很不幸，我們正在進入“資產性繁榮”

　　每一個經濟體都追求繁榮。繁榮依賴每個人根據利益原則所采取的自主行動（“無形的手”）。而從社會整體來說，按照著名管理學家邁克爾·波特的理論，一個經濟體的發展會經歷四個階段：要素驅動（factor-driven）、投資驅動（investment-driven）、創新驅動（innovation-driven）和財富驅動（wealth-driven）。前三個階段是一國競爭優勢的主要來源，一般都伴隨著經濟的繁榮，第四個階段是轉折點，可能由此開始衰退。

　　想想上世紀80年代末、90年代初的日本吧，日元升值、財富暴增背景下的日本女性包機去米蘭，只為購買剛剛發布的新款絲巾，那就是錢太多了，“燒的”，這個財富驅動的時間不會很久。

　　再想想美國次貸危機前的繁榮吧，美國人喜歡負債消費，帶動了生產端的繁榮，但負債總有個限制，信用卡被刷爆也就不能再刷了。怎么辦？玩出了一套“次貸繁榮”，房價飆升與“零首付”相結合，只要買房、換大房，你的資產就會升值，而銀行會按照升值后的抵押物調高你的貸款額度。于是，你又可以得到更多現金支持消費了。這就是“資產依賴型繁榮”。從消費，到負債消費，到資產依賴型的負債消費，最終這個繁榮游戲玩不下去了，轟然倒塌。

　　一個國家，如果不想過早地進入“財富驅動”的宿命，它就必須克制資產性繁榮的誘惑，更長久地在創新驅動中，專心專注于生產性活動，對技術創新充滿熱忱，對工匠精神奉若神明，而絕不熱衷于炒股炒房、上家下家這樣的資產套利活動。

　　從改革開放起，中國一直依靠廉價的生產要素（土地、勞動力）和高儲蓄背景下的高投資，拉動經濟增長。這沒有錯，因為這是中國的比較優勢。把這種優勢和全球市場相對接，也展示出了中國制造的強大競爭力。應該說，在要素驅動和投資驅動后，中國完全有希望更早、更好地進入一個創新驅動的階段。

　　我們來回望一下歷史。最早是在1995年中央關于制定“九五”計劃的建議中，提出關鍵是要實現兩個具有全局意義的根本性轉變，一是經濟體制從傳統的計劃經濟體制向社會主義市場經濟體制轉變，二是經濟增長方式從粗放型向集約型轉變，當時提到的問題就有“國民經濟整體素質低，產業結構不合理，經營粗放，浪費嚴重，效益不高”；五年后，“十五”計劃的建議，“今后五到十年是進行經濟結構戰略性調整的重要時期”，主要目標包括“經濟結構戰略性調整取得明顯成效，經濟增長質量和效益顯著提高”。

　　再五年，“十一五”規劃建議，必須加快轉變經濟增長方式，必須提高自主創新能力，“在優化結構、提高效益和降低消耗的基礎上，實現2010年人均國內生產總值比2000年翻一番”；又五年，“十二五”規劃建議，今后五年是深化改革開放、加快轉變經濟發展方式的攻堅時期，堅持把經濟結構戰略性調整作為加快轉變經濟發展方式的主攻方向，堅持把科技進步和創新作為加快轉變經濟發展方式的重要支撐；新五年，“十三五”規劃建議，發展的指導思想“以提高發展質量和效益為中心，加快形成引領經濟發展新常態的體制機制和發展方式”……

　　整整20年過去了，從總體上說，中國經濟發展模式從粗放型轉型為集約型了嗎？沒有，所以我們還要大力推進創新驅動。而在另一面，并沒有誰要大力推動，但中國一線城市的房價已經笑傲天下。環顧周邊，有房的舊人笑、沒房的新人躁，不是很普遍的事實嗎？

　　你追求什么，就得到什么。德國不追求高房價，杜絕炒房，所以人家有高價值的制造業，產品價格也賣得很高，抗擊風險的能力很強，社會也很和諧。我們說是發展實體經濟，但當炒股炒房的收益大大高于好好做產品、做服務的收益時，誰會安心呢？

