文/新浪財經(jīng)專欄作家 陳志龍

　　任何一個國家的房地產(chǎn)，在危機(jī)前都本能地異化為利益博弈的焦點(diǎn)。當(dāng)年日本泡沫經(jīng)濟(jì)最高峰時，寬松上癮的央行猛踩油門把房價推向巔峰，沒有自律精神的銀行發(fā)起充滿愛國精神的信貸狂歡，最終人人都好象有“強(qiáng)迫癥”一樣買房。

樓市需要告別全民普遍的自利情結(jié)

　　國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份70個大中城市新建商品房價格環(huán)比全面停漲，環(huán)比最大降幅1.9%，和去年同期相比，70個大中城市住宅價格下降的達(dá)到58個，同比最大降幅7.9%。這意味著近一年買房的大部分“吃套”。

　　今年以來，樓市變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)超市場預(yù)期。從5月份起，70個大中城市平均房價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，到目前已連續(xù)跌了5個月，并且下跌無收斂跡象。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的價量齊跌的深度調(diào)整，每天售樓員不勝其煩的推銷電話，都昭示著市場黃金十年的終結(jié)。與此同時，各地赤膊上陣的救火聲中，亦見專家學(xué)者和媒體叫好的嚷嚷聲--未來3個月到6個月之間，庫存和去化周期會見頂。

目前一線城市市場已經(jīng)見底了，第四季度量會增，價格慢慢企穩(wěn)之后往上走。從全國來看，我認(rèn)為在明年會見到一個底部，然后就會往上走，這個節(jié)點(diǎn)很可能會出現(xiàn)在明年的春季，也就是3月份之后。這是堅持“為一線城市房價沒問題，泡沫主要集中在三線以下城市”的論斷背書的專家聲音，因?yàn)槿思覍＜以谝痪�城市。

　　當(dāng)然，其間也伴有媒體熱捧造勢聲，說什么日光盤再現(xiàn)，夜光盤伏擊，經(jīng)紀(jì)人“夜貓子”凌晨陪客戶簽約，基本都忙到夜里十一二點(diǎn)云云。還有的說“改善客投資客開始陸續(xù)出手了，市場算是迎來了真正的春天”。甚至有開發(fā)商發(fā)嗲賣萌說，“我們已經(jīng)沒房子可賣了”。

　　如果把每天接到N個售樓電話與以上種種哄鬧聲相對比，讓人生出不知今昔是何年之感。市場的混沌、迷茫和不知所云已不是個別人的感受。官方從未發(fā)布過空置房的數(shù)據(jù)，樓市的空置似乎是中國式的斯芬克思之迷，但近日西南財經(jīng)大學(xué)的一份報告認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套，這組數(shù)據(jù)引起軒然大波。中國房地產(chǎn)的高庫存量、高飽和度和史上最長的去化周期相碰頭，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，還是欠發(fā)達(dá)地區(qū)，黑燈瞎火的“鬼城”似乎隨手拈來是不爭的事實(shí)。

　　任何一個國家的房地產(chǎn)，在危機(jī)前都本能地異化為利益博弈的焦點(diǎn)。當(dāng)年日本泡沫經(jīng)濟(jì)最高峰時，寬松上癮的央行[微博]猛踩油門把房價推向巔峰，沒有自律精神的銀行發(fā)起充滿愛國精神的信貸狂歡，最終人人都好象有“自我強(qiáng)迫癥”一樣拼命買房，人人都相信持有不動產(chǎn)永遠(yuǎn)會賺錢，擔(dān)心現(xiàn)在買不到將來價格會更高。

　　結(jié)果把日本房價推向外太空，燃料燒盡后失速墜毀。這些表征現(xiàn)在同樣充斥中國房地產(chǎn)市場，專家學(xué)者叫囂這是個“日不落市場，，市場主導(dǎo)者與監(jiān)管者玩“膽小鬼”游戲，只要房價稍稍下行，就會立即“從政治上重視”，各種嘶聲力竭的聲音不絕于耳：“遏制經(jīng)濟(jì)下行要靠房地產(chǎn)上行”、“房貸再不松動房地產(chǎn)市場就要出大問題”，“指望房價下跌不是腦子有病就是別有用心”，“房產(chǎn)稅開征要兩個100年”，“北京上海的房價20年后要漲到60-80萬一平方米，到時有房子的人都是億萬富翁”，“想讓房價下跌是癡心妄想”……一些有違常識的囈語竟贏得滿堂喝彩和掌聲，普遍的自利情結(jié)挾裹之中，許多人都想尋找心理安慰，不講理的“磚家”們自然投其所好，扮演了“心理理療師”的角色，把你弄得神魂顛倒。

