新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
持續(xù)調(diào)控政策下的房企有哪些變化？地產(chǎn)行業(yè)真的進(jìn)入了嚴(yán)冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院梳理上市房企主要的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，帶你窺探龍頭房企“過冬”的變化與應(yīng)對(duì)，從融資、拿地、銷售、土儲(chǔ)、償債、利潤(rùn)……入手探尋房企之變。
本期新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院梳理中駿集團(tuán)今年以來經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，并與去年同期數(shù)據(jù)、主流50家上市房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均值進(jìn)行比較，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的整體商業(yè)模式和運(yùn)作流程，參考主流評(píng)級(jí)體系，歸類經(jīng)營(yíng)指標(biāo)并賦予相應(yīng)權(quán)重，從四個(gè)方面來評(píng)估中駿集團(tuán)今年以來的“中考成績(jī)”與“改變”。
上半年，中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收105.08億元，同比增長(zhǎng)11.08%，歸母凈利潤(rùn)19.17億元，同比下滑5.12%。中考成績(jī)方面，中駿集團(tuán)總體的成績(jī)稍好，成績(jī)?yōu)锽+。業(yè)務(wù)發(fā)展成績(jī)較好，“中考”成績(jī)?yōu)锳，但由于整體規(guī)模不大且凈負(fù)債率較高，中駿集團(tuán)在規(guī)模優(yōu)勢(shì)、盈利能力的成績(jī)較為一般。
基本業(yè)務(wù)方面，中駿集團(tuán)2019年上半年拿地金額為240.34億元，拿地面積為527萬(wàn)㎡，而2018年上半年拿地金額為315.3億元，拿地力度有所減小。中駿集團(tuán)半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第42位，為370.28億元，較去年同期上漲77.9%。拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）為0.68，銷售均價(jià)與拿地均價(jià)之比為2.73。但公司存貨周轉(zhuǎn)率有所放緩，由去年同期的0.25下落至0.21。
財(cái)務(wù)方面，中駿集團(tuán)今年中期平均融資成本較2018年有所升高，為6.7%，高于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年數(shù)據(jù)顯示，中駿集團(tuán)平均融資成本為6.4%。截止上半年，公司凈負(fù)債率較為合理，為66.2%，低于行業(yè)均值99.62%，但較上年末基本持平。
目前中駿集團(tuán)貨幣資金+受限制使用資金共有234.97億元，短期債務(wù)為91.69億元，長(zhǎng)期債務(wù)為311.88億元。短期償債壓力指數(shù)是評(píng)估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，中駿集團(tuán)短期償債壓力指數(shù)為0.39，低于主流房企數(shù)據(jù)均值0.66。
規(guī)模與盈利方面，中駿集團(tuán)無(wú)明顯規(guī)模優(yōu)勢(shì)，盈利能力稍好。2019年上半年中駿集團(tuán)總資產(chǎn)1299.22億元，凈資產(chǎn)254.77億元，土地儲(chǔ)備貨值為3616億元（以當(dāng)期銷售均價(jià)乘以土儲(chǔ)面積所得），權(quán)益土儲(chǔ)貨值為2034億元，中駿集團(tuán)預(yù)收賬款（合同負(fù)債）為237.83億元，整體規(guī)模處在主流房企的中下游。
中駿集團(tuán)的銷售毛利率28.88%，三費(fèi)較去年同期均有所增加，銷售凈利率20.88%，高于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE為11.91%，高于行業(yè)平均水平9.8%。
說明：
（1） 指標(biāo)統(tǒng)計(jì)所用數(shù)據(jù)均來自中國(guó)指數(shù)研究院、克而瑞、wind數(shù)據(jù)、公告、公開資料等。
（2） 相應(yīng)指標(biāo)測(cè)算成績(jī)?yōu)樾吕素?cái)經(jīng)選取一定周期內(nèi)，對(duì)公開經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)賦予相應(yīng)
權(quán)重，并參考主流評(píng)級(jí)體系，進(jìn)行分值計(jì)算。
（3） 上市房企數(shù)據(jù)均值為新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)相關(guān)評(píng)價(jià)體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內(nèi)數(shù)據(jù)，進(jìn)行算術(shù)平均。
（4） 上市房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為2019年半年數(shù)值，部分指標(biāo)為測(cè)算數(shù)據(jù)，新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)公開數(shù)據(jù)、相應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行公式計(jì)算。
中駿集團(tuán)業(yè)績(jī)圖譜如下：
【房企圖鑒】
金地集團(tuán)：拿地強(qiáng)度不減 債務(wù)超千億
世茂房地產(chǎn)：逆勢(shì)大力拿地 貨值超萬(wàn)億
中國(guó)金茂:存貨周轉(zhuǎn)率下滑 存短期償債壓力
融創(chuàng)中國(guó)上半年強(qiáng)拿地 銷售掉至第5位
越秀地產(chǎn)：財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健 ROE有待提升
旭輝集團(tuán)：收入增速放緩 存貨周轉(zhuǎn)率下降
綠地控股：利潤(rùn)率低 依靠高杠桿高周轉(zhuǎn)
融信中國(guó)：銷售增長(zhǎng)失速 利潤(rùn)率水平一般
首開股份：財(cái)務(wù)壓力較大 存貨周轉(zhuǎn)率低
華發(fā)股份:凈負(fù)債率居高不下 財(cái)務(wù)費(fèi)用大增
佳兆業(yè)負(fù)債率仍高企 平均融資成本達(dá)8.6%
遠(yuǎn)洋集團(tuán):拿地力度下滑 盈利能力有待提升
中國(guó)奧園：存貨周轉(zhuǎn)率低 融資成本達(dá)7.4%
寶龍地產(chǎn):拿地強(qiáng)度低 降杠桿加速回款
龍光地產(chǎn):盈利能力強(qiáng) 銷售費(fèi)用同比大增
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