整頓房地產(chǎn)市場秩序，完善制度安排，加強(qiáng)信息聯(lián)網(wǎng)，促進(jìn)預(yù)售制度改革，都將進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境

　　2013年1-2月，房地產(chǎn)市場延續(xù)了上年底住房 “量價齊升”的態(tài)勢。根據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查的數(shù)據(jù)，2013年2月，全國100個城市（新建）住宅平均價格環(huán)比1月上漲0.83%，是自2012年6月以來連續(xù)第9個月環(huán)比上漲；同比連續(xù)第3個月上漲，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。特別是北京、上海等一線城市和一些二線城市的住房價格上漲幅度明顯增大，二手房市場價格上漲幅度更為明顯。

　　針對當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢，為防止房價的持續(xù)上漲，有效管理市場預(yù)期，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展，2013年2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，提出了嚴(yán)格限購、制定和公布年度房價控制目標(biāo)、完善穩(wěn)定房價的工作責(zé)任制等五條措施（簡稱國五條）。為落實“國五條”，2013年2月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號），提出了六條實施細(xì)則。國五條和國辦六條細(xì)則的出臺，在市場上產(chǎn)生巨大反響，被認(rèn)為是更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

　　“國五條”及六條細(xì)則的主要內(nèi)容及對市場的影響

　　1.堅決抑制投機(jī)投資性購房。包括三個方面的政策內(nèi)容：

　　一是限購政策從嚴(yán)。國辦六條細(xì)則要求進(jìn)一步完善住房限購措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；完善協(xié)調(diào)有序的審核工作機(jī)制，等等。

　　市場影響：限購政策的從嚴(yán)將對各城市的交易量產(chǎn)生明顯的影響，特別是實行限購的二線城市，原來限購區(qū)域只局限于主城區(qū)，對交易量影響還不是很大，如果要求對所有行政區(qū)域均實施限購，必將直接影響市場的交易量。

　　二是嚴(yán)格實行差別化住房信貸政策。國五條和國辦六條細(xì)則要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步落實好差別化貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种�機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　市場影響：在我國，利率的變化對家庭住房購買能力的影響非常大。此次調(diào)控政策進(jìn)一步強(qiáng)化了差別化貸款利率，對于遏制投機(jī)需求將會發(fā)揮更大作用。購買二套以上住房的貸款成本會進(jìn)一步提高。這對改善性需求可能會帶來一些影響。各地方的具體實施細(xì)則的針對 性政策應(yīng)更加清晰。

　　三是對出售自有住房按規(guī)定征收個人所得稅。國辦六條細(xì)則提出，“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅”。同時，總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市經(jīng)驗，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點工作，引導(dǎo)住房合理消費。實際上，在1994年國家個人所得稅法中，就明確了“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十”的規(guī)定，并規(guī)定“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額”。因此，住房交易所得的差額應(yīng)繳納20%個稅的法律規(guī)定實際已經(jīng)存在了20年。2006年7月，國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)中規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。具體比例在轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。多年來，各地都是按照這一比例征收住房交易個人所得稅。

　　市場影響：按轉(zhuǎn)讓所得增收部分繳納20%的個稅，是國五條和國辦六條細(xì)則中與現(xiàn)行政策變化最大、調(diào)整力度最大、影響最大和市場反響最大的政策。按住房轉(zhuǎn)讓所得的差額交納20%的稅收，將比現(xiàn)行的按總收入的1-3%征收稅負(fù)將明顯上升，實施后最直接的影響是短期內(nèi)將使二手房交易量大幅下降（但價格不一定下降，也可能出現(xiàn)有價無市現(xiàn)象）。在一些供求關(guān)系較緊張的城市，如果交易二手房，稅收負(fù)擔(dān)很可能會轉(zhuǎn)嫁到買方。同時，在這一政策下，有相當(dāng)一部分需求會轉(zhuǎn)向新建住房市場。

　　2.增加普通商品住房及用地供應(yīng)。國五條和六條細(xì)則要求各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計劃的比例。各地區(qū)要繼續(xù)采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

　　市場影響：此條政策將有利于普通商品住宅的土地供應(yīng)，特別是對于住房供需關(guān)系較緊的城市而言，增加土地供給、促進(jìn)土地的及時開發(fā)是很有必要的。這有利于增加市場普通商品住房的供給，從而有利于市場價格的穩(wěn)定。

　　3.加快保障性安居工程的規(guī)劃建設(shè)。國五條要求全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶��?/p>

　　直接影響：住房保障性是民生工程，是政府的責(zé)任。保障性住房加快建設(shè)和公平分配，將有助于更多的中等偏下以下的家庭和人群實現(xiàn)“住有所居”。

　　4.加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理。國辦六條細(xì)則中提出，2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測力度，有效防范風(fēng)險。

　　市場影響：整頓房地產(chǎn)市場秩序，完善制度安排，加強(qiáng)信息聯(lián)網(wǎng)，促進(jìn)預(yù)售制度改革，都將進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，規(guī)范市場主體行為，有利于市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。在國辦的六條細(xì)則中，還提出要加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。包括推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　總體來看，國五條和國辦六條細(xì)則的出臺，是對房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步調(diào)整和完善，將對2013年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。目前，各地的具體實施細(xì)則尚未出臺，預(yù)計在3月底出臺后，對市場產(chǎn)生的實質(zhì)性影響會進(jìn)一步顯現(xiàn)出來。

　　（作者為國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長、研究員 ）