　　世界很公平。中國的房價漲那么高，比德國高到不知哪里去，我們心里是更自豪、更踏實還是更不安？德國人安安靜靜守著自己的奔馳、寶馬、奧迪、拜耳、博世和大量的“隱形冠軍企業”，還要推動工業4.0，人家比我們踏實多了吧。

　　金融化對中國經濟意味著什么？

　　我一向以為，房地產不是純粹的虛擬經濟，而是民生工程，是國民經濟的支柱產業，特別是改革開放前中國的人均居住條件非常差，發展房地產也是在增益國民福祉。問題是，我們究竟如何定義房地產的屬性？更偏向社會福利、實體經濟，還是放任它成為完全的市場化產物，最后變成一種投資品、金融品？定位差之毫厘，現實謬以千里。

　　當房價已經遠遠脫離使用價值，越來越成為一種早買者可以自炫、多買者大獲其利、晚買者聊以自慰、未買者頓足捶胸的財富游戲；當房價和建筑成本已經無關，而被預期、交易、杠桿和流動性決定，被整個城市、社會的金融化程度決定，初始價值不斷被放大……這對中國究竟意味著什么？

　　我們身邊和房地產相關的許多事實表明：房市一旦成為投機樂園，哄抬價格、內外勾結就成為必然，而相當部分的普通消費者受到“投機價格”的信號誤導，也會紛紛入市，有的不切實際、盲目購買超出自己經濟承受力的大戶型住宅，有的“啃老”，有的過度借貸。本來生活可以過得健康平衡，卻把自己逼到節衣縮食、為“資產化生活”犧牲許多合理消費、幸福指數大為降低的境地。

　　無論投機者還是跟風者，其實都明白，超過合理限度之后，住再大的房子，擁有再多的房子，和人生幸福已經毫無關系，反而因為負債上升而增添壓力。所為者何？就是賭房價繼續升！升！升！

　　我并不是金融業的對頭，但我反對金融崇拜，反對用金融化思維主導一切。

　　什么是金融化？

　　正如商品化是把某種產品變成商品，進行定價與交易；金融化，就是把對某物的財產權和未來收入預期變成金融商品。一塊地，一個房，一種資產，一些股份，一幅字畫，一件玉器，只要所有權和分配權得以明細界定，就可以定價（貨幣化），可以交易，可以運用杠桿按揭付款（把一次性大額開支進行分攤），可以抵押融資，可以把未來提前變現、分割銷售（未來收入的票據化、證券化），可以根據基礎資產衍生出更多投資產品，等等。

　　我們離不開金融。消費金融，可以使你提前過上幸福生活；聰明投資，可以幫你實現財務自由，做好未來保障；資本市場，能讓企業快速發展，有效整合，優化配置；土地的資本化，能幫政府以大規模投資基礎建設。而在經濟全球化背景下，當一個金融化程度高、金融市場強大的經濟體，與一個金融化程度低、金融市場不強的經濟體接觸時，很容易獲得“超級收益”（最典型的就是美元）。一個國家實體經濟再強大，如果缺乏強健的金融根基，很難避免“在戰場上勝利了，卻沒有戰利品”的悲劇。所以我完全贊成，中國必須做強金融業。

　　但是，在我看來，只有建立在實體性繁榮基礎上的資產性繁榮、金融化繁榮，才是靠得住的。比如香港，金融業發展的基礎是轉口貿易的發達，轉口貿易的基礎又是五六十年代的工業化和80年代以后作為內地的“南風窗”，為內地引南風。如果沒有這些基礎，那就是“澳門式繁榮”。實體性繁榮的基礎，是你有生產好產品的核心競爭力。而資產性繁榮，往往參雜著預期的炒作、羊群效應和對未來的透支。

　　以過去37年來看，中國經濟總體上一直保持繁榮之勢，但繁榮的基礎和推動力正在悄然變化。例如，先從農村復蘇再到城市興盛，先從工業起步，從“三來一補”起步，從商品經濟、實體經濟的生產起步，再到金融領域。總的趨勢是市場化不斷升級——從商品市場到要素市場；金融化不斷加深——貨幣化、證券化、虛擬化、杠桿化和一定程度的泡沫化。

