不要懷疑，北京房租真的降了，原因竟然是……

　　經濟觀察報 記者 饒賢君 “地鐵口附近精裝一居室，性價比超高，今天已經帶看了四戶，手快有手慢無。”北京鏈家的一位中介在他的朋友圈連接發布了四條房源信息，其中，在這一條房源的介紹圖片里插了一張鮮紅的提醒圖片。

　　一天就有四戶看房的租客，這套房源聽起來炙手可熱，但翻看這位中介此前的朋友圈，記者發現，這套房源早在今年2月就已經掛在了他的朋友圈，且彼時的價格比目前的出租價格高出了200元/月。

　　春節過后，回鄉的北漂返程，這一段時間本是北京歷年的房租漲價期，多位中介向記者表示，往年年后，北京房租價格可以環比上浮8%-15%不等。禾略中國提供的數據顯示，2018年3月，北京的住房租賃價格上漲約2.4%。

　　但情況在今年出現了變化，貝殼研究院給出的數據顯示，2019年2月，北京節后三周周均租賃成交量相比2018年減少5%，租金環比下跌0.8%，我愛我家研究院的數據則顯示，2月住宅租賃平均租金環比下降2.47%。

　　不僅北京如此，各大一線二線城市的房租在原本應該是租賃業務高峰期的節后均表現平平，諸葛找房數據研究中心3月11日發布的報告顯示，3月3日-3月10日，全國20個重點城市中，6城房租上漲，平均漲幅0.42%，13城房租下跌，平均跌幅0.25%。

　　旺季不旺，租賃市場出現降溫已成事實，對房租漲價預期的改變，或許能為水漲船高的房租帶來第一波退潮。

　　被平均了？

　　“我覺得數據也會說謊，我身邊的朋友沒聽說有誰房租降了，就算真的降了，可能就是整體降了，這些核心區域不可能降。”在中關村附近合租了一套三居室的微軟工程師王志鵬覺得，自己的房租可能是被“平均”了。

　　多位在北京租房的北漂也對這樣的數據深表質疑，一位在通州雙橋地鐵口附近租住的租客表示，“我們這個小區的兩居室去年租金是4800元/月，今年我看樓下中介標的都是5000元以上了，這個房租降了的數據真的靠譜嗎？”

　　數據上看，目前的北京房租價格仍處于高位，禾略中國數據顯示，與2018年3月相比，北京房租的單位面積租金仍有約10.5%的漲幅。不過，多位業內人士認為，這是由于北京在2018年經歷了一整年的房租普漲，房租價格同比去年年初漲幅明顯。

　　變化來自于租客感受不到的角落。

　　一位北京我愛我家的中介向記者表示，不同于往年節后無論房源、房租猛漲的態勢，2019年春節后，各個房源的租金有漲有跌，熱門小區的房源穩中有升，一些相對冷門區域的老破小房源則出現了較為明顯的下跌。“今年很多同行業反映，比較明顯的一點是帶看的客戶量比往年少了許多，而且看房的新租客要求也變高了，對房源位置、裝修都有要求，年后這個月，我們門店租房的成交量估計是往年同期的九成左右。”前述中介稱，由于客戶量的減少，今年門店抽出了部分人力在地鐵口招攬看房的租客。

　　租客認為房租還在漲，中介卻感受到租房變得困難。

　　禾略中國提供的數據解釋了這一矛盾，數據顯示，自2018年10月至2019年3月，北京租房人群的心理預算價位直線下滑，從可以接受103元/平方米的單位面積租金下降至87元/平方米，而在相同的周期內，市場實際供給房屋租金則微漲了約1元/平方米。

　　簡單而言，在數月時間內，北京租房市場的新需求端對房租價格的可接受程度出現大幅下降，而供給端的房租價格并未下降，反而出現了微漲，也就是說，新簽約的租房成交價格在下降，而續租租客的租房成交價格有所上漲。

　　禾略中國創始人兼CEO鄭永祥認為，出現這一情況的可能性有兩種，一是北京某些行業出現負向波動，例如北京部分互聯網信息技術企業不景氣，導致部分租房客戶工資出現大幅下降，出價能力變低；二是北京新增租房人群質量低于以往，出價能力有限。

　　禾略中國的數據還顯示，不僅是北京，上海、深圳也出現了新租客的心理價位下跌至低于市場供給價格的狀況，即現有租客群體感受中房租依舊在漲，但實際新租客的需求下降已經在帶動房租的下跌。

　　房源價格戰熄火

　　“以前我一天能接到兩三個中介的電話，現在兩三天只能接到一個，挺神奇的，是不是現在房子不好租了？”2018年的3月，張先生與“美麗屋”簽訂了為期一年的托管租賃合同，但今年當他想要換一家托管的長租公寓品牌時，卻發現選項少了許多。

　　而各長租公寓品牌在租金的競爭上也不再積極，張先生表示：“去年，我都不用和他們一個個說，他們爭取別的業主時基本上都知道對方出多少錢，搶得很激烈，我就等著看哪家最后出價最高就行了，但是今年不一樣了，有些中介覺得貴，直接就沒有下文了。”

