文/新浪財經(jīng)金融e觀察(微信公眾號：sinaeguancha)專欄作家 李庚南

　　說到底，房地產(chǎn)高庫存問題之所以成為中央政府心中之“刺”，其實更多地是基于全社會固定資產(chǎn)投資下滑，基于房地產(chǎn)市場投資對全社會固定資產(chǎn)投資拉動的乏力，基于房地產(chǎn)土地購置面積、新開工面積等增速持續(xù)下降的現(xiàn)實。

　　回顧剛剛過去的2015年，“去庫存”毫無懸念地入選中國經(jīng)濟年度十大關(guān)鍵詞之一。一年來，房地產(chǎn)高庫存問題就像帝都頻頻爆表的霧霾一般籠罩在房地產(chǎn)上空，引起了最高決策層的關(guān)注與焦慮。

　　從中央經(jīng)濟工作會議到中央城市工作會議，房地產(chǎn)去庫存均為重中之重的議題，被列為2016年四大“殲滅戰(zhàn)”和五大任務(wù)之一，足見中央去庫存的之迫切。

　　中央為啥如此著急“去庫存”？

　　僅從數(shù)據(jù)看，2015年以來商品房待售面積增勢其實并不比前幾年更堪憂。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全國商品房待售面積繼10月份大增2122萬平方米之后，11月份又上升了1005萬平方米，商品房待售面積達69637萬平方米。盡管增幅遠高于前幾個月，但從歷史數(shù)據(jù)看，總體仍屬于季節(jié)性變化。

　　從2012年以來商品房待售情況看，每年的1-2月和10-12月均是待售面積大幅上升的月份(見下表)：

　　高庫存其實主要是前幾年特別是2013年房地產(chǎn)行業(yè)報復(fù)式反彈形成的。2015年以來，商品房待售面積同比增幅16.46%，而2012年、2013年全國商品房待售面積同比增幅分別高達34.07%和35.25%。

　　從整個房地產(chǎn)市場供需看，商品房銷售從去年6月份開始結(jié)束了長達15個月的下行通道，盡管其中的結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性差異明顯。從供給方看，房地產(chǎn)企業(yè)活得或許比我們想象的要好得多。在實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)不景氣、有效信貸需求下降的同時，各路資金通過信托、理財及其他非正規(guī)的渠道注入，為大多數(shù)房企提供了緩沖。特別是去年以來企業(yè)債門檻的降低，為大中型房企提供了低成本、更便捷的融資渠道。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，2015年以來已經(jīng)有超過60家上市房企(包括港股)在內(nèi)地已經(jīng)通過公司債融資，預(yù)期融資高達1700億以上，而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億。表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2015年6月之后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比轉(zhuǎn)正、回升。 

　　與此同時，一些房企開始通過直接參股或通過銀行、保險、券商、金融公司、金融交易平臺等渠道鋪設(shè)金融業(yè)務(wù)，改變自身的融資結(jié)構(gòu)；很多房地產(chǎn)企業(yè)借助低門檻的企業(yè)債正在謀劃轉(zhuǎn)型，甚至可能進入新一輪的盲目擴張。可以說，對于大多數(shù)房企而言，最艱難的時期或許已經(jīng)過去。

　　所以，去庫存已非簡單的救市行為。我們應(yīng)該跳出房地產(chǎn)去庫存問題來看“去庫存”。說到底，房地產(chǎn)高庫存問題之所以成為中央政府心中之“刺”，其實更多地是基于全社會固定資產(chǎn)投資下滑，基于房地產(chǎn)市場投資對全社會固定資產(chǎn)投資拉動的乏力，基于房地產(chǎn)土地購置面積、新開工面積等增速持續(xù)下降的現(xiàn)實。

　　客觀地看，當前中國經(jīng)濟仍處于下行期，去年三季度GDP增速首次破7，運行態(tài)勢不容樂觀。在去產(chǎn)能、去杠桿、去泡沫的背景下，需求端對經(jīng)濟的拉動日顯疲弱。盡管“三架馬車”之傳統(tǒng)理念在供給側(cè)理念的強烈沖擊下，已黯然失色，但畢竟供給側(cè)改革才起步，供給側(cè)改革的效果傳遞到需求端還有一個比較漫長的過程。在這過程中，“浸淫”了幾十年的需求側(cè)的慣性思維豈是說放就能放得下的？盡管政府對經(jīng)濟下行的容忍度在提高，對GDP的考核也有所淡化，但經(jīng)濟轉(zhuǎn)型就如同在高速公路上邊道，需要保持一定的速度是顯然的。

