文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 張鵬

　　溫州一批20年產權住宅土地使用權到期，續期須按房產價格三分之一繳費，引起巨大爭議。其實，政府可以將已經試點的房地產稅明確下來，以穩定市場預期、平滑價格波動，對于老實守法的老百姓來講“溫水煮青蛙”每年繳一點房產稅沒有那么大的傷害。

住宅建設用地使用權到期怎么辦

　　此間有媒體報道，溫州一批20年產權住宅土地使用權到期，續期須按房產價格三分之一繳費。不過，溫州市國土局已回應稱，近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀，“物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但‘自動續期’該如何續期，目前國家尚未出臺相關實施細則。”

　　筆者認為，住宅建設用地使用權屆滿自動續期即續期方式，無需再出臺所謂相關實施細則。如果住宅建設用地使用權屆滿自動續期須以有償為前提，將按照“法無明文規定不可為”的原則，地方政府將涉嫌違法。因此，住宅建設用地使用權屆滿續期收費的惡例不可開。

　　我國《物權法》第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。”據此規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的是自動續期，因而住宅建設用地使用權不消滅。而非住宅建設用地則不同，其期間屆滿后如不依法律規定辦理續期手續，則即發生消滅。

　　筆者認為，這一條款絕非刻意模糊，為出臺相關實施細則預留空間，而是將住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權特別是以出讓方式取得的非住宅建設用地使用權嚴格區分開來，住宅建設用地使用權自動續期不存在續費的問題，以出讓方式取得的非住宅建設用地使用權如不續費將歸于消滅。

　　實際上，個別地方出現的土地年限到期續費問題針對的也是以出讓方式取得的非住宅建設用地使用權。媒體此間報道的深圳2004年補繳地價數額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付，就是如此。

　　那是否還需要一個頂層設計呢？如果單純就住宅建設用地使用權到期續不續費的問題就沒有必要了，顯然是小題大做。但是，考慮到住宅建設用地使用權自動續期相當于無限永續，是與房子連帶在一起的，等同于永久產權，政府作為住宅建設用地的“地主”又想從中得利的話，就可以將已經試點的房地產稅明確下來——這是最大也是最好的頂層設計——一來穩定市場預期、平滑價格波動，對于老實守法的老百姓來講“溫水煮青蛙”每年繳一點房產稅沒有那么大的傷害，試想到期真按房產價格三分之一續費哪個普通的老百姓受得起？既坑害當代人也坑害子孫；二來真正抑制房地產投機，對炒房和囤房的“房叔”、“房姐”們產生震懾作用。國內近十年房價飆漲除了貨幣超發、投機助長之外，還與房地產稅遲遲尚未全面推行使得住宅持有成本過低有關。

　　中國能不能全面推行房地產稅呢？這取決于改革的意愿和限度。如果政府管理體制比較僵化，習慣了做地主吃大肉，就是想掙快錢讓你到期續期補繳很多錢，結果就是交易成本太高、影響市場效率。在美國，房產下面的土地不是政府的，政府沒有土地土地可以出售（或者提供有償使用權）給開發商去建造商品房，美國政府“賺房產錢”主要是通過征收房地產稅。房子和土地是你的就要繳納房地產稅，將房子留給后代那么后代就得繼續繳納房地產稅，實際上都是能夠承受的，既體現了政府精細的治理能力，又有利于維護代際的公平。這是需要我們學習的。

　　(本文作者介紹：供職于陽光私募行業，清華MBA校友。)