近日，一則傳聞在網(wǎng)上流傳：有消息稱SOHO中國將考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權(quán)益，且交易對手是外資公司，這次出售的最終計劃是將SOHO中國的核心資產(chǎn)“八大金剛”全部出售。
盡管傳聞未經(jīng)證實，SOHO中國的股價在三天內(nèi)已經(jīng)上漲了30個點，3天成交額7.6億港元，而之前每天的成交額只有幾百萬港元。
為什么會這樣暴漲？很簡單的算法，SOHO中國大漲前市值才100多億港元，如果消息屬實，不要說公司把80億美元全派出來，只是派30%利息出來，也已經(jīng)24億美元，超出市值了。
后面就是SOHO中國例行公事的澄清，讓消息有點欲蓋彌彰：本公司關(guān)注到媒體就本集團(tuán)目前擬出售房地產(chǎn)項目的相關(guān)報導(dǎo)，及隨后出現(xiàn)的公司股份價格及成交量的上漲。本集團(tuán)謹(jǐn)此聲明，截至目前，本公司確認(rèn)，其不知悉任何為避免本公司證券出現(xiàn)虛假市場而須公布的與集團(tuán)資產(chǎn)出售相關(guān)的資料。
筆者作為一個完全不了解內(nèi)幕的吃瓜群眾，先嘗試從手頭的公開資料來分析事件的可能性。
SOHO中國
首先我們來看看SOHO中國是一家什么樣的企業(yè)。
SOHO中國成立于1995年，是最早的房地產(chǎn)玩家之一。那一年，許家印還沒創(chuàng)辦恒大，孫宏斌剛剛從監(jiān)獄出來，還沒開始開發(fā)房地產(chǎn)。
SOHO中國的業(yè)務(wù)大部分是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，最主要的產(chǎn)品就是寫字樓。SOHO中國的寫字樓造型前衛(wèi)，往往一建成即成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)。
毫不夸張的說，張欣是真的被地產(chǎn)耽誤的藝術(shù)家。
然而最近幾年，SOHO中國在房企里面地位越來越低，不要說恒大融創(chuàng)，連很多不知名的地區(qū)性開發(fā)商都超過了它。2019年房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)，SOHO中國排名259。
下滑的最主要原因，是潘石屹在2013年做出的從“銷售”到“持有”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。
2013年的房地產(chǎn)像過山車一樣跌宕起伏，從3月新政引發(fā)的二手房交易狂潮，到“新國五條”細(xì)則出臺后樓市的瞬間降溫；從“金九銀十”日光盤和高價地的頻現(xiàn)．．．
以北京舉例，2013年北京共出讓214宗土地，出讓金額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到1821.81億元，同比2012年上漲幅度達(dá)到181%。
火熱的土地市場，也許讓潘石屹想起了20年前的海南泡沫。他果斷地停止了拿地和銷售，將企業(yè)的重心慢慢轉(zhuǎn)向租賃業(yè)務(wù)。
從當(dāng)年財報的描述能看出他對市場的看法。
這個果斷的決定，也徹底讓SOHO中國退出了“地產(chǎn)群”。到2015年，SOHO中國已經(jīng)沒有了地產(chǎn)銷售收入，成為了一家純收租的公司。
進(jìn)入收租“仙人模式”的SOHO中國，收入急劇下滑，但是其負(fù)債和各種應(yīng)收應(yīng)付賬款也相應(yīng)下降。和恒大碧桂園動則數(shù)千億的負(fù)債及應(yīng)收款項對比，SOHO中國的經(jīng)營風(fēng)險相對較小。
SOHO中國資產(chǎn)情況
盡管戰(zhàn)略調(diào)整7年后的今天，SOHO中國基本退出了房企江湖，收入甚至還不到碧桂園的零頭。但是憑借著穩(wěn)健的經(jīng)營模式，SOHO中國負(fù)債少，現(xiàn)金流充足，躺著賺錢。
因此，從商業(yè)模式和財務(wù)上來說，SOHO并沒有清倉資產(chǎn)的需求。
