文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 李光斗

　　當超發貨幣政策轉向、海外購房群體越來越大、投資渠道多元化、90后一代不再把買房作為人生追求，房地產市場中的黑天鵝便會出現。當房產稅全面出臺之日，或許就是中國房價的黑天鵝驚現之時。

房價上漲或止于房產稅出臺

這個夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭 州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個地王。一些媒體驚呼，當前核心城市的房地產和土地市場，已經成為大資本的游獵場。在當 前的國內外經濟形勢下，房地產市場地王頻現是否還會繼續？房價飆升的趨勢還會繼續保持嗎？歡迎發文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點！ 

　　中國房價20年來一直“高歌猛進”，保持著只漲不跌的態勢，即使在中國經濟整體下行和國家去庫存策略的背景下，房價依舊扶搖直上、地王頻出。在中國，地王沒有最大，只有更大。日前，上海110億新地王打破中國土地成交記錄，未來項目售價或接近20萬/平米 。高房價把中國人壓得氣喘吁吁，目前中國居民購房的商業貸款杠桿率大約為42%左右，消費能力也遭到束縛。

　　只漲不跌的中國房價成為了一種中國式魔怔，以至于“賣掉北京就可以買下美國”這樣的戲謔之語5年前便開始不絕于耳，中國的房地產泡沫由此可見一斑。

　　經濟下行、去庫存壓力下的北京、上海、深圳、南京等一線城市房價不跌反漲。1999年到2007年是中國經濟連續快速增長的8年，經濟增長率一路走高到14.2%，隨后，從2007年開始，中國經濟增速開始呈現減緩趨勢，2015年經濟增長率為7%，2016年上半年中國經濟增長率為6.7%……中國經濟增速越來越慢。此前曾有權威人士在《人民日報》發文給出中國經濟進入“L”型時期的判斷，認為未來很長一段時間中國經濟將在底部徘徊。在這種背景下，2016年中國政府把化解房地產庫存作為經濟社會發展的五大任務之一，即去庫存。

　　政府去庫存主要通過四種方法：其一，放開戶籍限制，放開外地人本地買房的政策限制，釋放政策抑制的房產需求；其二，鼓勵房地產企業的兼并重組，促使房地產行業集中度加大；第三，取消限購和限貸；第四，政府自身的購買和消化。

　　但兩個可以促使中國房價下跌的宏觀背景并未奏效。根據國家統計局發布的2016年7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，同比上漲城市個數繼續增加，下降城市個數繼續減少，漲幅仍在擴大，7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個。房價依舊漲不停，而中國房價的漲勢正從一二線城市向三四線城市傳導。

　　為什么？概括來說有三點原因：第一，在中國的房子不僅是用來住的，更是一種金融工具；第二，貨幣超發，引發中產階級對通貨膨脹的恐慌，房地產成為財富保值的避險工具；第三，中國其它投資渠道缺失，股市長期低迷和較差的信用環境，使房地產成為財富增值的唯一手段。

　　常識認為房價會隨著經濟的下行而下跌，但中國經濟下行的大背景下，中國房價反而逆勢上揚。這是因為經濟下行只是意味著中國社會創造新增財富的能力變弱了，但過去30多年中國經濟發展的高速列車積累了大量的財富。在經濟下行的時期，其他投資機會的減少，蓄積的社會財富便會涌入房地產市場，推高房價，所以出現了中國式的經濟低迷、房價上漲現象。

　　商品化的房產和其他商品一樣，其價格是由市場的供需關系決定的，房地產市場的需求影響著市場供給量。房產首先滿足的是人們居住的需求，但隨著中國居民住房市場化，房產衍生出投機需求，中國房地產市場金融產品的屬性進一步強化。人們買房是為儲存財富、獲取房產帶來的時間收益。由于房地產長達幾十年只漲不跌，成為中國人心中最可靠的金融工具。房地產巨大的財富增值能力，導致在炒房這條財富快車上的人越來越擁擠，有職業炒房團、房產投機的中介機構、家庭和個體炒房者，更有甚者在房產限購的政策下夫妻假離婚投機炒房。具有居住功能和投機功能的中國房地產鑄就了一個惡性循環，即房價越漲買房投機的人越多，買房投機的人越多房價上漲的越厲害。

　　當貨幣供應量超過社會生產生活所需要的資金量時，通貨膨脹就產生了。超發貨幣使得房地產成為中產階級應對通貨膨脹、財富縮水的工具。有統計數據顯示，中國在1980到2016這37年的時間里，只有四個年份沒有出現通貨膨脹，而最高值出現在1994年，高達24.1%的通貨膨脹率。最近的2015年通貨膨脹率也達到6.9%。持續增長的通貨膨脹率意味著手里的錢即使存在銀行分文不動，也在隨著時間而縮水。房地產連年增長的態勢，成為中國人較為重要的財富保值增值工具，成為吸收通貨膨脹的資產池。有錢就去買套房，沒錢貸款也要去買套房，已經成為國人的常態。

　　前有追兵，后有堵截，除超發貨幣帶來的資產縮水外，中國其他投資渠道缺失進一步把人們的財富趕到房地產市場。在正常的社會狀態下金融市場是人們實現財富保值增值的最有效工具，但是中國的股市就像一個大賭場，莊家不僅能看自己的牌還能看你的牌，在中國股市受傷的總是中小投資者。由于缺乏公正、透明的市場環境，中國股市并沒有成為人們保值、增值財富的首選，人們更樂于選擇安全、穩健的房地產作為投資的載體。

　　房價上漲背后的根源在于人們對房價的預期，人們都認為房地產價格會一直上漲，于是房地產成了投資品，造成整個房地產資源稀缺、不買還會漲的氛圍，形成了一個越吹越大的泡沫。

　　城市化帶來的房地產市場紅利也正在褪去，新生代消費者對房屋“不求所有，但求所用”的消費觀念進一步掏空中國房地產市場需求。當超發貨幣政策轉向、海外購房群體越來越大、投資渠道多元化、90后一代不再把買房作為人生追求，房地產市場中的黑天鵝便會出現。

　　中國的房價還會漲，但卻不會一直漲，有波峰就有波谷。當房產稅全面出臺之日，或許就是中國房價的黑天鵝驚現之時。

　　(本文作者介紹：中國品牌第一人、中央電視臺品牌顧問、著名品牌戰略專家、品牌競爭力學派創始人、華盛智業•李光斗品牌營銷機構創始人。微信號：Lgdbrand)