新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
持續(xù)調(diào)控政策下的房企有哪些變化？地產(chǎn)行業(yè)真的進(jìn)入了嚴(yán)冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院梳理上市房企主要的經(jīng)營數(shù)據(jù)，帶你窺探龍頭房企“過冬”的變化與應(yīng)對，從融資、拿地、銷售、土儲(chǔ)、償債、利潤……入手探尋房企之變。
本期新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院梳理首開股份今年以來經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)，并與去年同期數(shù)據(jù)、主流50家上市房企經(jīng)營數(shù)據(jù)均值進(jìn)行比較，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的整體商業(yè)模式和運(yùn)作流程，參考主流評級體系，歸類經(jīng)營指標(biāo)并賦予相應(yīng)權(quán)重，從四個(gè)方面來評估首開股份今年以來的“中考成績”與“改變”。
上半年，首開股份實(shí)現(xiàn)營收232.45億元，同比增長32.49%，歸母凈利潤20.64億元，同比增長54.17%。中考成績方面，首開股份總體的成績一般，總成績?yōu)锽。業(yè)務(wù)發(fā)展成績稍好，“中考”成績?yōu)锳-，但由于整體規(guī)模不大且凈負(fù)債率較高，首開股份在規(guī)模優(yōu)勢、財(cái)務(wù)實(shí)力的成績較為一般。
基本業(yè)務(wù)方面，首開股份2019年上半年拿地金額為151.9億元，拿地面積為141萬㎡，而2018年上半年拿地金額為73.6億元，拿地力度有所加大。首開股份半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第31位，為403.9億元，較去年同期上漲31.24%。拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）平穩(wěn)，為0.38，銷售均價(jià)與拿地均價(jià)之比為2.59。但公司存貨周轉(zhuǎn)率較低且有所放緩，由去年同期的0.09下落至0.08。
財(cái)務(wù)方面，首開股份今年中期平均融資成本較2018年基本持平，為5.38%，明顯低于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年數(shù)據(jù)顯示，首開股份平均融資成本為6.36%。截止上半年，公司凈負(fù)債率高企，達(dá)到184%，明顯高于行業(yè)均值99.62%，但較上年末繼續(xù)升高。
目前首開股份貨幣資金+受限制使用資金共有236.33億元，短期債務(wù)為311.08億元，長期債務(wù)為934.02億元。短期償債壓力指數(shù)是評估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，首開股份短期償債壓力指數(shù)為1.32，短期債務(wù)壓力不小，明顯高于主流房企數(shù)據(jù)均值0.66。
規(guī)模與盈利方面，首開股份無明顯規(guī)模優(yōu)勢，盈利能力也一般。2019年上半年首開股份總資產(chǎn)2944.08億元，凈資產(chǎn)547.6億元，土地儲(chǔ)備貨值為5309億元（以當(dāng)期銷售均價(jià)乘以土儲(chǔ)面積所得），權(quán)益土儲(chǔ)貨值為3929億元，首開股份預(yù)收賬款（合同負(fù)債）為613.45億元，整體規(guī)模處在主流房企的中游。
首開股份的銷售毛利率44.2%，三費(fèi)較去年同期均有所增加，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用由去年的6.88增長71.5%至11.8億元，銷售凈利率17.94%，高于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE為7.89%，低于行業(yè)平均水平9.8%。
說明：
?。?） 指標(biāo)統(tǒng)計(jì)所用數(shù)據(jù)均來自中國指數(shù)研究院、克而瑞、wind數(shù)據(jù)、公告、公開資料等。
?。?） 相應(yīng)指標(biāo)測算成績?yōu)樾吕素?cái)經(jīng)選取一定周期內(nèi)，對公開經(jīng)營數(shù)據(jù)賦予相應(yīng)
權(quán)重，并參考主流評級體系，進(jìn)行分值計(jì)算。
?。?） 上市房企數(shù)據(jù)均值為新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)相關(guān)評價(jià)體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內(nèi)數(shù)據(jù)，進(jìn)行算術(shù)平均。
?。?） 上市房企經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為2018年半年數(shù)值，部分指標(biāo)為測算數(shù)據(jù)，新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)公開數(shù)據(jù)、相應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行公式計(jì)算。
首開股份業(yè)績圖譜如下：
【房企圖鑒】
首開股份：財(cái)務(wù)壓力較大 存貨周轉(zhuǎn)率低
華發(fā)股份:凈負(fù)債率居高不下 財(cái)務(wù)費(fèi)用大增
佳兆業(yè)負(fù)債率仍高企 平均融資成本達(dá)8.6%
遠(yuǎn)洋集團(tuán):拿地力度下滑 盈利能力有待提升
中國奧園：存貨周轉(zhuǎn)率低 融資成本達(dá)7.4%
寶龍地產(chǎn):拿地強(qiáng)度低 降杠桿加速回款
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