新浪財經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
持續(xù)調(diào)控政策下的房企有哪些變化？地產(chǎn)行業(yè)真的進(jìn)入了嚴(yán)冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財經(jīng)上市公司研究院梳理上市房企主要的經(jīng)營數(shù)據(jù)，帶你窺探龍頭房企“過冬”的變化與應(yīng)對，從融資、拿地、銷售、土儲、償債、利潤……入手探尋房企之變。
本期新浪財經(jīng)上市公司研究院梳理融創(chuàng)中國今年以來經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)，并與去年同期數(shù)據(jù)、主流50家上市房企經(jīng)營數(shù)據(jù)均值進(jìn)行比較，同時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的整體商業(yè)模式和運(yùn)作流程，參考主流評級體系，歸類經(jīng)營指標(biāo)并賦予相應(yīng)權(quán)重，從四個方面來評估融創(chuàng)中國今年以來的“中考成績”與“改變”。
上半年，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)營收781.73億元，同比增長65.83%，歸母凈利潤102.86億元，同比增長61.7%。中考成績方面，融創(chuàng)中國總體的成績較好，總成績?yōu)锳-。業(yè)務(wù)發(fā)展成績較好，“中考”成績?yōu)锳+，但由于融資成本和凈負(fù)債率較高，融創(chuàng)中國在財務(wù)實(shí)力的成績較為一般。
基本業(yè)務(wù)方面，融創(chuàng)中國2019年上半年拿地金額為1734.7億元，拿地面積為4716萬㎡，而2018年上半年拿地金額為756.6億元，拿地力度明顯加大。融創(chuàng)中國半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第5位，較去年同期下滑1名，為2141.6億元，較去年同期上漲11.8%。拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）明顯較高，達(dá)到0.81，銷售均價與拿地均價之比為3.96。但公司存貨周轉(zhuǎn)率提升明顯，由去年同期的0.11提高至0.29。
財務(wù)方面，融創(chuàng)中國今年中期平均融資成本較2018年有所上升，為7.17%，明顯高于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國平均融資成本為6.81%。截止上半年，公司凈負(fù)債率高企，達(dá)到205.9%，明顯高于行業(yè)均值99.62%，但較上年也有所提升。
目前融創(chuàng)中國貨幣資金+受限制使用資金共有1380億元，短期債務(wù)為1212.8億元，長期債務(wù)為1807.96億元。短期償債壓力指數(shù)是評估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，融創(chuàng)中國短期償債壓力指數(shù)為0.88，高于主流房企數(shù)據(jù)均值0.66。
規(guī)模與盈利方面，融創(chuàng)中國有明顯規(guī)模優(yōu)勢，盈利能力稍好。2019年上半年融創(chuàng)中國總資產(chǎn)8703.18億元，凈資產(chǎn)796.96億元，土地儲備貨值為28200億元（以當(dāng)期銷售均價乘以土儲面積所得），權(quán)益土儲貨值為19740億元，融創(chuàng)中國預(yù)收賬款（合同負(fù)債）為2159.46億元，整體規(guī)模處在主流房企的頭部。
融創(chuàng)中國的銷售毛利率25.19%，銷售凈利率14.44%，低于主流房企16.5%的平均水平，受益于高杠桿，公司半年ROE為17.13%，明顯高于行業(yè)平均水平9.8%。
說明：
（1） 指標(biāo)統(tǒng)計所用數(shù)據(jù)均來自中國指數(shù)研究院、克而瑞、wind數(shù)據(jù)、公告、公開資料等。
（2） 相應(yīng)指標(biāo)測算成績?yōu)樾吕素斀?jīng)選取一定周期內(nèi)，對公開經(jīng)營數(shù)據(jù)賦予相應(yīng)
權(quán)重，并參考主流評級體系，進(jìn)行分值計算。
（3） 上市房企數(shù)據(jù)均值為新浪財經(jīng)依據(jù)相關(guān)評價體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內(nèi)數(shù)據(jù)，進(jìn)行算術(shù)平均。
（4） 上市房企經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計為2019年半年數(shù)值，部分指標(biāo)為測算數(shù)據(jù)，新浪財經(jīng)依據(jù)公開數(shù)據(jù)、相應(yīng)會計準(zhǔn)則進(jìn)行公式計算。
融創(chuàng)中國業(yè)績圖譜如下：
【房企圖鑒】
金地集團(tuán)：拿地強(qiáng)度不減 債務(wù)超千億
融創(chuàng)中國上半年強(qiáng)拿地 銷售掉至第5位
越秀地產(chǎn)：財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健 ROE有待提升
旭輝集團(tuán)：收入增速放緩 存貨周轉(zhuǎn)率下降
華發(fā)股份:凈負(fù)債率居高不下 財務(wù)費(fèi)用大增
佳兆業(yè)負(fù)債率仍高企 平均融資成本達(dá)8.6%
遠(yuǎn)洋集團(tuán):拿地力度下滑 盈利能力有待提升
中國奧園：存貨周轉(zhuǎn)率低 融資成本達(dá)7.4%
寶龍地產(chǎn):拿地強(qiáng)度低 降杠桿加速回款
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