文/新浪財經專欄作家 丁祖昱
李克強總理在國務院常務會議中對提振消費做了相關部署，其中專門提到了穩定住房消費。只要拉動了住宅消費，整個房地產持續健康發展就沒太大問題。我們按照政策出臺后對市場的效果由強至弱來猜測一下，看看有哪些政策可以出臺。
10月29日，李克強總理在國務院常務會議中對提振消費做了相關部署10月29日，李克強總理在國務院常務會議中對提振消費做了相關部署，其中專門提到了穩定住房消費。總理講穩定住房消費，我覺得主要有以下三個背景：
背景一：未來GDP壓力更大
三季度GDP增長7.3%，比二季度的7.5%明顯下滑，主要原因是是固定資產投資增速下滑，這當中房地產投資增速的下滑也起到了主要的推動作用。前三季度房地產開發投資增速為12.5%，比上半年回落1.6個百分點，而且下滑的趨勢并沒有改變，如果繼續下滑對經濟增速會有致命影響。
背景二：今年土地出讓出現問題
前三季度全國土地出讓金收入3.12萬億，同比增長16.6%，但增速在逐月下滑，其中9月份的土地出讓金收入同比下降21.1%。土地出讓貌似和GDP沒法畫等號，但是今年前三季度房地產投資增速能夠維持12.5%，最核心的原因就是去年土地出讓創造紀錄，開發企業與其捂地不如捂房。如果今年的土地出讓出現比較大的衰退，那么明年的新開工也會快速下探，在這樣的情況下，房地產投資增速也將不保。只有恢復了購房者信心，成交量上沖，開發企業才會恢復信心去拿地。
背景三：地方財政壓力巨大
今年面對這樣的市場，比開發企業更著急的是地方政府。去年土地出讓創造新高，而土地出讓一般會有6-12個月的支付土地款的時間，所以今年政府日子還過的去，但是如果今年土地出讓出現大幅回落，那么明年日子咋過呢？剛過了幾天富日子立馬回到解放前，這是無法想象的。
基于上面三個背景，當然要提振房地產，而住宅是房地產中最主要的部分，只要拉動了住宅消費，整個房地產持續健康發展就沒太大問題。現在總理發完言了，我們也幫他一起想想辦法，看看有哪些政策可以出臺，我們按照政策出臺后對市場的效果由強至弱來猜測一下。
★★★★★ 北上廣深取消限購
目前還剩北上廣深和三亞限購政策沒有松動，而且之前北京、廣州、上海也分別表態，不會調整相關政策。在這種背景下，一旦他們取消限購，政府救市的信號就再明顯不過了。北上廣深總成交金額近1萬億，占了全國總量的10%，他們限購的放開將起到舉足輕重的作用。
當然，目前看來北上廣深取消限購的可能性不大，但是適當的調整還是有可能的，特別是針對非本市戶籍購房限制條件的放松可能性最大，對改善需求的限制也有可能放開，對高端市場個人認為放開的可能性不是太大。雖然調整的效應比取消也小很多，但調比不調好。北上廣深取消限購政策是五顆星，如果不能取消，而是調整，那也是★★★★+。
★★★★★ 真正給出7折利率
七折利率不能僅僅是在紙面上，目前為止不要說7折利率，8折85折也沒有看到過，基本都還是9折以上，這與央行[微博]和銀監會給大家的期待相距甚遠。一旦出現7折利率(即使很少)、另外8折利率給一些的話，那會對市場有極大的推進作用。出現7折利率，我評為五顆星，給到8折我也覺得是★★★★+。
★★★★ 交易環節的稅費減免政策
二手房市場的活躍，很大程度影響一手房市場的啟動。目前影響二手房市場活躍的因素，除了市場面本身以外，稅費過高也是重要原因之一。目前主要一二線城市5年內的非普通住房的二手房交易稅費都超過10%了(5.65%的營業稅，3%的契稅，2%的所得稅，其他先忽略不計)，如果再算上傭金等等，嚴重影響二手房的交易活躍度。
如果像傳言的個人住房轉讓營業稅征免時限由5年恢復至2年、北京(唯一執行個人住房轉讓所得稅 20%的城市)個人住房轉讓所得稅能有所放松、契稅各城市也給予適當減免，那么對市場的啟動也是大有好處的。
★★★ 戶籍制度改革政策
之前我們也看到福建戶籍制度改革已經啟動，這也是按照今年國務院的相關部署——除特大城市外要開放戶籍，開放戶籍之后會很大程度影響原先拿居住證的外來人口，他們一旦拿到戶籍之后，就會成為未來潛在的購房需求。但由于這個政策有一定的滯后性，拿到戶籍后從潛在需求變成有效需求至少要一兩年的時間，所以這是一個中長期的政策。但是政策出臺越快、落實越到位，政策效應也就越強，對短中期影響也就越大。
★★ 公積金政策調整
之前中央已經專門發布過放松政策，上周蘇州等城市關于公積金貸款也針對原先很多限制條件放寬，這項政策對普通住房購房者影響也是巨大的，特別對二三線城市的剛需，所以評為兩顆星。