　　商品化時代和資本化時代的財富邏輯是不同的，前者的財富主要來自勞動生產率的提高與管理的改善，來自技術創新、商業模式創新和對新消費需求的滿足，這里財富的分布相對均勻，商品價格主要由成本加一定的利潤率決定；而在資本化時代，財富的分布相對離散，貧富差異急劇放大且往往無法收斂，資產價格主要由杠桿、流動性、交易時間早晚等決定。

　　從1970年代末到1990年代，我們主要見證了勞動分工深化帶給中國的市場化紅利，這種紅利是普遍的、以勞動為基礎的；從1990年代開起，我們開始見證金融和資本的深化帶給中國的金融化、資本化紅利，這種紅利是不均衡的、以投資為基礎的。今天的“中國式繁榮”，既有勞動分工深化、勞動生產率提高而形成的紅利，也有大城市繁榮、金融與資產領域繁榮的紅利，中國紅利是兩種紅利的混合體。通俗些說，前一種紅利更像是面粉，后一種紅利更像是發酵粉，如果面粉與發酵粉的比例不恰當，蒸出來的饅頭一定是虛里吧唧的。

　　再說一遍，我覺得不幸的是，今天的中國經濟，資產性繁榮已有壓倒通過勞動分工深化和勞動生產率提高而形成的實體性繁榮之勢。財富向資產擁有者偏移，勞動性報酬遠遠趕不上房產性收入，資產炒作之風彌漫。想想有多少“跑路”的老板是因為把企業流動資金拿去炒股炒房吧，因為炒房比做實業更賺錢。中國的實體經濟大而不強，產品高精尖的程度和世界先進水平差得遠，誰叫資產性繁榮來得這么容易呢？！

　　房地產為什么會成為“脫實向虛”的大贏家？

　　我已經說過，房地產是民生工程和支柱產業，我并不反對，我反對的是房地產的畸形化、投資屬性膨脹的發展。那么，為什么，我們還是“脫實向虛”，不好好做實業，而是去不斷放大房地產的投資屬性呢？

　　首先，要走上實體經濟的升級和創新驅動之路，作為實體經濟微觀基礎的企業一定要市場化，充分競爭，能夠從實體經濟中獲得利益，看到希望。但是中國的現實是，當民營企業要從輕薄短小的玩具、服裝、家居、家電等向上升級時，總是會遇到“天花板”，也就是很多領域事實上存在的所有者歧視和行政性壟斷。他們無法進入這些“肥水”，當然就會轉向炒礦、炒地、炒股、炒匯、炒文物的投機領域。沒有知識產權的保護，也就很少人會專注研發，而習慣于貿易入手、倒買倒賣。

　　同樣是在1995年，即中央提出經濟增長方式從粗放型向集約型轉變的那一年，江澤民在上海、長春召開的企業座談會說，要積極推進國有企業改革，現代企業制度的基本特征是“產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”，這四句話是相互聯系的統一整體。20年過去了，這個任務依然沒有完成，在“十三五”規劃建議中，仍然提出“分類推進國有企業改革，完善現代企業制度”。

　　現代企業制度遲遲不能建立和完善的結果，是中國還有大量企業不是真正有長期打算、充滿內生活力、可以自主負責的企業，而是“四不像”。由于是這樣的微觀基礎，必然導致中國的投資回報率步步降低，投資于每單位GDP所用的資本不斷增加，相當多研究都表明，中國企業平均的資本回報率（5%左右）低于銀行貸款的平均利率（7%左右）。

　　可能你會問，在這種局面下，中國經濟怎么還能夠不斷繁榮呢？答案是，政府有形的手的作用。想想各種形態的“四萬億”吧，基礎設施、開發區、新城、還有各種政績工程，投資總量的上升刺激起了經濟增長，但也使整個經濟效率改善的速度進一步下降。再想想如此之多的“剛性兌付”吧，早該出清的東西，政府用信用背，政府扛，看著都是“不滅的神話”，實際都是把所有問題往肚子里咽，咽過這屆任期算數，而最終尾大不掉，變成極難解決的社會穩定問題。

