文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 黃志龍

　　一向先知先覺的資本市場，在這個新提法出來后，反應激烈——房地產板塊的股價連續三日大幅下挫。市場意識到，喊了多年的房地產稅是真的快來了。

　　“穩步推進房地產稅立法”，這是今年政府工作報告的新提法。

　　一向先知先覺的資本市場，在這個新提法出來后，反應激烈——房地產板塊的股價連續三日大幅下挫。市場意識到，喊了多年的房地產稅是真的快來了。

　　再深入一點剖析房地產稅改革任務的時間節點、落地的基礎條件、地方財政壓力等種種跡象，我們預判，房地產稅立法程序的完成，可能比大家預期的要快得多。

　　1

　　首先來看房地產稅出臺的時間節點

　　2013年十八屆三中全會《全面深化改革若干重大問題的決定》中明確提出，“到2020年，在重要領域和關鍵環節改革上取得決定性成果，完成本決定提出的改革任務”。而 “加快房地產稅立法并適時推進改革”是其中的“重要領域和關鍵環節”之一。

　　隨后，從2014年以來的歷年政府工作報告，都可以看出房地產稅立法一直在按照上述預定目標推進，沒有出現明顯的拖延或滯后。

2014年政府工作報告的表述是“做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作”；

 

2015年-2017年的政府工作報告對此未見新提法，意味著這三年正是相關部門研究制定房地產稅方案的階段；

 

2018年政府工作報告重提“穩妥推進房地產稅立法”，這一表述與2018年4月21世紀經濟報道關于“房地產稅法草案曾在系統內部征求過意見”的傳聞相互呼應，“穩妥”一詞也說明2018年重點任務是解決各部門之間的分歧；

 

2019年政府工作報告的最新表述是“穩步推進房地產稅立法”。“穩步”與“穩妥”一字之差，或許意味著部門間的分歧已得到初步解決，正式進入立法程序。3月8日全國人大對今年的立法工作安排中提出“制定房地產稅法”也驗證了這一工作進度。

　　因此，如果僅從2020年改革任務的時間節點看，今年或最遲明年完成房地產稅立法的可能性較大。

　　2

　　再來看房地產稅落地執行的基礎條件

　　第一，2018年6月，全國統一的不動產登記信息平臺已實現聯網，我國不動產登記體系進入全面運行階段。不動產登記信息全國聯網后，不同種類房產將統一匯總到國家級平臺上，不同地區、不同部門之間“信息孤島”將被徹底打破。另外，國務院剛剛發布的《關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》，要求大幅壓縮不動產登記時間，在2020年前不動產登記數據質量要達到“完善”的水平。如此，為房地產稅征收提供了實際可操作的平臺。

　　第二，2019年個稅專項抵扣政策正式落地，其中首套房貸利息納入抵扣范圍，這一方面會減輕普通家庭稅收負擔，另一方面也會進一步歸集全國家庭住房信息，為房地產稅的征收創造條件。

　　綜合來看，房地產稅的征收已經“萬事俱備”，只欠立法程序和隨后的細則落地之“東風”。

　　3

　　下面來看房地產稅法出臺的立法程序

　　談到立法程序，許多觀點認為房地產稅的立法將經歷漫長的程序。然而，最近三年的情況與大家想象中的不一樣——2018年全國人大明確提出的制定、修改和審議的17部立法任務中，進入最終審議環節或審議通過的有14部，占比高達82%，而2017年和2016年的占比分別為95%和68.2%。2019年3月8日，全國人大明確提出2019年“制定房地產稅法”的立法安排，根據歷史經驗，這一表述將加速房地產稅立法程序的完成，2019年房地產稅立法進入最終審議環節的可能性超過60%。

　　需要指出的是，房地產稅法是一般法律，與《物權法》等基本法漫長立法過程有所不同，也無需提請兩會的全國人代會通過，只需由不定期召開的全國人大常委會審議。

　　綜上可知，立法程序不會拖房地產稅法出臺的后腿。

　　4

　　最后來看房地產稅加速出臺的現實因素

　　最近一輪的房地產去庫存，被業界稱為“房地產企業最后的狂歡”。地產圈大佬馮侖判斷：房地產進入后開發時代，存量房時代正在來臨。

　　這個觀點，有大量的數據可以佐證。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心披露的數據顯示，2018年城鎮居民人均居住面積達到40.8平米，套戶比達到1.13，而美國、日本、德國、英國的人均居住面積為67平米、19.6平米、39.4平米和35.4平米，套戶比分別為1.15、1.16、1.02和1.03。由此可見，國人的居住條件與發達國家不相上下。

　　這種居住條件，是在短短二十年內實現的，而在2000年-2018年，我國城鎮居民人均居住面積從20.3平米增加到40.8平米，正好翻了一番。其中，2000年-2018年城市地區商品房累計竣工面積達135億平米。可以說，中國房地產市場的跨越式發展，是用短短的二十年時間，走完了發達國家半個世紀以上的歷程。

　　值得注意的是，2013年-2015年商品房竣工面積達到歷史高位之后，最近幾年竣工面積在一路走低（參見下圖），這印證了新建住房和增量市場的發展空間越來越小，存量房時代漸行漸近。

　　存量房時代的到來，不僅反映在新房和二手房交易的此消彼長關系上，還能在土地交易市場中得到驗證。

　　2018年末，全國住房市場待開發土地面積4.56億平米，再創近十年來新高。土地庫存的大量增加，已經反映到最近半年的土地交易市場上——全國100大中城市土地成交面積多數月份大幅負增長（參見下圖）；2019年1-2月土地成交總價為3973億元，僅為2018年全年（3.33萬億元）的12%。

　　土地市場的低迷，將加大地方政府的財政壓力，開拓新的地方財政收入來源迫在眉睫。

　　事實上，在2018年-2019年兩次政府工作報告中，“穩妥”或“穩步”推進房地產稅立法的提出，都以“健全地方稅體系”作為前置目標。由此可見，房地產稅將成為未來地方財政收入的主要稅源。

　　綜合來看，房地產稅最終落地不會遙遙無期，相反可能會加速出臺。

　　最近，住建部明確表示中央“房住不炒”的調控精神沒有改變。在此大趨勢下，那些在全國范圍持有大量房產的投資客，受房地產稅的影響將較大，這些群體需要未雨綢繆，提前調整自身的資產配置結構。

　　對于普通家庭而言，房地產稅出臺的影響比較有限，即便是全面征收，也會有一定的免征面積或納稅之后的退稅政策安排。換句話說，房地產稅不會明顯增加普通居民的稅負。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)