　　原本，張先生計劃為自己房子的新租約漲價10%左右，現在看來，這個想法可能難以實現，目前給出最高價格的公寓品牌是蛋殼公寓，但也僅比此前美麗屋簽訂時的價格上漲了4%，“我再等一個月吧，看看情況，要是實在沒有更高的就簽了算了。”

　　長租公寓品牌的房源爭奪戰出現降溫，不少一線中介也感受到了這一點，北京一家鏈家門店的店長對記者表示，一些原本流失的房源重新回到了傳統中介手上，“去年很多長租公寓搶房源，一些業主看價格誘人，房源就過去了，但是年底開始，陸陸續續有一些業主重新把房源委托給我們。”

　　該店長稱，促使業主改變心意的主要是長租公寓品牌出現問題。2018年，眾多長租公寓品牌相繼出現爆雷、租房貸等現象，不僅租客利益遭到損害，一些業主也在期間損失了數月的房租收入，這導致了消費者及業主雙方對長租公寓行業的信用透支。

　　更現實的原因在于，失去了租金貸這一“利器”，眾多中小型的長租公寓品牌沒有了打價格戰的資本。一位國內集中式長租公寓品牌CEO對記者表示：“原本來說，有租金貸支撐，品牌可以在短期內收回向業主租房的成本，從而有資金進行下一輪房源競價，但是現在只有大品牌有這個實力。”

　　這使得很多非熱門城市或是熱門城市的非熱門小區房源租賃價格迅速冷卻，例如，張先生的房源位于北京市房山區，距離籬笆房地鐵站約3公里，交通并不算便捷，但在2018年6月，與其同一小區的兩居室房源一度漲至4600元/月，而目前張先生獲取的最高報價還不到4200元/月。

　　這樣的情況或許將持續一段時間，多位長租公寓行業人士對記者表示，在目前政策、資金的雙重壓力下，原本的長租公寓房源價格戰范圍將縮小，各個品牌會集中力量在自己的優勢區域，不會再像前兩年出現集體哄搶房源的狀況。

　　房租與人才

　　值得注意的是，新一線城市的房租出現了與北上深截然不同的趨勢，人才流向成為了主導房租趨勢的重要因素。

　　以杭州為例，禾略中國數據顯示，2019年1-3月，杭州租房單位面積租金價格穩定在52元/平方米，但新需求端租客可接受的心理租金價格從44元/平方米飆升至75元/平方米，需求端的可接受價格遠遠超過市場供給端價格。

　　這意味著，新簽約的租房價格在不斷上漲，而續租租戶的簽約價格保持平穩。

　　鄭永祥表示，出現這一狀況的原因可能有兩點，一是杭州的某些行業出現正向波動，部分租客工資水平顯著提升，出價能力提高，二是某些出價能力強的人才正在流入杭州。

　　杭州德祐一家門店的中介告訴記者，2016年以來，由外地流入杭州的新租客在租客群體中占比越來越高，“有些是工作調動來杭州，有些是逃離北上廣深來杭州，這些新租客對房租價格的接受程度比一直在杭州租房的租客更高，因為他們的薪資水平也更高。”

　　獵聘發布的《2018年杭州中高端人才及杭漂大數據報告》顯示，2016年四季度到2018年一季度全國15個重點城市的人才凈流入率排名中，杭州人才凈流入率排名第一，為13.60%，比排名第11、第12的上海和北京分別高出6.73、7.95個百分點。

　　流入杭州的中高端人才同時收獲了一輪漲薪，獵聘給出的數據顯示，上海、北京、深圳是杭州主要人才來源地，漲薪幅度分別為27.81%、25.35%、19.23%，而杭州的房屋平均租金僅為北京的58%、深圳的69%、上海的72%。

　　多位杭州本地的中介向記者表示，從外地流入的新租客是最受歡迎的租客類型，他們愿意接受的房源價格更高，而且租房需求迫切，成交很快，一位中介稱：“你只要說這套房子一下午就有三四個人來看，他們很快就愿意簽了。”

　　今年2月底剛剛從上海跳槽來到杭州一家大型互聯網公司的林新志在濱江區租住了一套40平方米的豪華裝修一居室，租金為4300元/月，這讓他感到“很便宜”，“我之前在上海靜安區租了個房子，裝修比這個差，位置也不好，45平一個月6600元，已經算性價比很高了。”

　　不過，在咨詢了小區物業及幾位鄰居之后，林新志感覺自己虧了，“和我同一個小區相同房型，裝修也沒差多少，他（鄰居）去年年初租的，只要3200元。當時心理預算就定得比較高，實際看到房子感覺很便宜，對小區的實際狀況就沒有太多關注了。”

　　與杭州類似，蘇州、成都等新一線城市以及傳統一線城市中的廣州都在節后出現了市場實際租金價格保持平穩或下跌，而新租客心理租金價格大幅飆升的狀況，例如，廣州的實際單位面積租金從1月的53元/平方米下滑至3月的51元/平方米，而同期新租客的心理租金價格則從39元/平方米大幅飆升至61元/平方米。

　　據了解，2019年1月11日，廣州市發改委聯合廣州市人社局、市來穗人員局及市公安局共同發布了廣州市新一輪遷入戶政策體系，放寬了引進人才入戶的年齡限制。

責任編輯：賈振飛