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“房貸還到80歲”刷屏！為躲限購限貸？農行杭州接力貸惹爭議
作者 侯潤芳
昨日，一篇關于杭州某銀行規定房屋按揭貸款最長可貸到80周歲，父母子女兩代人接力還款的報道引發熱議。新京報記者了解到，目前農行杭州地區網點有“接力貸”產品，但這一產品并非“新政”。此外，農行杭州地區多位負責房貸業務的工作人員對“房貸還到80歲的說法”予以否認。
農行杭州地區多位房貸經理將這一產品分為“順接力貸”、“倒接力貸”兩種。其中，“倒接力貸”中，父母作為主借款人，子女承擔共同還款的責任。有農行杭州地區房貸業務人員表示，“倒接力貸”的還款年限可按照子女的年限來計算。此外，作為主借款人的父母名下無房，無論子女名下是否有房，可按照首套房辦理房貸。
對于這一業務，業內表達了隱憂。有業內人士表示，這一政策容易被投資投機需求利用，以躲避限購、限貸。此外，“接力貸”擴大了購房的范圍，或會給前后幾代人“加杠桿”。
“接力貸”可“貸貸相傳”？
據媒體報道，該報記者在2018年12月28日以購房者的名義向杭州地區某銀行支行的一客戶經理咨詢獲悉，杭州地區某行房屋按揭貸款最長可貸到80周歲。
“最長可貸到80周歲，確有此事。這是我行的最新政策，我們也剛剛接到這一通知，目前我行在杭州的所有支行都已開始執行。”報道稱，該客戶經理表示，這是一款“接力貸”產品，顧名思義就是父母和子女兩代人接力還款。
新京報記者從浙江地區多位銀行業內人士處了解到，目前農行杭州地區網點有“接力貸”產品，但這一產品并非“新政”。
“我們一直都有‘接力貸’的產品，并不是最近才推出的。我們這邊（網點）一直在做，好多年了。其實，很多銀行都有這個產品。但目前在杭州這塊，只有農行在做這種子女給父母‘倒接力’的。”杭州上城區一農行網點的房貸經理張琳（化名）向新京報記者表示。
何為“接力貸”以及“倒接力貸”？多位銀行業內人士向新京報記者表示，接力貸并非新鮮事物，商業銀行早已有之。
“就是商業銀行發現，如果單憑年輕人，想要憑借自身實力貸款買房是一件非常困難的事情，畢竟對于年輕人來說買房需要足夠的積累，更需要一定的收入水平，也許父母能夠幫年輕人湊足首付，但是不一定能夠讓年輕人的本身收入支撐起房貸還貸的每個月的壓力。在這個時候，商業銀行為了能夠幫助年輕人買房，推出了類似的接力貸產品，就是將原先只能夠一個人或者是夫妻雙方貸款的項目，變成了一家人都可以貸款，只要是有一定的親緣關系，一起來支撐起整個買房的進程。”蘇寧金融特約研究員江瀚表示。
另據農行北京市分行官網發布的公開信息顯示，個人住房接力貸是指具有完全民事行為能力的父親（或母親）與一名具有完全民事行為能力的兒子（或女兒）兩者作為共同借款人向農業銀行申請的個人住房貸款。
據農行公開信息，以下兩種情形的客戶可以向農業銀行申請個人住房接力貸款：一類是作為父母的借款人年齡偏大，按現行規定（借款人年齡+貸款年限≤70）可貸年限較短，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為共同借款人以延長還款期限。另一類是作為子女的借款人預期未來收入情況較好，但目前收入偏低或就業前景較好的，比如在211大學全日制本科及以上專業就讀的18周歲及以上學生，按現行規定可貸款金額較少，希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。
對于上述兩種接力貸款，農行杭州地區的多位房貸經理的描述更為形象——“順接力貸”、“倒接力貸”。“正常的‘接力貸’是子女買房子，父母幫著子女共同還款。反過來的就是‘倒接力貸’——子女接父母的房貸。”
不過，有網點表示，相對“順接力貸”，“倒接力貸”對客戶的要求較苛刻。“如果子女名下已經有一套房了，還要和父母一起辦理‘倒接力貸’業務，萬一子女還款能力不足就有問題了。做‘倒接力貸’業務，肯定要衡量子女的還款來源和能力能否覆蓋兩套房。”杭州市下城區農行一網點負責房貸業務的工作人員趙明（化名）向新京報記者表示，其所在的網點從未做成功過一筆“倒接力貸”的業務，因為上級部門很難成功批復。“對于這樣的業務，我們一般直接拒絕了。”
“‘倒接力貸’還款年限可按照子女來計算”
“房貸可以還到80歲？沒有的事情！房貸最高可以還到70歲。”上述上城區農行一網點人員張琳（化名）對于“80歲還房貸”的說法直接予以否認。
但張琳同時表示，如果購房人年齡在50多歲到60多歲之間可以做“接力貸”，但申請接力貸的老人的年齡不能超過65歲。“比如說，老人60歲，子女承擔共同還款責任，按揭貸款最長可以貸款30年，60歲加上30（年），不就90了嗎？”
