現象)和尋租行為(特別是集資房、限價房和經適房)，保障的效率不足，造成了資源浪費和分配不公，也不利于居民住房需求的實現。 (作者單位：深圳市房地產研究中心)