文/新浪財經(jīng)專欄作家 楊紅旭[微博] [微博]

　　剛告別3月底各地出細則的大限，還沒消停幾天，北京又有后續(xù)動作：公積金貸款收緊。這可算作第四波調(diào)控的開始。第一波，2月20日出國五條；第二波，3月1日公布國五條細則；第三波，3月底出地方細則。第四波，部分地方城市進一步細化地方細則。

　　來看看北京細則之細則吧。主要內(nèi)容有兩條：第一條，“認房又認貸”。通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國人民銀行[微博]征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責(zé)調(diào)查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，為首套自住住房。

　　之前，國家統(tǒng)一政策(《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》(建房[2010]83號))中，只對于商業(yè)性個人房貸“認房又認貸”，而對于公積金貸款，并無統(tǒng)一要求，各地執(zhí)行情況有所差異，但大部分地區(qū)是按“認房不認貸”執(zhí)行的。這次北京從嚴執(zhí)行，對于之前曾利用過貸款購房、現(xiàn)在無房的購房者，或者賣舊換新的購房者，造成重大影響，無法享受之前的首套優(yōu)惠了。

　　值得關(guān)注的是，這里的“認貸”范圍很大，通過“中國人民銀行[微博]征信系統(tǒng)”，意味著只要購房者在全國范圍內(nèi)使用過購房貸款，以及在北京使用過公積金購房貸款(不包括因裝修、租房原因而提取公積金)，都不再符合“首套”標準了。

　　第二條，調(diào)整第二套住房貸款首付款比例。借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例不低于70%。對于在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但通過中國人民銀行[微博]征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執(zhí)行貸款首付款比例不低于60%的政策。

　　這是一條差異化對待的政策。對于當前無房，但曾經(jīng)使用過一次(注意僅僅是一次)貸款的購房者，雖然認定為“二套房”，但首付比例，仍按現(xiàn)在的二套房貸標準(即60%)執(zhí)行。而其他二套房情況(如使用房貸超過一次，如現(xiàn)在擁有一套房等)，則按首付70%執(zhí)行。

　　另外，這里沒有提及貸款利率，則默認為按現(xiàn)有的二套房貸利率(即1.1倍)執(zhí)行。這條的影響力度，不如“認房又認貸”，對于有一套、再購一套者，只是提高了一成首付，利率無變化；但對于以前曾超過一次利用貸款，而當前名下無房者，影響較大。

　　另外，有一點文件中沒提及，但也有必要提醒大家。并非所有二套房都可以申請公積金貸款。2010年11月四部委出臺的《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(建金[2010]179號)中規(guī)定：第二套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當?shù)仄骄�水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。比如北京購買第二套住房的貸款發(fā)放對象僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于29.4平方米的家庭，上海僅限于33.4平米。

　　最后，還應(yīng)關(guān)注三點。其一，3月30日出臺的北京國五條細則中提出：中國人民銀行營業(yè)管理部、北京住房公積金管理中心在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。現(xiàn)在，公積金二套貸款已經(jīng)收緊，按照這一邏輯，二套房的個人商業(yè)房貸首付也會提高至七成。

　　其二，其他房價上漲偏快城市，如廣州、深圳、上海的細則中，也提到“適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率”，北京有所行動后，這次城市有可能會在合適的時點跟進。其三，信貸政策是影響需求的第一要素，北京市場的住宅需求將會被抑制數(shù)月，二三季度的月度成交量將較今年3月、1月有所下滑。

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　　主要城市國五條細則：

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　　專欄作家點評：

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　　媒體評論：

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　　廣州日報：未來35歲后首購房或成常態(tài)

　　京華時 報：地方版國五條要剛?cè)嵯酀?/a>

　　新快報：單身禁購二套房算不算歧視

　　專家點評：

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　　(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、中央電臺財經(jīng)評論員)

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