安裝新浪財經客戶端第一時間接收最全面的市場資訊→【下載地址】
| 線索Clues | 理性投資 |
在本文中，安保資本（AMP Capital）提出氣候變化已成為社會和企業面臨的重大挑戰，房地產行業對此尤為敏感。此外，文章還提出了一些房地產企業可以采取的緩解ESG問題的方案。
以下為《線索Clues》對原文的中譯版（摘錄）：
房地產行業如何應對氣候變化？（原標題：How Is The Real Estate Sector Tackling Climate Change? 來源：安保資本）
將可持續性融入房地產行業超越了道德范疇，這對長期投資來說至關重要。為了利益相關者、員工以及我們居住的世界，追求進步且具有前瞻性的雇主已做好迎接挑戰的準備。
回顧
8世紀末到9世紀間的某一時刻，瑪雅文明從當今的墨西哥和危地馬拉（拉丁美洲國家）消失了。它曾是世界上的文明主導之一，以其在農業、陶器和數學領域上的成就而聞名。
15世紀的某個時期，公元1000年左右從冰島遷徙來的格陵蘭島維京人滅絕了。維京人曾是偉大的建設者和自然資源（如木材和土壤）的使用者。
雖然歷史學家們并不確定，但他們的共識是，這兩種偉大的文明都是由于周圍環境的變化而消失的。瑪雅文明遭遇長期的干旱，而維京人無法適應溫度下降所帶來的變化。
從這個意義上說，氣候變化一直在文明中扮演著重要角色。有時它的影響微乎其微，而有時（例如瑪雅人或格陵蘭島的維京人的遭遇），它是災難性的。
進入21世紀后的20年以來，氣候變化無論起因如何，都是社會面臨的重大挑戰。對企業來說，它已成為關乎長期業績的主要風險之一。
世界經濟論壇（The World Economic Forum）去年發布的《全球風險前景》（Global Risks Landscape Report）報告稱，十大商業風險中有七個與氣候問題有關。它們的范圍從氣候問題和重大自然災害，到氣候變化導致的大規模非自愿遷徙和生態系統破壞。
2015年簽署的《巴黎氣候協定》，作為全球應對氣候變化的主要工具，在近日美國宣布退出后面臨威脅。盡管氣候變化問題在各國政府之間存在分歧，但私營部門逐漸達成了采取必要行動的共識。
促進改變的因素
房地產行業已經采取了新的措施來應對溫室氣體排放問題，但并不總是出于利他主義的原因，而是為回應投資者、客戶、董事和員工們的需求。
澳大利亞的房地產公司已經開始著手分析與氣候變化相關的自然風險，其中最嚴重的將是熱浪和強風暴。新資產并購項目加入了對氣候適應性的篩選，這將開始反映在估值中。
應對氣候變化問題只是該行業變化中的一部分。更廣泛地說，房地產行業正在應對來自ESG（環境、社會和治理）方面的挑戰。ESG是一個（在2005年聯合國《Who Cares Wins》報告中流行起來的）術語，該研究表明，更好地考慮這三個因素，將有助于增強金融市場和社會的可持續發展能力。
1． 客戶
租戶、員工和訪客們在扔垃圾時會尋找回收箱，他們希望房間里沒人的時候能關燈，并尋求高效的電梯。他們想找個地方放下自行車，騎車上班前沖個澡。簡而言之：客戶自身正在思考如何促進ESG的發展。
租戶或買家會尋找能夠降低ESG成本（如能源）的房屋。同樣重要的是，他們會將ESG風險敞口最小化，這包括了：確保一個安全舒適的工作環境，保障健康和幸福的生活，解決相關的社會問題。
總而言之，在2019年，客戶希望尋找一所符合他們可持續發展理念的住宅。
2． 投資者們
投資者們正在尋找與ESG有關的倡議和投資機會。根據德意志銀行（Deutsche Bank）和全球可持續投資聯盟（Global Sustainable Investment Alliance）的數據，未來10年，投資者將促使全球ESG資產規模擴大兩倍（當前約為30萬億美元）。
與ESG相關的機會涉及到投資和聲譽風險的減少，基于有力證據的ESG行動，長期風險調整后收益（long-term risk-adjusted returns）等等。投資者希望ESG相關報告是透明的、有比較基準的、且符合全球ESG標準的。
房地產投資者對ESG倡議尤其敏感。根據2019年房地產私募基金（PERE）ESG投資者調查顯示，70%的機構房地產投資者有明確的ESG政策，幾乎所有的受訪者都表示，ESG原則對他們的投資決策有影響。
調查顯示，35%的投資者期待他們的投資經理會采取ESG行動，另有13%的投資者表示，他們將在未來3至5年內要求他們的投資經理采取ESG行動。投資者們正在任命“ESG內部專家”，并堅持將全球ESG指標納入投資中。
