文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。從未來一段時期樓市政策走向來看，調整人口結構，留住社會精英，控制人口規模，合理增加土地供應，盤活城市閑置和低效用地，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房價不至于上漲幅度那么快。

從北京“商改住”限購看樓市調控政策5點走向

　　北京“商改住”限購等相關政策出臺，在政策頻發的階段，筆者不想對北京“商改住”限購政策做簡單的分析，這樣做沒有太多意義，筆者想做的是從這一輪北京政策（從去年9月底到今年3月的商品住宅限購限貸，到對補繳社保證明的補丁政策，到假離婚買房新政，再到這兩天的學區房新政、商改住新政）步步為營，步步限制等措施來分析判斷本輪核心一二線城市樓市調控政策特征，以此分享內業內外人士參考。

　　首先，北京“商改住”限購和多個城市“類住宅”整治意味著這是全國一盤棋的行動。

　　北京“商改住”政策應該是所有城市當中政策最為嚴格的了，但從媒體報道的渠道來看，北京也并非“商改住”從嚴執行的唯一的城市。其實，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已經開展整治“商改住”項目（有的城市叫類住宅，比如上海），深圳、廣州也會開始。

　　因此，上海“類住宅”市場的整改、北京“商改住”政策再加上其他城市已經或即將陷入整改的城市來看，這并非北京、上海等部分一線城市主導而為。

　　筆者認為，商改住（類住宅）的整改措施是統一部署而進行，除了上述筆者提及的城市，過去一年多房價上漲過快的10幾個城市，比如蘇州、廈門等等或許也將開展“類住宅”的整治行動。從措施的力度來看，北京和上海則是標桿，上述城市也極有可能像北京一樣對“商改住”項目進行限購。

　　其次，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。

　　為了“控房價，防泡沫”首先得控制人口增長規模，從當前一線城市采取的措施來看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉移專業市場到周邊城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動等等。

　　筆者認為，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。從未來一段時期樓市政策走向來看，調整人口結構，留住社會精英，控制人口規模，合理增加土地供應，盤活城市閑置和低效用地，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房價不至于上漲幅度那么快。

　　第三、“商改住”或“類住宅”的整治行動直接目的是：政府不想商辦價格上漲影響產業和經濟。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從各地“商改住”或“類住宅”的整治行動背后的目的來看，筆者認為也很簡單，包括北京商改住限購、上海類住宅整治等等在內的各地類住宅政策的出臺在于防止住宅調控后房企將目標轉向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格過快上漲（因為商辦用地涉及產業和經濟，政府不想商辦價格上漲影響產業和經濟，比如，從上海市新任市長應市長當時新聞發布會上的答記者問的表態也可以看得出，上海不想因為商辦的價格上漲而影響上海的產業和經濟的發展）。

　　由此可見，盡管對于開發商來講，商改住或類住宅的相關政策暫時影響了銷售，甚至部分項目銷售因此而陷入僵局，但從北京、上海等城市發展的整體大局來看，“得與失”怎么樣來去考量，還是需要每一個居民，每一個房地產從業者綜合考慮清楚。

　　第四、從短期內來看，一方面行政化的措施已經重新啟動或強化，以達到防止房價過快上漲“控房價，防泡沫”的目的。比如收緊高端樓盤預售許可證和備案時間，以此調整全年度的成交均價；“限價”、“限買限賣”、類住宅限購等措施也有可能頻繁使用，對于捂盤惜售等不規范的市場行為進行處罰，另外一方面，政策層面沒有任何可操作的空間，打“擦邊球”已經不可能，監管越來越嚴格，比如嚴禁首付貸、二次抵押貸等“加杠桿”的市場行為，對于違規企業進行查處和曝光等等。

　　第五、政策面環環相扣，外溢需求將被限制在圍城之外。比如，北京上海等大都市住宅限購之后，本來要買類住宅投資或居住，但是類住宅也被限了，現在環北京、環上海也限制了，直接到周邊的城市也購房也沒有資格了。政策不再給外溢需求留空間。

　　本輪調控政策環環相扣的思路很有意思，首先我們看到，當全國核心一二線城市“全城限購限貸”之后，一部分樓市需求已經開始外溢到其他城市，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京、環上海區域的三四線城市），區域中心城市周邊的三四線線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四城市），另外一部分樓市需求開始轉戰“商改住”或類住宅。

　　但是，好景不長，我們看到，北京、上海、南京、合肥、天津等城市“商改住”或“類住宅”政策從嚴，同時，因為一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市（比如環北京、環上海區域的三四線城市）以及區域中心城市周邊的三四線線城市（比如環南京、環合肥都市圈的三四城市）已經出現過“火”的狀況，環北京、環上海周邊的三四線城市甚至縣級市也開始出臺措施調控樓市，這些城市納入了調控范圍。

　　大都市圈的調控政策面環環相扣，外溢需求將被限制在圍城之外，從調控的思路來看，北京、上海等住宅限購限貸將外溢需求轉移至商改住項目或環北京、環上海的區域，北京、上海等城市商改住政策從嚴將需求倒逼至環北京、環上海區域。而環北京、環上海等三四線城市的調控為了進一步限制環北京、環上海大都市圈的樓市投資投機性需求，為過熱的大都市周邊的三四線城市降降火。

　　同時，環北京、環上海等地調控措施也是為了防止類似北京、上海這樣的特大城市繼續沿著地理的邊界“大餅”式擴張，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的“大城市病”（因為人雖然買房到環北京、環上海區域并在此居住，但工作有可能還在北京或上海，大城市的壓力并沒有減低，反而大城市因為交通的便利造成更多的城市治理問題）。

　　由此可見，大都市圈的調控政策面環環相扣，外溢需求將被限制在圍城之外，政策不再給外溢需求留空間。

　　明白了上述這些規律，筆者還是勸房企們一句話，今年踏踏實實做市場，不要總想著投機那點事，今年要放棄幻想，踏踏實實做好業績，做好回款，這才是最重要的。在這個過程中，不要給市場制造問題，給政府制造麻煩，給輿論制造麻煩，只有做到這樣，自己今年才會有機會踏踏實實做市場，才會在市場調整期有收獲。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)