　　上世紀(jì)80年代的日本地產(chǎn)狂潮中，當(dāng)房地產(chǎn)市場的尾部風(fēng)險清晰可見，市場入冬的信號十分強(qiáng)烈時，媒體和銀行都還鼓勵大家拚命買房，“每一次調(diào)整都是入場的黃金點(diǎn)”，“現(xiàn)在不趕緊下手將來價格會更高”。“大家從不懷疑東京將成為世界最大的金融中心”，地價沒有最高，只有更高。

　　理由似乎很充分，日本的國土面積是美國的1/25，人口是它的1/2，日本陷入了全民幻覺中，東京將飽和，要建設(shè)第二個東京、第三個東京。于是把新干線全部燎原起來，這還不夠，日本人揚(yáng)眉吐氣地瘋狂買世界，世界最高的摩天樓、最奢華的酒店都想收入囊中。

　　“日本人可以說不”，全世界似乎都滿懷敬畏地看著日本人，日本人就成了這個世界的金主。就象《天下無賊》里的那位大哥的話“黎叔不高興，后果很嚴(yán)重”，但日本的“大哥時代”隨著地產(chǎn)泡沫陷入泥淖而破滅。

　　過去十多年間，由房地產(chǎn)驅(qū)動的中國經(jīng)濟(jì)，在實(shí)現(xiàn)高增長的同時一俊遮百丑。隨著中國經(jīng)濟(jì)由高增長轉(zhuǎn)為中高增長，中國樓市的流金歲月已經(jīng)歷史性地終結(jié)，王石[微博]說市場已從黃金十年進(jìn)入白銀十年，黃金最高價到300多一克，而白銀現(xiàn)在才4元多一克。房地產(chǎn)的尾部風(fēng)險已經(jīng)臨近，天量的高庫存預(yù)示著一個長周期調(diào)整的開始，所以面對各種好聲音，要有冷靜的判斷。什么是市場的常態(tài)，什么是非常態(tài)，什么是變態(tài)和病態(tài)，應(yīng)該有一本明白賬。

　　美國十年兩倍的房價漲幅引發(fā)了人類近百年最嚴(yán)重的金融市場危機(jī)，你總不能把十年十倍的房價是天經(jīng)地義吧！說到人口密度，你總不可能和當(dāng)年的日本比，否則無以解釋你那么多驚悚的鬼城。

　　作為一個超級體量的轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)調(diào)整時期，廣闊的內(nèi)需市場賦予其較強(qiáng)的韌性的彈性空間，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的諸多風(fēng)險和挑戰(zhàn)中，最大最兇險的挑戰(zhàn)，還是如何應(yīng)對以房地產(chǎn)為核心的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險，它已經(jīng)關(guān)系到經(jīng)濟(jì)金融安全，甚至關(guān)乎社會治理和國家安全。現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場在高位出現(xiàn)的信貸衰竭，與上世紀(jì)80年代后期的日本及此輪危機(jī)前的美國非常相近，住宅類資產(chǎn)價格持續(xù)沖高到信貸無法支撐甚至枯竭的程度，說明一個罕見的長周期繁榮“尾部時刻”漸行漸近。

　　沒有一個國家的房地產(chǎn)市場會“永遠(yuǎn)沐浴在朝霞中”，任何市場都有周期律，從來不存在日不落的市場， 那些鼓吹獨(dú)特的“中國模式”的專家、媒體，本質(zhì)上和癟腳的傳銷師、股評家并無二致，“不是神就是鬼”。

　　(本文作者介紹：陳志龍，財經(jīng)專欄作家，報人。)

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