房地產投資者還希望參與更多的全球綠色倡議，如：世界綠色建筑委員會（WGBC）的《零碳建筑凈承諾》（Net Zero Carbon Buildings Commitment）；“RE100倡議” （可再生能源倡議）、“科學基礎減量目標”（SBT），此外，他們還希望能提升與“聯合國可持續發展目標” （SDGs）和“全球報告倡議組織”（GRI）的契合度。
不僅僅是機構投資者。個人投資者或老一輩的投資者也會以ESG作為投資參考指標。澳大利亞責任投資協會（RIAA）發現，92%的澳大利亞人希望他們的養老金或其他形式的投資，是負責任且合乎道德的。
值得注意的是，五分之四的澳大利亞人會考慮將他們的養老金或其他形式投資轉移到另一個托管機構，如果他們當前的資金托管機構從事的投資活動與他們的價值觀不一致。
3． 員工
“員工希望為自己工作的地方感到自豪，希望企業的宗旨、使命和文化能夠反映（或至少不背離）他們的價值觀，” 德勤（Deloitte）駐巴黎的全球可持續發展主管Olivier Jan最近表示。“年輕群體尤其如此。企業的價值和文化傳播都可能因為負面的ESG評價而付之一炬，更重要的是，企業吸引人才的能力也會因此受到影響。“
Olivier Jan在哈佛大學法學院一個有關公司治理和金融監管的論壇上表示：“良好的ESG形象和極少的負面評價是一種優勢，尤其是在人才稀缺、競爭激烈的領域。“
人們希望為一家值得他們驕傲的公司工作，這家公司是值得信賴的，正直的，且致力于做正確的事情。
4． 董事
董事的職責日益增加，包括應對氣候變化影響和ESG責任相關問題。當前澳大利亞公司法規定，董事的職責包括了解與氣候變化相關的風險和機遇，采取適當行動向零碳未來過渡，以及進行與氣候變化自然環境影響相關的風險管理。
G20通過氣候相關財務信息披露工作組（TCFD）強化了這些義務，預計大型企業將致力于出具符合TCFD要求的財務報告。最終，這將鼓勵房地產公司改善目前的能源效率，安裝太陽能發電，獲得100%的可再生電力，并購買碳補償信用，以補償任何不可避免的碳排放。
房地產行業如何引導變革
? 提高能源效率，增加可再生能源的使用。
? 加強應對氣候災害的能力。
? 提高資源效率，減少廢物的產生和改善循環利用，限制食物浪費和防止海洋污染。
? 提高用水效率。
? 保護自然遺產，防止生物多樣性損失，改善綠色空間的可及性。
? 煙草控制。
? 保護勞工權利，促進安全可靠的工作環境。
? 教育、培訓和提高可持續發展意識，發展伙伴關系，分享可持續發展的專業知識、技術和資源。
? 消除對婦女一切形式上的歧視，促進靈活的工作安排，監管和提高性別多樣性，特別是在高層職位上。
? 提高殘疾人便利。
? 促進可持續運輸。
? 識別并治理腐敗賄賂問題，解決現代奴隸制問題。
? 促進透明的可持續發展信息披露和報告。
房地產行業的角色
可持續發展已經成為全球經和商業的主流趨勢，它將改變商業、工業和社會。但到目前為止，大多數投資者還沒有能力完全避開高可持續性風險的資產。
房地產行業擁有許多緩解ESG問題的解決方案。它們包括“凈零碳”排放目標、提高能源效率和采用可再生能源、減少能源需求、建筑物電氣化、制冷劑、適應氣候變化能力評估、避免浪費、回收和節水措施等等。房地產行業的機會不僅在于實體建筑，它也體現在健康、客戶和員工福祉、社會可持續性、包容性和多樣性、可達性和電動汽車等方面。
可持續發展目標
在應對氣候變化和其他ESG目標方面，最好是根據聯合國可持續發展目標來驗證和記錄所取得的進展。成員國已于2015年接受了這些目標，政府肩負著實現這些目標的任務，私營部門早已廣泛接受這些目標。
安保資本的房地產團隊根據聯合國可持續發展目標（SDGs）制定了自己的可持續發展目標。實踐表明，一些具體的可持續發展目標可以起到直接影響作用。
落實目標
房地產部門已經采取了一些提升ESG表現的切實行動。雖然還有一段路要走，但該行業已走在ESG運動的前沿。
在澳大利亞，商業房地產行業幾乎普遍設定了“凈零碳”排放目標。新建筑實現該目標的日期將從2020年到2050年不等。房地產開發項目投資組合中“碳中和”（carbon neutrality）目標的實現時間設定在2030年左右。
這些目標通常包括天然氣和電力的排放，有些還包括更間接的排放來源，如租戶能源消耗、垃圾填埋場甲烷排放、與污水處理有關的碳排放。下一個前沿領域還包括隱含碳補償和其他供應鏈影響。
澳大利亞房地產市場的“能源效率目標”，普遍以澳大利亞的國家建筑評價系統 （NABERS）的能源標準作為參照標準。
可再生能源的目標越來越普遍，并鼓勵了大型屋頂太陽能光伏裝置的安裝。這些裝置的適合場景是：有充足屋頂可用面積的購物中心，無周末運營，能源需求高峰通常在陽光充足的白天。