　　總言之，當政府不把工作重點放在建立公平競爭的統一市場，減少對各種價格信號特別是要素價格信號的扭曲，當好裁判員的時候，政府當然可以自己參加比賽，強力表演，但結果呢？中國N年以來的重大工程，有多少是能經得起投資回報率檢驗、能取得高于資金成本和機會成本的凈收益呢？

　　如果中國經濟的微觀主體（企業）繼續不是市場化篩選和競爭的結果，中國繼續存在大量低效企業和“僵尸企業”；如果中國的要素信號、市場的進入與退出，仍然不能讓市場在資源配置中發揮決定性作用，那么，結局很清楚，就是企業的日子很難過。很多大國企固然可以靠“信貸雙軌制”等方式賺錢，但賺的是多么沒有意義、而且抬高民企融資成本、讓民企更困難的錢啊。

　　如果企業的日子很難過，又不能“破”、不能“出清”，那會出現什么情況？就是通過有中國特色的金融供給給實體經濟輸血。所以我們看到，中國股市的長期收益還不如把錢以活期方式存入銀行（上市公司的盈利水平可見一斑）；中國的廣義貨幣M2年年增加，已經超過140萬億，是GDP的兩倍多（注：2000年M2為13.25萬億元）；中國的國有企業2015年9月一個月增加的整體債務量就達6萬億，已將杠桿配置運用到極致（王忠明，2015）；中國新增社會融資的40%被用作為形式利息的支出。這些數字說明了什么？說明從整體上來說，除了把錢投到房子上，安全可上漲，此外投給企業、給股市，都不靠譜。

　　現在你明白為什么實體越荒、房子越旺了嗎？由于微觀機制和宏觀環境都有大量非市場化因素，導致大量過剩和無效、低效產能出現，它們無法提供好的回報，而是在不斷吞噬新的資金注入。資金注入越多，整個社會的貨幣供應越多，長期看，CPI不漲資產價格也一定漲。談到資產，股市大家都明白怎么一回事了，那么樓市就成為最后的安全港！三四線城市的經濟下行非常明顯，很多地方都沒有人口流入了，于是，一線、估計很快就是二線的樓市就成為最后又是最好的資金標的，這又有什么奇怪的呢？

　　從幾年一波的樓市狂潮中，我們能讀出整個中國經濟增長模式的密碼，但心情卻是如此沉重。

　　不用去責怪誰，這是我們共同的宿命，也是我們需要集體超越的處境。

　　德國的啟示與社會主義情懷

　　我剛剛去過德國，了解了這個接近60%的人都租房的國度的情況。在2萬人口的小城金根，市長Gerrit Elser對我說，“政府最重要的事就是教育和住房問題。”德國憲法規定“財產權負有義務。財產權之行使應同時有益于公共福利”，就住房來說，德國的出發點是保障，保障為每個家庭提供一套住房，但并不把房地產作為什么支柱產業。

　　“二戰”后，德國政府采取補貼扶持，公共、合營與私人開發商用幾年時間建成了數百萬套出租房，政府也修建了大量的商品房，標準與開發商的房子沒有任何區別。德國的租房合同大部分是無期限期，除非房東收回房子自住，否則不能要求房客搬走，強行趕房客會被告上法庭。

　　被中集集團派到齊格勒公司的總經理欒有鈞說，最近公司有個高管從荷蘭遷過來，在看房子，有一棟房子只要9萬歐元，他去看了，估計裝修要十幾萬歐元，就先放下了。為什么在德國，住房不是投資品，只是帶有福利色彩、保障民生的基礎商品？因為政策的核心思想就是要反對住宅空置和投機炒作。

　　德國《住宅建設法》規定，房子建設時一定要考慮公益和福利的基調，考慮中低收入群體。德國房屋租賃法實施多年，嚴格限制出租者任意漲價，租金上漲幅度3年內不得超過20%。如果超過，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。2015年3月6日德國議會通過租房法的修改案（《限制房租法》），以五年為期，6月起在柏林地區率先生效，對房租上漲限制得更嚴，要求對老住戶3年內租金漲幅不得超過10%。新法還規定，誰委托中介出租房屋，誰支付中介費，以減輕租客負擔。