另外，SOHO中國的物業(yè)基本都位于核心商圈，是稀缺性商業(yè)地產(chǎn)。未來假如政府放水，SOHO中國可以從自持資產(chǎn)的升值和租金上升受益；假如經(jīng)濟(jì)危機(jī)，SOHO低負(fù)債，高現(xiàn)金流，也可以給他們提供充足抄底的資金。
交易細(xì)節(jié)
再來看看交易。
網(wǎng)上鋪天蓋地的傳言都只有一個觀點：潘石屹要跑了。
不光跑，還要甩賣所有資產(chǎn)，轉(zhuǎn)移到海外投資。
那我們先來看看整個交易的設(shè)計。
首先交易的標(biāo)的是“八大金剛”，這八棟物業(yè)不是SOHO中國的核心資產(chǎn)，而幾乎是其所有資產(chǎn)。SOHO中國的所有收入幾乎都是通過這些物業(yè)的租金支撐的。
這些資產(chǎn)不僅包括潘石屹多次說不能賣的望京SOHO，還有耗時2100天，由全球知名建筑事務(wù)所KPF主導(dǎo)設(shè)計的古北SOHO。變賣這些資產(chǎn)，SOHO中國將變成一家純現(xiàn)金公司。近年來，這些核心地段的資產(chǎn)，出租率大部分在95%以上，高于平均水平，租金也在逐年穩(wěn)步上升。
這就相當(dāng)于，隔壁羅大媽早年炒房賺了錢，買了一堆核心地段的物業(yè)，收租收的不易樂乎。最近幾年又花大錢買了一套房子，并且當(dāng)作藝術(shù)品打磨了6、7年，剛剛完工還沒住。突然有一天就說要海外投資，清倉所有物業(yè)。
假如發(fā)生這種事，羅大媽不是要離婚，就是犯了法要跑路了。
看完交易標(biāo)的，我們再來看看交易利潤。
傳聞里面說潘石屹變賣資產(chǎn)，是要“到海外投資”。近年來，潘石屹夫婦的海外投資，都是通過家族信托進(jìn)行。假如按照傳聞來說，潘石屹要變賣資產(chǎn)跑路，唯一的方法就是通過分紅流入海外的信托基金。
目前潘石屹夫婦對SOHO中國的持股比例為63.93%，假如通過分紅流出，銷售后所得的數(shù)百億資金，到潘石屹夫婦手里面就得打個六折。有什么投資回報可以讓潘石屹折價40%也要去做？
假如是覺得國內(nèi)投資收益率不行，要到海外投資，也可以先趁著SOHO股價近幾年的低迷先進(jìn)行回購，然后再清倉甩賣。
還有一點就是，潘石屹夫婦上一次進(jìn)行海外投資已經(jīng)是2013年。隨著國家外匯管制收緊，潘石屹夫婦近幾年并無進(jìn)行海外投資，而是專心當(dāng)上了“包租公”。
因此，無論從交易標(biāo)的還是交易利潤的角度，潘石屹夫婦除非有不可告人的風(fēng)險，不然是不會“清倉”去做投資的。
態(tài)度
最后再看看潘石屹夫婦的態(tài)度。
通過2013年那次商業(yè)戰(zhàn)略的改變，我們可以推測出潘石屹夫婦經(jīng)營的風(fēng)格 -- 保守。
潘石屹經(jīng)歷過海南的泡沫，當(dāng)年靠著五斤桔子換來海南省的人均住房面積，順利逃頂；張欣則是海歸精英，曾任職高盛等投行。
兩人的背景讓他們在經(jīng)營SOHO中國時非常理性，雖然說錯過了中國住宅市場的大牛市，但是躺著收租也算是穩(wěn)健。
而且，雖然SOHO中國的江湖地位不保，但是兩人完全沒有一點焦慮的感覺。
一個“轉(zhuǎn)行”在微博賣蘋果。
另外一個打網(wǎng)球、越野，回歸家庭。
完全就是隔壁大爺大媽退休安享晚年的亞子。
從歷年的財報上，我們也能看到他們堅定看多中國。
根據(jù)潘石屹夫婦行為，清倉甩賣并不符合他們現(xiàn)在保守而又佛系的畫風(fēng)。
結(jié)論
無論是SOHO中國的經(jīng)營模式，這筆交易的獲利程度，還是潘石屹夫婦的心態(tài)，都指向一個觀點：從邏輯上看，SOHO中國不需要清倉大甩賣。
不過資本市場風(fēng)云莫測，還是有很多潛在的因素，比如說最近的全球動亂帶來的不穩(wěn)定因素和國內(nèi)房企的償債危機(jī)。
又或者，是因為潘石屹最近看了李國慶俞渝的撕逼，感覺勢頭不對要趕緊清盤？
俗話說，英雄難過美人關(guān)，這是我想到潘石屹清倉跑路的唯一原因。
我們作為吃瓜群眾，并不接近交易內(nèi)部，只能通過公開資料推測事情大概率的走勢，理性的做出判斷。到底這些炒高SOHO中國的資金是聰明錢，還是一場賭博，筆者也希望快點看到答案。
責(zé)任編輯：李朝霞
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