此外，一些公司已經開始（大多數公司正在考慮）以各種方式有效地獲取可再生能源。并致力于向減少能源需求的戰略轉變，如美國實施的電力“需求響應”（demand response）項目。
氫氟烴制冷能對全球變暖產生嚴重影響。2017年，制冷管理被可持續發展專家Paul Hawken列為應對氣候變化的頭號解決方案。房主們也正在考慮更多的制冷選擇。
商業地產的所有者和管理者有責任鼓勵建筑使用者減少廢物料的產生，同時他們也能鼓勵建筑使用者采取更可持續的消費行為。
房地產公司應制定更多能減少建造和操作浪費的舉措，包括垃圾填埋、垃圾收集、電子垃圾處理和加強回收教育。
在房地產行業，提高用水效率的舉措無處不在，這些措施包括：節水裝置和配件、雨水收集、“灰水”和“黑水”回收、景觀滲透和其他可持續排水系統。
不僅是一棟建筑
除了實體建筑，房地產行業正在其他項目中發揮提升ESG的帶頭作用。這些包括：
? 生物多樣性：只種植本地物種，為瀕危物種創建棲息地。
? 健康和福祉：這是大多數房地產公司的關注重點，包括用于評估建筑對住戶生產力和幸福感貢獻的“排名評級系統”（metric rating systems）。
? 社會可持續性：資產的社會影響評估，扶持具有積極社會影響的企業，深化慈善伙伴關系，提高利益相關者參與度。
? 包容和多樣化努力：性別平等，包括婦女擔任高級職務的數目占比。
? 和解行動計劃： 承認并保護澳大利亞土著居民（Aboriginal）和托雷斯海峽島民（Torres Strait Islander）的文化，促進土著就業。
? 可達性：鼓勵步行、跑步、騎自行車上班，或使用公共交通工具；據澳大利亞官方數據顯示，五分之一的澳大利亞人有某種形式的殘疾，我們可以采取更多措施來改善建筑物的可達性。
? 電動汽車：盡管澳大利亞對充電基礎設施的需求不斷增加，共享車輛和接送站的使用也在增加，但電動汽車在澳大利亞的使用率的增長相對緩慢。
此外，“綠色租賃”（包括建筑以何種形式被占用，占用方是否以可持續的方式在運營）在澳大利亞相對普遍。它們仍將是促使建筑使用者在可持續發展倡議中進行合作的重要途徑。
旨在解決ESG相關問題的行業創新層出不窮。一個例子是利用綠色債券來幫助澳大利亞富有責任心的房企獲得融資。第二個例子是創建新的基金（專注于吸引有影響力的投資者，或提高社會和環境效益）。第三個例子是像交錯層壓木材（cross-laminated timber）結構般地試驗和擴大解決方案。
這種創新將持續下去。通過利用嵌入式網絡、太陽能購買協議（PPA）和區域規模的公用事業，能源服務可能會被廣泛納入物業管理。另外，我們預計，采用物聯網傳感器、機器學習和人工智能的先進建筑管理控制系統，以及各種其他房地產科技的地產商也將會越來越多。
案例研究：綠色阿爾法（Green alpha）
安保資本房地產研究主管Luke Dixon解釋稱，綠色阿爾法是一個相對較新的術語，該方法能夠量化資產收益中由可持續性和能源效率倡議所帶來的部分。
從房地產的角度來看，最大化回報主要與提高租金收入和降低運營成本有關。降低能源成本是提高收益的一個相對簡單的方法。根據國際上對綠色建筑的研究，降低能源成本可能對一項資產（在其生命周期內）的回報產生顯著影響。更為復雜的能源采購策略，如3至5年的固定價格合同，也會對一項資產的收益有所幫助。
在高標準綠色建筑和低標準綠色建筑之間，資產估值和回報率正顯示出越來越大的差異。據MSCI綠色物業投資文摘（MSCI Green Property Investment Digest），在過去的三年里， 在NABERS評級系統中高于四顆星（最高是6）的澳大利亞CBD頂級寫字樓，為投資者帶來了13.4%的總回報率，而同類別的其他所有資產只有12.9%。NABERS評級系統旨在幫助業主了解他們的資產如何影響環境。
綠色阿爾法，以及它對總回報的積極推動，已成為資產管理公司投資工具的一部分。綠色建筑除了能帶來更高的回報外，還能給投資者帶來更穩定的收入和更強的租戶“粘性”（能夠減少投資組合資產的空置率），從而降低系統性風險。
結論
與中美洲的瑪雅文明或格陵蘭島的維京人不同，社會現在更好地理解了氣候變化以及更廣泛的ESG挑戰的原因和影響。找到解決方案是當前這一代政府和商界領袖的共同責任。澳洲房地產行業已經接受了這一挑戰，在這一21世紀最嚴峻的形勢中顯示出了責任擔當和領導能力。
（線索Clues/ 魯晗奕 實習編輯：樊文佳 編譯：高藝蓉）
??編輯精選：
責任編輯：魯晗奕
熱門推薦
收起
24小時滾動播報最新的財經資訊和視頻，更多粉絲福利掃描二維碼關注（sinafinance）