表：部分省市近期公積金政策調整
| 省/市 | 出臺時間 | 內容 |
| 湖南省 | 2014-10-30 | Ø 住房公積金繳存人在繳存地以外的省內其他市州購買自住住房的，可享購房所在地住房公積金管理中心申請住房公積金貸款
Ø 取消公積金貸款買首套房的面積限制，統一享受首付最低兩成 Ø 對于人均建筑面積尚未達到全市人均建筑住房面積標準的，再購買普通自住房的，首付比例由50%降低為40%，利率上浮10% |
| 廈門 | 2014-10-30 | Ø 貸款申請條件從在廈門連續正常繳存公積金滿12個月調整為滿6個月，且公積金賬戶余額不少于最近6個月的繳存額。異地繳存住房公積金的繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明進行合并計算
Ø 購買首套或二套改善型普遍自住房，套數認定由原來的按“認房又認住房貸款”標準執行調整為按“認房又認未結清的住房貸款筆數”標準執行 |
| 蘇州 | 2014-10-30 | Ø 貸款申請條件從連續正常繳存公積金滿12個月調整為滿6個月
Ø 第二次辦理住房公積金個人住房貸款的，首付款比例從不低于住房總價的50%調整為不低于住房總價的30% Ø 取消住房公積金個人住房貸款擔保收費項目 |
| 杭州 | 2014-10-30 | Ø 職工家庭名下無房，或名下有一套住房并已結清相應公積金貸款的，因改善型需求再次購房申請公積金貸款，可按首套房貸款政策執行 |
| 成都 | 2014-10-30 | Ø 職工貸款申請條件從連續正常繳存公積金滿12個月調整為滿6個月；從外地調入成都工作的職工，在成都繳存公積金不滿6個月的，提供由外地公積金中心出具的連續正常繳存證明后，繳存時間可合并計算
Ø 單筆貸款最高額度由40萬提高至50萬元 Ø 有一套住房并結清貸款余額的家庭，再購房執行首套房貸款政策 |
★ 各城市五花八門的購房補貼及其他地方政策
如大學生購房補貼、專門人才購房補貼等等。由于這些政策是針對特定人群，是有限制條件和有時間要求的地方政策，因此對整體市場影響并不是很大，所以評為一顆星。
表：部分城市購房補貼政策
| 省/市 | 出臺時間 | 內容 |
| 蕪湖 | 2014-6-16 | 2013年8月28日政策：在蕪湖市區就業滿3年的本科及以上學歷高校畢業生或具有技師及以上職業資格、中級及以上專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅和2萬元安家補助的總額；在蕪湖市區就業滿3年的專科學歷高校畢業生或具有高級工職業資格、初級專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅的50%和1萬元安家補助的總額。
此次政策：以上政策中“就業滿3年”的規定取消，工作時間不再作要求。同時規定“在我市新購買首套普通自住商品用房”包括二手住房。 |
| 青島 | 2014-7-9 | 2012年7月1日以后，取得碩士、博士學位的國內普通高校畢業生及留學回國畢業生，在青就業、落戶且所在單位為其繳納“五險”的，可享受最長不超過36個月的住房補貼。其中，博士研究生每人每月600元，碩士研究生每人每月400元。 |
| 寧波 | 2014-10-8 | 畢業十年內的普通高校畢業生在寧波就業，從2014年9月20日開始一年內買房，購買首套房可以獲得房價總額0.75%-1%的購房補貼；申請辦理住房公積金個人住房貸款，連續繳存時間可從12個月縮短為3個月等等。 |
| 杭州 | 2014-10-26 | 設立高層次人才住房保障專項資金，未來5年投入8億元，重點保障業績貢獻突出在杭無住房的高層次人才。國家級領軍人才補貼標準為100萬元；省級領軍人才補貼標準為80萬元；市級領軍人才補貼標準為60萬元。 |
以上政策都是個人猜測，僅供大家參考。但不管出臺多少政策，房地產市場目前供大于求的基本面難以馬上改變，政策只能解決短期的市場走勢，不能改變長期市場格局，政府還需要進一步的用好市場推手來調節供求關系，讓中國房地產市場越走越健康。
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(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)
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