文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 陳志龍

　　在高庫存壓力下，仍有人吹捧“在人民幣購買力不可遏制下降的復雜格局下，要把購買力配置到中國一線城市，中國城市將成為中國經濟的最后一個安全點”，更有人妄語說“沒有一座城市因高房價衰落”。這值得我們警惕。

高利益誘惑下，仍有不少人在吹捧中國的高房價

　　房地產市場近來出現一些值得注意的苗頭，一線城市房價“加速趕頂”，個別地方房價如瘋牛撞欄，新房十萬起步已不稀奇，日光盤、月光盤大量出現。市場在沸騰，仿佛火焰在燃燒。一房難求，錯過了今天似乎就不再有明天。一個房號都賣出幾十萬，地王迭創新高，土地收入盆滿缽滿……這似乎真的是一個最好的時代。

　　一邊是火焰，一邊是海水。在一線城市繼續飛天的同時，三四線城市空置量繼續攀升，全國性房地產去庫存壓力加大。根據國家統計局數據，截止到11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米。與此同時，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。

　　而北師大[微博]鐘偉教授和他的研究團隊推算的結果更是驚人，他認為全國樓市庫存至少是85億-90億平方米。他的團隊按過去3年平均銷售速度計算，認為需要至少7年時間才能消化。當然，這種去化速度只是一種理論假設，如果市場逆轉，歷史上的3年平均銷售速度失速，這些存量房產可能需要更漫長的時間來消化。最近，我走了長三角的一些城市，一些地方房價已回到2008年金融危機前的水平，去化緩慢，按目前進度，空置房十年可能都難以出清，太多的房子了沒辦法消化。

　　受高庫存壓力的影響，今年以來，房地產投資同比增幅持續放緩和快速下滑，房地產投資下降直接拖累經濟增長。前三季度，房地產投資對經濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長區間。從1998年以來，由于制度變革的驅動，房地產行業的投資增長比其它行業增長要快，是中國經濟增長的引擎，但現在這個引擎的動能顯然已經雄風不再，明顯減速，這本應該成為經濟進入新常態的一部分，平常心待之。

　　來自決策層的種種信號顯示，去庫存將是未來相當長一段時間的工作重心。12月14日，中央政治局會議和最近的中央經濟工作會議，在分析部署2016年經濟工作時，引人注目的一項任務是要化解房地產庫存，提出通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，鼓勵房地產商降價等手段擴大有效需求，穩定房地產市場。

　　而此前，習近平總書記在在11月10日的中央財經領導小組第十一次會議上，李克強總理在中央黨校的講話中，都提出房地產的去庫存是一項緊迫的任務。總理直言不諱地說“以往我們長期依賴的房地產，去庫存問題也沒有解決。”

　　2013年底，新上任的住建部長在首次亮相就表示“當務之急是要采取一切手段來消化高庫存”，但兩年下來效果不彰。大規模土地供應和房地產過熱開發形成的“堰塞湖”般的高庫存依然水漲船高難以消化，而現在過度開發引發的高空置率問題背后的金融風險顯然已讓決策者深感不安。

　　一方面中小城市大量的空置，使得“鬼城”已露出猙獰面目，在去杠桿化過程中，加大銀行信貸資產在房地產領域的風險敞口。另一方面大城市房價繼續沖頂，媒體推波助瀾跟著起哄，借用各路“打醬油”的專家話說“在人民幣購買力不可遏制下降的復雜格局下，要把購買力配置到中國一線城市，中國城市將成為中國經濟的最后一個安全點”，更有人妄語說“沒有一座城市因高房價衰落”。

　　房地產因其高杠桿屬性，成為極易滋生泡沫的沃土。中國房地產市場在高位出現的這種情況，已經與80年代后期日本及此輪危機前的美國非常相近，住宅類資產價格持續沖高到信貸可能無法支撐甚至枯竭的程度，最終會形成購買力的“斷層線”，而這些都具備了房地產周期性高潮“尾部風險”的特征，值得高度警惕。

　　房地產泡沫就像鬼一樣，泡沫一天不破，所有人都是贏家——破了才叫見鬼，一天不破，都是唯物論者(實際是唯利益論者)，都不認為有鬼。實際上，如果只是因為泡沫沒破就無視泡沫的沸騰，不是一種科學態度。實際上，近年來，房地產整個產業鏈上，泡沫已開始陸續破裂，鋼鐵、水泥、玻璃甚至生產門窗框的行業，你能數得出來哪幾家日子好過？