　　驅(qū)動經(jīng)濟的三駕馬車如今安在？現(xiàn)實的狀況是，三匹馬俱瘸矣！在世界經(jīng)濟整體復(fù)蘇緩慢情況下，靠外需拉動進出口顯然已靠不住了，何況低端制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級路途漫漫！

　　而消費增長的動力也并不明顯。盡管2015年消費增長總體平穩(wěn)，預(yù)計名義增速能達到10.6%左右，但新的增長點尚不明顯。消費的中堅階層，或工薪階層“薪”路茫茫，社會醫(yī)療保障等制度完善尚在路上，有錢者未必敢任性，更何況沒錢的百姓？雖然也頻頻爆出國人出國海淘的新聞，“馬桶蓋”之類的消費潮所彰顯的消費結(jié)構(gòu)的錯配，靠供給側(cè)改革恐怕也是“遠水難解近渴”。

　　所以，盡管投資這匹馬已瘸，但不靠它靠什么？而這個時候，要拉動投資，政府自然會想起作為投資領(lǐng)域的“主力軍”房地產(chǎn)來，推動房地產(chǎn)開發(fā)投資自然是題中應(yīng)有之意。據(jù)有關(guān)分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP的增速大約應(yīng)該在1：0.7左右；2016年GDP增速若要維持6.5%的水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則需達到10%。而1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為1.3%；前三季度房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率已經(jīng)降至0.04個百分點，創(chuàng)2000年以來新低。如此，我們也就不難理解政府對房地產(chǎn)高庫存的“憂心”了！

　　取消商品房預(yù)售制是去庫存“殲滅戰(zhàn)”的突破口

　　如果僅僅是為了去庫存，壓縮、控制房地產(chǎn)開發(fā)投資，控制土地供給，減少新開工面積無疑是最簡單的邏輯。但這樣一來政府欲刺激投資的愿望豈不落空？既要去庫存，更要刺激投資，這就是兩難之所在。

　　如何破解兩難？取消商品房預(yù)售制度或?qū)⑹且环N合理選擇。

　　當業(yè)內(nèi)人士在紛紛為去庫存而謀劃的時候，我們或許忽略了這樣一個“怪像”：在全國商品房銷售面積增速自6月份由負轉(zhuǎn)正并穩(wěn)步快速上升的同時，新開工面積增速、竣工面積增速仍在負增長并繼續(xù)探底。11月末，商品房銷售面積增速已回升到7.4%，而新開工面積、竣工面積增速分別為-14.7%和-3.5%。按說，銷售面積與新開工面積、竣工面積增速指標所形成的明顯反差，指向的結(jié)果應(yīng)該是商品房待售面積的下降；但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的恰恰相反，待售面積不減反增，10-11月全國商品房待售面積共增加了3127萬平方米。

　　何以會出現(xiàn)這種悖離？其中作祟的就是預(yù)售制。

　　按照國家統(tǒng)計局的定義，商品房待售面積是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。有一點可以肯定的是，69637萬平方米待售商品房面積均需以現(xiàn)房的形式才能消化。而目前我國商品房銷售主要靠預(yù)售方式，現(xiàn)房銷售的比例歷來較低。由于預(yù)售房價格相對現(xiàn)房一般更低，也能為開發(fā)商帶來現(xiàn)金流，所以開發(fā)商或購房者對預(yù)售方式均有偏好，而且這種偏好或者說銷售的格局總體上比較穩(wěn)定，2005年以來商品房現(xiàn)房銷售占比基本在25%上下。

　　靜態(tài)地分析，按照前三年現(xiàn)房銷售年均28878萬平方米的速度測算，不考慮新竣工面積的消化問題，則69637萬平方米需29個月才能消化。如此看來似乎壓力并不太大。

　　但賬顯然不能這么算。在消化老的庫存同時，隨著新施工面積的推進，新的竣工面積將源源不斷形成�？紤]新增竣工面積的消化問題，則情況難以再樂觀了。

　　問題的關(guān)鍵是，我們每年的商品房銷售能力或者說社會對商品房的有效需求中，有多少可以用來消化舊庫存？理論上，只有當年的累計銷售超過當年新增的待售面積(累計商品房銷售面積-當年累計竣工面積＞0，權(quán)且不考慮拆遷還建等剔除因素)，才可能有消化舊庫存的能力，否則庫存只會像“滾雪球”一樣越滾越大。

