在房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控政策雙重轉(zhuǎn)型的“前夜”，比關(guān)注地方版細(xì)則到底能嚴(yán)苛到什么程度更重要的，是觀照政策的剛?cè)岵��?jì)程度。

　　□燕農(nóng)

　　繼3月25日廣東版“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，北京、上海以及重慶等地的“國(guó)五條”地方細(xì)則于30日落地。比較各地細(xì)則，京版最為嚴(yán)厲，規(guī)定禁止京籍單身人士購(gòu)買二套房；嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅，出售5年以上唯一住房免征個(gè)稅；進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例。

　　各地“國(guó)五條”細(xì)則如期而至，卻引發(fā)了諸多議論，認(rèn)為細(xì)則“不細(xì)”、新意不多、力度不夠、留有“后手”等，譬如“上海嚴(yán)厲不及預(yù)期”“重慶僅主城區(qū)限購(gòu)”等均被重點(diǎn)觀察。

　　現(xiàn)今情勢(shì)下，地方版“國(guó)五條”細(xì)則是不是越細(xì)越好，或者說越嚴(yán)越好，是一個(gè)頗值得思考的命題。一段時(shí)間以來，圍繞著樓市調(diào)控政策，引發(fā)了很多“溢出效應(yīng)”，比如“離婚為避稅，結(jié)婚為買房”。由此說明，房?jī)r(jià)已經(jīng)不是一個(gè)單一問題，其背后有著更深層次的“集成問題”，包含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和心理等諸多方面。是以，調(diào)控需要觀照樓市背后的復(fù)雜性，體現(xiàn)政策對(duì)現(xiàn)實(shí)問題的考量和關(guān)切。這個(gè)階段，調(diào)控細(xì)則需要?jiǎng)側(cè)嵯酀?jì)。

　　行至目前，房地產(chǎn)行業(yè)被學(xué)界認(rèn)為已經(jīng)到了分水嶺階段。來自今年政府工作報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，到去年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)到32.9平方米。有分析指出，根據(jù)世界各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，在人均住房面積達(dá)到30—35平方米之后，城鎮(zhèn)住房的絕對(duì)短缺時(shí)代便宣告結(jié)束，住房供應(yīng)進(jìn)入平穩(wěn)階段。也就是說，房地產(chǎn)調(diào)控的政策重心，需要從新建商品房向新建房與存量房并重方向轉(zhuǎn)移。如果說調(diào)控新建房需要制度剛性的話，那么調(diào)控存量房因?yàn)樯婕捌胀ㄊ忻竦呢?cái)產(chǎn)性收入，就需要相對(duì)柔性的一面。

　　此外，我國(guó)將在2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記被寄予貫徹物權(quán)法、反腐、打擊房地產(chǎn)投機(jī)等多重厚望，并且被視為房產(chǎn)稅出臺(tái)的必要前提。果真如此，那么房地產(chǎn)調(diào)控就有可能實(shí)現(xiàn)從過多依靠行政手段向建立長(zhǎng)效機(jī)制的“質(zhì)變”。調(diào)控的“質(zhì)變”過程，一定程度上也是存量房重新整合配置的過程，需要為部分普通市民改善住房或者出售多余住房預(yù)留空間。從這一角度觀察，調(diào)控政策也需要?jiǎng)側(cè)嵯酀?jì)。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控政策雙重轉(zhuǎn)型的“前夜”，比關(guān)注地方版細(xì)則到底能嚴(yán)苛到什么程度更重要的，是觀照政策的剛?cè)岵��?jì)程度。政策妥協(xié)性地存在一定“后手”，既說明調(diào)控任重道遠(yuǎn)，或許也是調(diào)控轉(zhuǎn)型期留給市場(chǎng)整合配置的必要窗口。