農行官方客服向新京報記者表示，按照目前的政策，借款人年齡與貸款期限之和最長不能超過70年。按照目前商業銀行的相關要求，“接力貸”如何處理“70年”的期限？
“在‘倒接力貸’中，原則上由作為主借款人的父母來還，如果父母沒有還款能力了，由子女來還貸。比如說，父母55歲辦理了房貸，只能還房貸15年。但如果子女承擔共同還款責任，我們可以按照子女年齡來計算。比如子女30歲，距離70歲的年限還有40年，我們可以做到最長期限30年。”張琳表示，借款人年齡根據子女年齡計算，但還款人父母、子女均可。“只要這筆貸款不出現逾期、不良，我們不管誰在還款。如果產生逾期或者不良，我們會追責到作為共同還款人的子女。”
在杭州市余杭區，一農行網點負責房貸業務的工作人員孫陽（化名）對于“接力貸”的介紹和張琳頗為相似。
“對于‘倒接力貸’的申請人，還款年限按照子女的年限來計算。如果父母名下無房，按照首套房來辦理貸款，一般首付三成，但房貸利率按照2套房的利率來做。”孫陽同樣表示，申請老人的年齡最高不能超過70歲，最好年齡在65歲以下。“如果父母年齡在68歲、69歲再來做‘接力貸’，上面審批的人（認為）風險太大，可能會提高首付。”
但也有農行杭州地區兩家網點的房貸業務工作人員表示，如果申請“倒接力貸”的父母名下無房，只要名下有房的子女承擔共同還款的責任，房貸執行二套房的政策。此外，上述杭州市下城區農行一網點負責房貸業務的工作人員趙明（化名）表示，在辦理“倒接力貸”業務時，根據作為主借款人的父母的年齡來計算房貸年限。
農行北京分行官網信息顯示，“接力貸”的借款人需要滿足年滿18周歲以上60周歲以下具有完全民事行為能力的自然人、共同借款人尚有貸款余額的住房累計不超過一套等。農行北京分行官網表示，貸款期限最長不超過30年。
追問
“接力貸”是否存在風險？
對于“接力貸”產品，多位業內人士表達了隱憂。
“這一政策直接影響的人不多，但容易被投資投機需求利用，以躲避限購、限貸。‘倒接力貸’要求老人作為主借款人，子女承擔共同還款責任，這其實就非常明顯的是銀行在走政策空子。”中原地產首席分析師張大偉表示，2017年至2018年很多城市房地產調控，執行嚴格的貸款約束，認房又認貸，二套房貸款收緊，這一政策明顯抑制了樓市的多套房投資需求。但銀行的“接力貸”政策會鼓勵子女用老人的貸款資格，享受首套房待遇或者依然可以貸款，這一政策在事實上或助推變相取消了限貸政策。
多位銀行內部人員對于“接力貸”持有類似的看法。“‘接力貸’本身就是規避二套房的政策。”孫陽說。杭州市下城區負責房貸業務的王小偉（化名）也直言，“說白了，‘倒接力貸’就是為了躲避二套房的政策。”
江瀚表示，“只要房價不出現大規模下跌，‘接力貸’的風險整體可控。但買房本身是給家庭‘加杠桿’，‘接力貸’無疑是擴大了購房的范圍，或會給前后幾代人‘加杠桿’，本身具有較大的風險。”
“接力貸”曾在房地產調控中被叫停。據新華社2016年底報道，上海市叫停了“接力貸”“合力貸”等信貸產品。據融360大數據研究院房貸分析師李唯一表示，目前來看，接力貸并未普遍，僅存在于少數銀行或地區。
房貸年限放寬成趨勢？
2018年4月，工商銀行上海市分行對外表示，已經開始按照總行的規定，執行個人住房貸款新政——工行已經將個人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。
工行上海分行相關負責人表示，隨著國民經濟持續發展，人民生活水平不斷提高，我國人口平均壽命延長，國家已相應推遲退休年齡。為了適應我國人口發展趨勢，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房自住及改善需求，減輕他們的經濟壓力，工行將個人住房貸款借款申請人最高年齡從65周歲延長到70周歲，借款申請人年齡與貸款期限之和不超過75年。此外，工行上海分行同時表示，個人住房貸款的最長期限30年的期限沒有改變。
那么，未來借款申請人年齡與貸款期限之和放寬是否將成為趨勢、個人住房貸款的最長期限30年的期限是否也會有所變化？
“工行在上海的政策是地方和企業對于信貸的微調，并不會成為趨勢，個人住房貸款的最長期限30年的期限近期估計也不會變化。”江瀚說，目前還沒看到趨勢形成的信號。
張大偉也表示，未來借款申請人年齡與貸款期限之和放寬是否將成為趨勢值得商榷。此外，從一般正常消費行為看，大部分人30歲至40歲之間可能會買房，因此貸款期限最長30年可以接受。
責任編輯：張譯文
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