文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）機(jī)構(gòu)專欄 越女讀財(cái)

　　眾籌買房就是一伙人，一起湊錢去買一套房，約定輪流??；或者一起持有等升值。搞眾籌的人很多時(shí)候不是為了住進(jìn)房子里，而是為了賭房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)眾籌平臺(tái)也認(rèn)為一線房?jī)r(jià)永不跌，游戲能一直玩下去。

　　最近很多人討論首付貸，首付貸很容易理解，就是借錢給你當(dāng)首付嘛。

　　國(guó)內(nèi)有一些提供首付貸投資的平臺(tái)?？陀^來說，在當(dāng)前情況下，首付貸的風(fēng)險(xiǎn)說不上太高，但最近被盯上了，被查的很嚴(yán)。

　　其實(shí)在房地產(chǎn)里，滋生出了大量的房產(chǎn)類理財(cái)，它們的風(fēng)險(xiǎn)倒是挺大的，今天不妨說幾種。

　　對(duì)了，越女晚上叫外賣吃到了不可說的東西，現(xiàn)在還沒緩過來……

　　一、眾籌炒房

　　上周六，有人問我眾籌買房能不能參與，我的意見是不要，風(fēng)險(xiǎn)不小。

　　眾籌買房就是一伙人，一起湊錢去買一套房，約定輪流?。换蛘咭黄鸪钟械壬怠?/p>

　　越女媽媽酷愛各種家庭倫理節(jié)目，經(jīng)?？吹街毕笛H因?yàn)轭愃频氖虑榉茨克篨、灑狗血，何況是眾籌？

　　最重要的是，搞眾籌的人很多時(shí)候不是為了住進(jìn)房子里，而是為了賭房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)眾籌平臺(tái)也認(rèn)為一線房?jī)r(jià)永不跌，游戲能一直玩下去。

　　這種邏輯是很容易在現(xiàn)實(shí)中受撞，受撞后處理起來，是很麻煩的事。這些麻煩或許遠(yuǎn)勝于收益的可能性。

　　二、房產(chǎn)售后回購(gòu)、售后回租

　　眾籌炒房參與的人很少，還掀不起什么風(fēng)浪。但接下來的這個(gè)，可能有很多人參與了。

　　比如在很多二三線城市，常見房產(chǎn)售后回購(gòu)、售后回租。

　　簡(jiǎn)單來說，為了刺激你買房，開發(fā)商承諾只要你買房，它們幾年后可以加價(jià)回購(gòu)。比如兩年后加價(jià)20%，三年后加價(jià)30%，用新價(jià)格回購(gòu)你買的房。

　　又比如為了刺激你購(gòu)買商鋪，開發(fā)商承諾，你購(gòu)買商鋪后的幾年，開發(fā)商會(huì)付你租金，替你招租—這常見于一些新開發(fā)區(qū)域商鋪。

　　說實(shí)話，一旦用上這些營(yíng)銷手段時(shí)，房子本身的真正價(jià)值，是要打個(gè)問號(hào)的。

　　另外，開發(fā)商使用這種手段時(shí)，證明它本身的現(xiàn)金流很可能是有壓力的。那么過幾年后，它能履約回購(gòu)、回租嗎？

　　三、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

　　還有種“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”，理解起來略復(fù)雜一點(diǎn)，可能造成的后果要嚴(yán)重得多。

　　真是應(yīng)了那句老話：把金融搞得人看不懂的，都是騙子。

　　玩法示例如下：房地產(chǎn)商建好一批房子之后，暫時(shí)賣不出去，就會(huì)把它轉(zhuǎn)手賣給投資公司A，并且承諾過一段時(shí)間漲價(jià)15%回購(gòu)。

　　投資公司A則把這些房子包裝成“理財(cái)產(chǎn)品”，以更低的收益，比如10%把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給理財(cái)人群。

　　投資公司A告訴你：這些投資是有房產(chǎn)抵押的，請(qǐng)放心投資。

　　接下來這個(gè)游戲就這么發(fā)展了：當(dāng)開發(fā)商與A投資公司協(xié)議將到期前，開發(fā)商再加價(jià)30%，提前把將回歸的房產(chǎn)賣給另一家理財(cái)公司B。

　　等于是從B那籌來的錢還A的本息。

　　B之后或許還有C，C之后或許還有D，這就是開發(fā)商的倒貸—直到有一天，沒有人再能接盤。

　　那時(shí)候，開發(fā)商頂不住了會(huì)耍賴，不再還理財(cái)公司的錢；最后接盤的理財(cái)公司頂不住了會(huì)違約、而投資人就傻眼了。

　　上個(gè)月出現(xiàn)19億兌付危機(jī)的鑫琦資產(chǎn)就是這樣倒下的。

　　(本文作者介紹：作者越女讀財(cái)，一個(gè)金融、媒體各種經(jīng)驗(yàn)摻雜的，復(fù)雜的人。微信公眾號(hào)：ynducai)

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