　　如果不考慮預(yù)售因素，以前三年商品房累計銷售面積-累計竣工面積測算，平均可用來消化舊庫存的能力大致在18061萬平方米，則去化周期達46個月。

　　但若考慮現(xiàn)有庫存的消化是基于現(xiàn)房銷售能力，則去化周期還將大大延長。據(jù)筆者對2005年以來商品房銷售及竣工情況的分析，累計施工面積中有75%已通過預(yù)售方式售出，也即當年新竣工的商品房中有75%實際已預(yù)售出去，還有25%形成未售出的現(xiàn)房。據(jù)此測算，前三年平均可用來消化舊庫存的現(xiàn)房銷售能力大致在3185萬平方米，則現(xiàn)有待售面積的去化周期長達近22年。

　　顯然，從市場消費的角度看，預(yù)售制實際上已構(gòu)成對商品房市場消費能力的透支。由于商品房預(yù)售制的存在，現(xiàn)實存在的商品房市場購買力被大量提前消費，使得現(xiàn)有待售商品房的去化庫存變得遙遙無期。這或許是房地產(chǎn)去庫存所面臨的最大“攔路虎”。

　　因此，改革現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度勢在必行。改革的方向不外乎兩種選擇，按照去年兩會提出的“因地制宜，分城施策”原則，或疾步穩(wěn)走，逐步提高商品房預(yù)售門檻直至完全取消，或一步到位，直接取消商品房預(yù)售。無論是快，或者慢，取消商品房預(yù)售制都應(yīng)是促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)步發(fā)展的必然選擇。

　　其實，社會各界對商品房預(yù)售制的詬病由來已久，取消商品房預(yù)售制的呼聲一直未斷。商品房預(yù)售制是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展特定時期的產(chǎn)物。在住房制度改革初期，由于房開企業(yè)普遍缺少資金，商品房供應(yīng)量小，政府為刺激投資和供應(yīng)，扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，引入了商品房預(yù)售制度，于1994年在全國開始實施《城市商品房預(yù)售管理辦法》。經(jīng)過這么多年的運作，應(yīng)該說預(yù)期目的已經(jīng)達到。實際上，房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售制的扶持下，絕大多數(shù)都已完成了資本的原始積累。這一點，看一看每年的福布斯中國富豪排行榜即可了然。

　　從長遠看，取消商品房預(yù)售制的意義，其實遠不止于為房地產(chǎn)去庫存找到現(xiàn)實突破口。更深遠的意義，一是有助于引導(dǎo)開發(fā)商穩(wěn)健經(jīng)營、量力而行、快建快銷，讓“空頭套白狼”的野蠻生長亂象不再；而且還能從資金供給端推動房地產(chǎn)也兼并重組，適當提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度和開發(fā)商的資質(zhì)。這也是本次中央打出的“六大組合拳”的內(nèi)容之一。二是有效遏制“爛尾樓”對購房者的侵害，維護購房者的合法權(quán)益，讓購房者可以買看得見、摸得著的現(xiàn)房。這一點，對我們心目中的農(nóng)民工“解放軍”而言或許更為重要。

　　“冰凍三尺，非一日之寒”。盡管中央為打好房地產(chǎn)去庫存“殲滅戰(zhàn)”，祭出了農(nóng)民工市民化、戶籍制度改革、購租并舉、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵房開企業(yè)降價和兼并重組、取消過時的限制性措施等六大組合拳；盡管更多的利好政策依然可以期待，新的積極因素也將不斷釋放。但必須清醒的是，房地產(chǎn)去庫存“殲滅戰(zhàn)”是一場多方博弈，特別是被長期行政化調(diào)控所扭曲、紊亂的市場預(yù)期修復(fù)有待時日。預(yù)期為王，樓市尤甚！這將使理想的“殲滅戰(zhàn)”演變?yōu)橐粓觥俺志脩?zhàn)”，而諸如預(yù)售制的制度變革才是“持久戰(zhàn)”的支撐。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負責小企業(yè)金融服務(wù)推進工作，潛心研究小企業(yè)金融服務(wù)問題。)

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