文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　事實上，今天部分房價快速上升是多方因素造成的結果，有偶然性也有必然性。當前被推出的首付貸實際是一個不合格的“替罪羊”，絕非房價上漲的罪魁禍首。政府應該承擔的責任更大。

首付貸只是一個不合格的替罪羊

　　上周，央行相關領導首次提出“首付貸”違法，盡管行長周小川在答記者問的話語中并未傳達要嚴控首付貸的信號，但是緊接著副行長潘功勝對行長講話“補充發言”中明確表示，“房地產企業、房地產中介機構等所提供的首付貸產品，削弱了宏觀經濟政策的有效性，增加了金融風險，同時增加了房地產市場風險，將開展清理和整頓”。

　　聯想到春節前后房價快速上升，已有部分專家和媒體把矛頭直接指向了首付貸等所謂“金融杠桿”，一時間首付貸似乎已成了推高房價的罪魁禍首，以控制房價的名義停止首付貸也變得“順理成章”。

　　首付貸發展至今至多也就三年時間。2013年針對一手房購房者當中置換客戶群體推出的，設計初衷是為換房的人資金騰挪提供幫助，由于置換購房者買新房賣舊房之間有時間差，首付貸也應運而生。到2015年，二手房中也有中介機構和金融機構按照一手房的模式發放類似貸款，為房屋置換客戶提供資金過橋，這也被歸為首付貸。

表1

　　時至今日，首付貸主要是由中介服務機構和銀行或非銀金融機構（包括P2P平臺）推出一些相關產品，在北、上、深有一定的市場，但規模非常小。根據排摸，當前深圳首付貸規模約25-30億元，上海約30-40億元，北京約40億元，僅占當地市場總交易量千分之五以下。另外，有一些消費貸款也進入樓市，但這實際不屬于今天討論的首付貸。

　　首付貸絕非房價上漲的罪魁禍首。首先首付貸規模太小，占比不到總交易額的千分之五，如何推動房價？部分人士也把首付貸想象得太厲害了；其次首付貸的客戶主要是換房客戶群體，以鏈家理財為例，80%以上客戶都在3個月內還款，表明了這就是一種短期過橋貸款，解決客戶賣舊房買新房的購房資金時間差；最后，首付貸相關手續和要求也比較嚴格，一手房中金融機構會要求開發商提供類似擔保服務，對還款期限也通常要求在房屋交付之前還款，因此非置換型消費者一般不會選擇首付貸。

　　為什么今天大家都把房價上漲的原因歸咎于首付貸？我想原因很簡單——大家都想找出替罪羊，那么，部分城市短期內房價上升的真正原因到底是什么？

　　1、政策利好頻吹，使得大家對未來整體市場的預期較好。今年以來，有首付款比例降低、降稅等新政推出，表明了政府對房地產市場的呵護態度，政策面一片大好；

　　2、部分城市出現投機投資客戶群體。這些情況主要出現在一線城市中的深圳，二線城市中的蘇州、合肥等。蘇州有部分項目最新價格相比2015年初上漲了100%，一些剛需項目的購買者居然70%都是投資客群體；

　　3、一些二手房中介利用信息不對稱，拉高市場心理預期，很大程度誤導了購房群體，導致了成交價格失真；

　　4、媒體和自媒體的片面及非專業報道，渲染了這種情緒，引發了購房者恐慌入市的羊群效應。如報道某項目成交數百套千萬房源，某項目一天漲價100萬等，加重了“買漲不買跌”的恐慌情緒；

　　5、春節前后供應量減少，造成市場供求失衡青黃不接，再加上部分城市政府刻意控制預售證發放，使得供不應求更加加劇，造成了短期內在售房源價格飆升；

　　6、土地市場地王頻出，加大了大家對未來房價上漲預期，熱點城市不斷出現新地王，“面粉比面包貴”的情況比比皆是，一塊地王就能帶動一片區域房價的上升。

　　事實上，今天部分房價快速上升是多方因素造成的結果，有偶然性也有必然性。當前被推出的首付貸實際是一個不合格的“替罪羊”，政府應該承擔的責任更大，當前政府應該做好以下工作：

　　1、規范市場交易秩序，嚴禁一手房中的炒樓花、更名等炒作行為，對二手房中的經紀人的中介活動也要加強監管，將因投機炒作因素造成的房價上漲情況降到最低；

　　2、增加市場供應緩和供求矛盾，一方面加快預售證發放推出新房，另一方面也要加快宅地出讓改變房企對土地供應不足的預期；

　　3、堅持專業的輿論導向，不要把房價上升的個案當成市場普遍狀況去報道，反而應該曝光揭露一些項目中的虛假銷售，中介中的欺上瞞下行為，讓市場更加透明！

　　當然大家更要相信市場的自我調節能力，那些沒有真正需求支撐的價格泡沫早晚是會破滅的！

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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