　　所以在德國，房地產不是拉動GDP增長的產業和投資生財之道，其住房發展的目的就是讓人們租得起房、有房租、有房住。德國租客協會早在1868年就在德累斯頓市出現，目前協會會員超過300萬人，如果哪里租金上漲快，租客協會會組織游行示威，漢堡、柏林都發生過。柏林的房價幾乎是歐洲國家首都中最低的，每平方米大約 2000歐元。

　　德國政府嚴格監管土地銷售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，開發商很難壟斷市場，操縱地價。在德國，新購房產必須繳納高額綜合稅率，用于出售的房產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅，假如通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。新購住房未滿7年轉讓，綜合稅率更高達50%。想投機房地產的人在德國很難得逞。德國還對住房繼承人/受贈人采用超額累進稅率，征收遺產稅或贈與稅，因為他們把住房當成一種平等權利，不認同靠繼承遺產而高人一等。

　　在德國，我經常想到“社會主義”這四個字。在這里，關于住房的一些列安排背后，是一種平等意識，社會成員在基本公共福利上（住房、交通、醫療、教育）是平等的、普惠的。我在齊格勒公司碰到一個從湘潭大學考到海德堡大學讀研的畢業生，她說三年研究生，一分錢學費也沒有交。

　　我也想到了美國夢、德國夢和中國夢。J。里夫金在《歐洲夢》中指出，“美國夢”主要是指每個人都擁有不受限制的機遇來追求財富，私有財產被看作通向個人自由的通行證，個人聚斂巨大財富是主要的成功標準。而“歐洲夢”是一種新的歷史觀，是基于“生活質量”而非個人無限財富聚斂的“可持續性的文明”。所謂“生活質量”，就是“實際生活條件”以及“公民個人的主觀幸福感”，比如健康、社會關系、自然環境質量等等。

　　在這里，重要的并非個人物質財富的積累，而是自我修養；不是錢財聚斂，而是精神提升；不是拓寬疆土，而是拓寬人類的同情（empathy）。與美國夢不同，歐洲夢強調的是“共同體中的互相依賴而不是個體的絕對獨立自主；強調文化多樣性而不是相似性；強調生活質量而不是財富積累；強調可持續發展而不是無限制的物質增長；強調投入的享受而不是瘋狂的苦干；強調普遍人權和自然權利而不是私有產權；強調全球合作而不是單邊主義的權力濫用”，它要用新的“精神主義”（idealism）去糾正第一次啟蒙所提倡的“物質主義”以及無限制的進步論（直線、急速、無限求新）和絕對化的個人主義。（樂黛云，2006）

　　具體到房地產，正如夏威夷大學榮譽教授洛克所說的，德國對房產市場管控的一個重要結果就是保證了勞動力人口，并且通過實質上消除了泡沫的方式，盡可能減少了資源的不恰當分配，而這在英美經濟“繁榮-蕭條”的交替循環中多多少少是不可避免的。英美循環因鼓勵公民將房屋所有權視作投資的稅收刺激政策而不斷惡化，導致了空間的大量囤積和利用不足。

　　在德國的系統中，房屋建造商很少需要像美國的普爾特（Pulte Homes）、霍頓（D。 R。 Horton）、萊納（Lennar）和托爾兄弟（Toll Brothers）等房屋建造商那樣囤積大量土地。德國房產建造商只需專注于以低成本建造高質量房屋，因為他們很放心：當有需要的時候，額外的土地可以用合理的價格拿到。

　　我們的中國夢，該走什么樣的道路？我并非說一定要走德國道路，但是，德國道路中那種深植的社會平等、普遍關懷、不許投機的社會主義的情懷，總是可以借鑒的吧。否則，還搞什么社會主義的市場經濟呢？

