共有產權養老有多遠

　　田進

　　“社區提供養老、醫療、餐飲等服務，購買不占用北京購房指標、房貸不占貸款記錄。”

　　在北京市東五環附近的恭和家園，對前來咨詢購房的人，服務顧問總是先提出這些關鍵信息。在養老服務領域，恭和家園也是北京首個共有產權養老項目，模式為全國首創。

　　恭和家園的運營商樂成老年事業投資有限公司總裁曹靜對經濟觀察報表示：“目前恭和家園運行已有兩年，2019年10月份第一批住戶的產權證陸續發放。不過，中間并非一帆風順，從社區的設計謀劃，到跟政府、客戶不斷的溝通，最后到項目的成型落地運營，共花了七年時間。因為任何一個新鮮的事物一定需要一個探索的過程，在此過程中，我們需要面對客戶、面對市場、面對政策。”

　　2016年2月，北京市民政局、北京市住建委便聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》，提出支持樂成老年事業投資有限公司利用朝陽區雙橋地區的恭和家園養老設施建設用地，探索共有產權養老服務設施模式。

　　一位恭和家園的服務顧問向經濟觀察報介紹，項目創意確實新穎，但因為公眾對此不夠了解，很多前來咨詢購房的人都會問模式的具體運行方式。

　　特殊模式

　　按照規定，恭和家園的購買人只需具有北京市戶籍或連續5年（含）以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅即具有購買資格，且執行不限購政策。購買不占用北京購房指標、房貸不占貸款記錄，社區提供養老、醫療、餐飲等服務。

　　服務顧問介紹，恭和家園在2017年10月底已經首期入住，現社區常住300余戶左右。當前在售房源50余套，居室面積共四類——79、82、85、95平方米，全部精裝現房交付，即買即住。現房銷售均價在50000元/平方米左右，單套總價在420萬左右。

　　為何稱恭和家園為共有產權養老項目？

　　曹靜表示，一方面共有產權體現在購房者擁有養老房95%的產權，且每間房至少入住一名60周歲以上老人并繳納3080元/月/戶的基礎服務費。購房者有國家承認的房本，轉讓、出租、繼承都可以。余下的5%產權由樂成養老作為養老運營商永久持有，不得買賣，不享有房產購買人后續的經濟權、使用權和未來的利益，以保證養老社區的純粹性。

　　另一方面，養老則體現在房子規定至少1位年滿60周歲（含）以上的老年人居住，確保社區用于養老居住目的。住戶在做房屋流轉（出售或出租）時，買方需滿足上述產權協議，這樣就能夠維持社區的養老服務純粹性。

　　對于3080元/月/戶的基礎服務費，曹靜介紹，基礎服務包含了老人日常高頻需要的基礎服務。除日常活動、生活管家等外，還給每個老人簽家庭責任醫生，定期給老人做健康管理，老人生病回家后的上門探視。如果老人臥病在床，需要提供插胃管、尿管等護理即增值服務，需要單獨付費。

　　曹靜對經濟觀察報表示，基礎服務費的定價基本是為了維持項目后期的持續運營，社區后期運營的收入主要依靠基礎服務費和老年人的增值服務，支出一方面是比傳統物業更高的成本，因為社區服務配套比普通社區高的多。如電梯需使用醫用電梯，安全等級也比普通住宅要高，家中多處需要安裝緊急呼叫設備；另一方面人員配置包括緊急呼叫的服務，管家的服務，社工的服務。管家主要負責幫助老人去協調相應的服務資源。

　　服務顧問同時介紹，四種類型的房子都是一居室，設計也主要是為服務老人，樓道、電梯都設計得很寬，所以在滿足適老化設計的便捷性下，房子的公攤面積相對較大。社區定位也是純居家養老型的公寓，基本打消了不是帶著養老目的來的人群。

　　模式的可持續性

　　運營兩年后，在曹靜乃至更多養老市場人士眼里，恭和家園模式仍需要不斷去摸索。

　　曹靜介紹，當前，養老企業面臨資產重、客戶觀念等問題。現在市場情況下，養老服務，家庭擔不起、政府包不起、企業賠不起。機構養老一定是一部分客戶的選擇，但能不能讓他們有更多的選擇呢？市場一直在提90%的老人都在家養老，所以恭和家園模式應運而生。

　　康樂年華養老產業集團副總經理龍攀認為，目前，居家養老模式里，因為沒有找到更合適的模式解決方案，嵌入式養老機構依舊還是主流。現在整個養老服務體系建設都是在強調居家和機構的融合發展。在行業里，無論是政府推動還是一些企業實際的運作，都是在推動嵌入小區、承載社區居家養老等綜合功能的機構。

　　對于養老企業的前期資產問題，龍攀介紹，現在大部分企業能探索到的共識是采用輕資產、租賃物業經營的方式。比如目前，各個城區里有大量閑置的物業，這幾年政策也都在鼓勵使用閑置物業改建來做養老，實現存量的盤活子。從市場需求的角度來看，養老床位供給與需求相對充足。現在養老服務存在的問題是養老機構入住率太低、床位使用率不高。現在關鍵的問題是需要機構去提升服務，激活消費市場。

　　曹靜介紹，項目運營兩年后，從經營來講，實際上依然面臨著許多難題。比如為了解決老人的營養配餐問題，需在社區里配備餐廳，而多數房地產項目因為怕賠錢而不配備社區餐廳，因為以社區的需求量不足以維持一個餐廳的運營。同時為了解決醫養服務融合問題，社區也配備了醫療服務站，也一定不會掙錢，因為需要醫生和醫療機構24小時在線，此方面成本很高。但這些作為此項目邏輯完整性的重要一步，必須要自己去克服。“從銷售角度講，當前最大的問題是市場上沒有對標的模式，需要我們用產品不斷的去教育市場，告訴老人和子女，還可以用這樣的方式去養老。這也是一個新興產業發展的規律，一定是意識先進的人能夠接受一些新的東西。所以恭和家園首批住戶多數是退休的政府干部、老師、醫生等，屬于對生活有追求、意識優先，能夠愿意嘗試新鮮事物的人群，因此更愿意接受這樣一個養老產品”，曹靜表示。

　　作為傳統養老市場人士，龍攀也對恭和家園試點模式表達了認可。他表示，在當先養老產業的早期，任何新的模式都值得去嘗試探索，以了解各個模式的利弊。從而找到適用不同時期經濟發展水平、養老產業發展水平的模式。畢竟，不同的老人有不同的養老需求。

　　曹靜表示，養老行業還是在一個起步階段。賽馬往前跑，最后一定會跑出幾種模式，也一定能跑出頭部公司。只是現在保險公司、地產公司、公建民營機構、居家養老機構，還沒有一個比較成熟、大家都認可的商業模式。政策可能解決一些制度方面的問題，但企業要能持續壯大下去，必須是純市場化型的、被多數老人家庭所接受的商業模式。因此，我們和政府還需要不斷的總結試點經驗，完善相關監管措施，從而形成一種可廣泛推廣的模式。

責任編輯：張國帥