　　決策層下定決心要化解房地產庫存，最根本的動因是吸取別人的教訓，防范金融風險，房地產作為資金堆積和驅動的市場，一旦出問題，城門失火，必然殃及池魚——為之提供貨幣燃燒的銀行。

　　房地產價格持續升騰的本質，是廉價資金推動和高能貨幣堆積的結果。美國人總結教訓時說，在房價飆升的歲月里，華爾街向市場注入了太多的興奮劑。在它刺激下，所有人都成了“棒球明星”，都創造了輝煌，財富神話來得是如此容易。

　　無論是當年的日本，還是美國的次貸危機，其教訓都說明，房地產高潮的“尾部階段”，是利潤最豐厚，最讓人心潮澎湃、腎上腺高漲的時候，也是市場極易失控、隨時會變臉的時候，沸點一不小心就成為頂點。泡沫破滅有時只需要一閃念——房子為什么那么貴，它值嗎？“隨著一聲尖叫，紙牌屋就坍塌了”。

　　太多的教訓說明，對于靠貨幣膨脹吹大的資產泡沫來說，逆變往往就是心理上的“一轉念”。當然，開始是少數人的先知先覺，比如，經歷過多次房地產崩盤的李嘉誠先生，他懂得在“別人貪婪的時候我恐懼”，高風險的房地產市場上，想賺最后一個銅板的人往往會輸光最后一個銅板。

　　他在樓市沸騰狀態前的“敦刻爾克大撤退”，用西方現代金融理論的危機預警理論來解釋，堪稱是一只“礦井中的金絲雀”，對樓市風向有重要的警訊價值。但有人把他當笑話看，說老爺子賣早了。就像2008年內地在48元時瘋搶中石油，巴菲特清光中石油H股。問題是究竟誰笑到了最后，我以為不可低估李嘉誠的智慧。

　　巴菲特也曾用一段十分精僻的話，警告市場亢奮狀態中的投機客，提醒他們警惕市場高潮階段的尾部風險：“市場狂歡時，多數人都是舞會中的灰姑娘，明知道在舞會中多待一會兒，現出原形的幾率就越高，但還是舍不得錯過這場盛大舞會中的任何一分鐘。問題是這場舞會的時鐘根本就沒有指針，不知道什么時候離場是適當的，絕大部分人最終都難以離場而現出原形。”他的警告同樣適用于房增地產市場。

　　長期以來，財富效應讓市場所有參與者都僥幸“會有永遠的繁榮”，而世間從來沒有單邊上漲“漲到天上去的市場”。一場曠世繁榮需要超級信貸相匹配。當泡沫足夠大，市場本身難以承受畸高的價格，金融體系也對高房價恐高時，信貸任何一點收縮都會產生連鎖反應，泡沫足夠大時，一根針也能捅破天。

　　任何一點微小的風吹草動都可能吹響恐慌性離場的哨聲，恐怖的“踩踏效應”會形成決堤合力，再堅固的馬其諾防線剎那間也會被無情地摧毀。

　　房地產市場兩頭加杠桿的高負債本性決定了它進入高位以后的莫測風險。從某種意義上說，房地產的過度膨脹問題已不是一個產業的亢奮，而是需要從國家經濟安全和金融風險的高度來全局考量。

　　當前，中國房地產處于敏感而微妙的十字路口，各利益相關方的深度博弈還在繼續，房地產市場的健康發展關乎宏觀經濟金融的穩定，深刻地影響一國的經濟金融安全。如何防止重蹈危機爆發國的覆轍，防止市場可能出現高位失速和泡沫破滅對經濟金融全局的系統性沖擊，這既考驗一個民族的理性精神，更考驗決策者的駕馭能力。

　　此時，任何繼續吹大泡沫的做法都不足取，也切不可迷信行政的力量。抓緊處置高庫存，果斷排雷、拆除引信，有效化解潛在金融風險，體現的是一種常識理性，是對市場的敬畏和對市場內在規律的尊重。

　　該是告別駝鳥姿態面對問題的時候了，也該是果斷而冷靜抉擇的時候了！

　　(本文作者介紹：南京大學長江三角洲經濟社會發展研究中心特聘研究員，財經作家。)

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