新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
持續調控政策下的房企有哪些變化？地產行業真的進入了嚴冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財經上市公司研究院梳理上市房企主要的經營數據，帶你窺探龍頭房企“過冬”的變化與應對，從融資、拿地、銷售、土儲、償債、利潤……入手探尋房企之變。
本期新浪財經上市公司研究院梳理越秀地產今年以來經營業績表現，并與去年同期數據、主流50家上市房企經營數據均值進行比較，同時根據房地產企業開發業務的整體商業模式和運作流程，參考主流評級體系，歸類經營指標并賦予相應權重，從四個方面來評估越秀地產今年以來的“中考成績”與“改變”。
上半年，越秀地產實現營收218.08億元，同比增長114.58%，歸母凈利潤18.7億元，同比增長42.35%。中考成績方面，越秀地產總體的成績較好，總成績為A-。業務發展和財務實力方面的成績較好，“中考”成績為A+，但由于整體規模不大，越秀地產在規模優勢的成績較為一般。
基本業務方面，越秀地產2019年上半年拿地金額為93.5億元，拿地面積為374萬㎡，而2018年上半年拿地金額為29.1億元，拿地力度有所加大。越秀地產半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第44位，為369億元，較去年同期上漲31.9%。拿地強度（拿地金額/銷售金額）較平穩，為0.25，銷售均價與拿地均價之比達到9。公司存貨周轉率有所加快，由去年同期的0.11上升至0.16。
財務方面，越秀地產今年中期平均融資成本較2018年基本持平，為4.76%，明顯低于主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年數據顯示，越秀地產平均融資成本為4.82%。截止上半年，公司凈負債率較為合理，為63.6%，低于行業均值99.62%，較上年末基本持平。
目前越秀地產貨幣資金+受限制使用資金共有315.83億元，短期債務為94.1億元，長期債務為570.37億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，越秀地產短期償債壓力指數為0.3，顯著低于主流房企數據均值0.66。
規模與盈利方面，越秀地產無明顯規模優勢，盈利能力稍好。2019年上半年越秀地產總資產2082.73億元，凈資產526.19億元，土地儲備貨值為4842億元（以當期銷售均價乘以土儲面積所得），權益土儲貨值為4067億元，越秀地產預收賬款（合同負債）為368.67億元，整體規模處在主流房企的中下游。
越秀地產的銷售毛利率30.05%，三費較去年同期有所增加，銷售凈利率12.65%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE為5.07%，明顯落后于行業平均水平9.8%。
說明：
（1） 指標統計所用數據均來自中國指數研究院、克而瑞、wind數據、公告、公開資料等。
（2） 相應指標測算成績為新浪財經選取一定周期內，對公開經營數據賦予相應
權重，并參考主流評級體系，進行分值計算。
（3） 上市房企數據均值為新浪財經依據相關評價體系，篩選50家主流上市房企的一定周期內數據，進行算術平均。
（4） 上市房企經營數據統計為2019年半年數值，部分指標為測算數據，新浪財經依據公開數據、相應會計準則進行公式計算。
越秀地產業績圖譜如下：
【房企圖鑒】
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