新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
持續(xù)調(diào)控政策下的房企有哪些變化？地產(chǎn)行業(yè)真的進(jìn)入了嚴(yán)冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院梳理上市房企主要的經(jīng)營數(shù)據(jù)，帶你窺探龍頭房企“過冬”的變化與應(yīng)對(duì)，從融資、拿地、銷售、土儲(chǔ)、償債、利潤……入手探尋房企之變。
本期新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院梳理遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年以來經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)，并與去年同期數(shù)據(jù)、主流50家上市房企經(jīng)營數(shù)據(jù)均值進(jìn)行比較，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的整體商業(yè)模式和運(yùn)作流程，參考主流評(píng)級(jí)體系，歸類經(jīng)營指標(biāo)并賦予相應(yīng)權(quán)重，從四個(gè)方面來評(píng)估遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年以來的“中考成績”與“改變”。
上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收164.75億元，同比增長7.05%，歸母凈利潤18.75億元，同比下降19.64%。中考成績方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總體的成績一般，總成績?yōu)锽+。業(yè)務(wù)發(fā)展成績稍好，“中考”成績?yōu)锳-，但由于整體規(guī)模不大且凈負(fù)債率有所升高，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在規(guī)模優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)實(shí)力的成績較為一般。
基本業(yè)務(wù)方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2019年上半年拿地金額為56.43億元，拿地面積為102.6萬㎡，而2018年上半年拿地金額為562億元，拿地力度斷崖式下滑。遠(yuǎn)洋集團(tuán)半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第23位，為600.8億元，較去年同期上漲39.07%。拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）較低，為0.09，銷售均價(jià)與拿地均價(jià)之比為3.83。但公司存貨周轉(zhuǎn)率保持穩(wěn)定，與去年同期的0.17一致。
財(cái)務(wù)方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年中期平均融資成本較2018年有所上升，為5.43%，低于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均融資成本為5.38%。截止上半年，公司凈負(fù)債率不算低，為85.62%，但低于行業(yè)均值99.62%，但較上年末的72.9%有所上升。
目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)貨幣資金+受限制使用資金共有319.23億元，短期債務(wù)為113.3億元，長期債務(wù)為763.06億元。短期償債壓力指數(shù)是評(píng)估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，遠(yuǎn)洋集團(tuán)短期償債壓力指數(shù)為0.35，低于主流房企數(shù)據(jù)均值0.66。
規(guī)模與盈利方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)無明顯規(guī)模優(yōu)勢(shì)，盈利能力也較為一般。2019年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總資產(chǎn)2555.93億元，凈資產(chǎn)650.67億元，土地儲(chǔ)備貨值為8274.18億元（以當(dāng)期銷售均價(jià)乘以土儲(chǔ)面積所得），權(quán)益土儲(chǔ)貨值為5704.44億元，遠(yuǎn)洋集團(tuán)預(yù)收賬款（合同負(fù)債）為298.52億元，整體規(guī)模處在主流房企的中游。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銷售毛利率20.39%，三費(fèi)較去年同期均有所增加，銷售凈利率15.38%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE為3.76%，大幅低于行業(yè)平均水平9.8%。
說明：
（1） 指標(biāo)統(tǒng)計(jì)所用數(shù)據(jù)均來自中國指數(shù)研究院、克而瑞、wind數(shù)據(jù)、公告、公開資料等。
（2） 相應(yīng)指標(biāo)測算成績?yōu)樾吕素?cái)經(jīng)選取一定周期內(nèi)，對(duì)公開經(jīng)營數(shù)據(jù)賦予相應(yīng)
權(quán)重，并參考主流評(píng)級(jí)體系，進(jìn)行分值計(jì)算。
（3） 上市房企數(shù)據(jù)均值為新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)相關(guān)評(píng)價(jià)體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內(nèi)數(shù)據(jù)，進(jìn)行算術(shù)平均。
（4） 上市房企經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為2019年半年數(shù)值，部分指標(biāo)為測算數(shù)據(jù)，新浪財(cái)經(jīng)依據(jù)公開數(shù)據(jù)、相應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行公式計(jì)算。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)績圖譜如下：
【房企圖鑒】
首開股份：財(cái)務(wù)壓力較大 存貨周轉(zhuǎn)率低
華發(fā)股份:凈負(fù)債率居高不下 財(cái)務(wù)費(fèi)用大增
佳兆業(yè)負(fù)債率仍高企 平均融資成本達(dá)8.6%
遠(yuǎn)洋集團(tuán):拿地力度下滑 盈利能力有待提升
中國奧園：存貨周轉(zhuǎn)率低 融資成本達(dá)7.4%
寶龍地產(chǎn):拿地強(qiáng)度低 降杠桿加速回款
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