　　不要說房價上漲是因為什么

　　房地產領域的市場原教旨主義者們，不要跟我說，房價上漲是因為土地稀缺。中國是在2003年之后，將國有土地從分散在各類企業、各級政府機關手中向地方政府集中供應，地方政府對土地供給的壟斷，固然有助于土地市場的有序，但由于土地財政的現實利益，一直在推高地價。請問，每當土地價格相對低迷時，政府為什么不降低價格推出，而基本上都是在地價上漲時推波助瀾？如果從集體土地到農地，能自由進入市場，地價還會這么高嗎？

　　不要跟我說，房價上漲是因為大城市的建設用地太緊張。中國超級城市的人口密度比之香港要低很多，遠遠沒有到“人滿為患，無地可容”的地步。幾年前，證大集團的董事長戴志康指著地圖對我說，“其實土地并不缺，你看看多少空白啊，真的推地的話，高地價就下來了。當然，土地開發指標地方政府沒有權利決定，那么，能不能呼吁一下，把土地指標和戶籍對應起來，如果北京、上海一年讓更多的外地人落戶，他們可以把原戶籍地的土地開發指標帶到北京、上海，以提高其供地量？”

　　不要跟我說，房價上漲有助于提高人民群眾的財產性收入。看看那些擁有多套房產的群體都是誰吧，互聯網聯網這么容易，難道就沒有結果？只要允許存量意義上的既得利益者繼續維持利益，坐以升值，空置無妨，不采取任何措施，那么要解決房價上漲可以說無解。

　　不要跟我說，保障房建設很容易滋生腐敗。假如我們封不住也不應該去封頂房價，我們至少可以牢牢筑底，保障基本的民生所需呢。頂和底也是可以相互轉換的，如果不好好筑底，聽任頂部抬高，底價也會不斷攀升；而如果能很好筑底，底部堅實了，頂部也不會抬得那么高。

　　不要跟我說，要以房養老。單個人的想法也許是理性的，但是如果“寓公文化”流行，大家都無風險、無負擔持有多套住房，就是在擠壓無房者的需求。這樣的致富之道，類似對后來者的一種掠奪。

　　中國樓市多年來的投機行為充分說明，投機信號給出的資源配置是一種錯配，它將應該配置到實體經濟領域和正常消費領域的資源都凝結在投機性期盼中，因此傷害了社會總福利的提升。如果我們不想讓賭性濃厚的投機行為主導社會經濟生活，就必須重新反思那些扭曲的商業價值觀。早點把投機的彼岸截斷，就能從根本上“救度”那些對擊鼓傳花尚存僥幸的人，幫助他們認真思考此岸的生活、未來的生活。中國不能只是空洞地倡導崇尚實干者和勞動者光榮，沒有制度的保障，“勞動者光榮”很縹緲，投機者賺錢很現實。

　　幾年前，戴志康我和交流時說：“我一直是自由市場經濟的信徒，但是最近這幾年我開始懷疑自己。我從農村考上大學出來時，對鄉親們說我將來有出息了一定把你們都帶出來，可是現在我做不到。他們買不起房、落不了戶。他們其實還是被大城市排斥。我覺得我們不能只講市場經濟而忘了前面的四個字，就是社會主義。”他說，很懷念好幾年前在浦東開發證大家園的年代，4000多塊錢一平方，城市門檻沒那么高，外來人才很容易進來。

　　如果證券市場最后都是投機文化，那真不如不搞。中國真正需要的金融市場，可能是以債信為中心的債券市場，而不是“貸款不如不還”的股市。通過直接發債，投資人對發債主體形成直接監督，獲得相對穩定的固定收益。

　　如果房地產最后是投機市場，那一定引發社會災難。投資家們常說，人人都在談論股票的市場是一個快出問題的市場。現在，當人人都在談論房價時，又說明了什么？

　　“政府在經濟中所起作用的觀點十分類似于各類育兒指南書給我們的告誡。……父母的恰當角色是，設定限制，這樣孩子就不會過度放縱他們的動物精神。”這是諾貝爾經濟學獎得主阿克羅夫說過的話。問題是，當政府也是利益的一員時，會主動、前瞻地設定限制嗎？

　　(本文作者介紹：商業文明聯盟創始人、秦朔朋友圈發起人、原《第一財經日報》總編輯。)

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