文/新浪財經歐洲站站長 郝倩、新浪財經倫敦實習記者 瞿展

　　在她的朋友圈里，一位朋友把上海的房子賣了去美國買房子；另一位把北京的房子賣了要在德國慕尼黑買房子。這幾件事都發生在今年。如果用北京和上海的房價作比，倫敦，巴黎，或是柏林的房價都顯出了更高的性價比和宜居性。

賣掉北上廣的公寓去倫敦買老洋房，你怎么看？

　　從我一位朋友最近“換房”的故事說起。今年春天，這位朋友賣掉了上海世紀公園對門一套建筑面積150平方米大公寓，成交價約1300萬人民幣。在上海，地段比房屋品質重要，她的這套公寓地段好——緊挨浦東的世紀公園，背靠繁華的聯洋廣場，還有學區。所以雖然掛出了千萬級的價格，輕松出手。

　　在她看來，市場太瘋狂，買家太勇敢。這套千萬級豪宅十年前100萬，10年，價格飚出13倍，這讓她覺得不趁好出手都心有不安。

　　一套房入賬千萬人民幣，告別上海世紀公園，她的目標是倫敦海德公園。

　　從世紀公園搬到海德公園

　　這位朋友對我坦言，她認為在現階段最保險的投資是在倫敦中心區尋找一套“有歷史”的優質的公寓。在倫敦，所謂“優質”，不是新建的摩天大樓，而是英國特色的低密度維多利亞式優雅老洋房。在倫敦，類似英式排屋式的老洋房一般都有幾十年甚至上百年的歷史，占著中心地段，一棟分為數間公寓，甚至有些還占著大片不對公眾開放的私家綠地。

　　這個月，她終于倫敦海德公園旁邊相中了這樣一套老洋房。這套位于肯辛頓切爾西區的老公寓前有海德公園，后有市中心帕丁頓火車站，說是倫敦的黃金地段不為過。公寓內部3.45米挑高，全部翻新，維多利亞式的壁爐，大露臺，院落里甚至有免費的公共停車位，屬于倫敦市中心稀缺的高品質“二手房”。

　　從實際面積來看，海德公園這套公寓實用面積(非建筑面積)為107平方米，與她之前世紀公園的公寓面積相差不多。兩套房價格也差不多。

　　這套稀罕的老洋房在3月1日已經掛牌銷售，一開始叫價不過110萬英鎊出頭，半年來一直無人問津。之后隨著英鎊在“脫歐”公投后一輪輪跳水，英鎊跌入30年來最低點。樓市的轉機也來了——英鎊越跌，進場尋找便宜貨的外國人越多，以亞洲人為主。像這樣的高端地產有了出口，價格也順勢浮了起來。

　　最近一兩個月內，這套公寓的標價從110萬左右飆升到了135萬英鎊。按照當下的英鎊匯率兌換不到1150萬人民幣，被世紀公園一套公寓的價碼甩出一條街。有興趣的買家很多，可買家們都認為要價太高，都是砍價后再往上加價。買家之間的相互競價十分熱烈。朋友的最初出價118萬英鎊，一周內提升了四次出價，直到126萬英鎊。因為依然沒有達到賣家不算提升的心理價位，所以至今未能達成協議。

　　這都是后話了。

　　中高產階級為何換房到海外？

　　類似這位朋友的“換房”經歷在最近一兩年中十分普遍——尤其是對中國那些有海外背景的中高產階級而言——他們或是已經在國外生活；或是準備為了子女教育在國外置業；還有的是為了日后在國外定居和發展。更有甚者，只是為了尋求更保險的資產配置。

　　在她的朋友圈里，一位朋友把上海的房子賣了去美國買房子；另一位把北京的房子賣了要在德國慕尼黑買房子。這幾件事都發生在今年。如果用北京和上海的房價作比，倫敦，巴黎，或是柏林的房價都顯出了更高的性價比和宜居性。

　　之前在德國法蘭克福和一位當地生活了十年的80后華人朋友聊天，他正在裝修在法蘭克福郊區一個價值55萬歐元的新房。按照國內的標準，這是一個帶花園的四房大別墅。在靠近日內瓦的法國東部最富裕的板塊，類似一套帶300到500平方米大花園的獨棟別墅最低只需要45萬到65萬歐元。在目前低利率的背景下，基本在歐洲的買房貸款年利率平均都在2%以下，甚至在德國某些地區，購房貸款年利率可能低于1%。低利率吸引到很多沒有買房傳統的德國人進入樓市。

　　炒房短期獲利不是這些海外置業族的目的，實際上，很多華人賣掉國內的房產到海外買房，恰是相信這些地區的資產長期看來更保險。一位剛在德國完成一起酒莊收購的國內投資人私下對我說，如果今年完成在海外的資產并購，只要收購價格合理，10年內僅靠匯率一項都可能產生豐厚利潤。這一推測并不夸張，根據胡潤之前發布的一項獨立調查，人民幣自2015年夏季以來已下跌近10%。

　　根據上個月底發布的《2016年匯加移民-胡潤中國投資移民白皮書》(Immigration and the Chinese HNWI 2016)公布的調查結果，今年8月-10月，他們對中國240位平均財富2700萬元人民幣(約合400萬美元)中國富人的專項調研顯示：60%的中國富人計劃在未來3年內在海外購買投資性住宅。

　　該白皮書顯示：在過去的5年中，中國的房價飆升了205%。而在美國，次貸危機之后的美國樓市依然處于恢復期。今年美國房價漲幅大約5%，這是最近幾年的最佳表現。

　　英鎊貶值引來一批中國買家英國購房潮

　　英國《金融時報》針對這一中國海外購房現象點評說，越來越多的中國人到倫敦買房，一方面是因為英鎊疲軟；另一個主要原因是對本國樓市泡沫的擔憂。如果說以往中國人只是在倫敦一些非核心地段買一些新建公寓，現在更多的中國買家則開始在倫敦的核心地段尋找目標。

　　英國的地產咨詢機構第一太平戴維斯(Savills)全球市場研究總監尤蘭德-巴恩斯(Yolande Barnes)接受新浪財經專訪時坦言：“低匯率階段是一個買房子的好時機。可能現階段看來，因為英鎊貶值，房租的實際價值有所降低。但隨著政府一系列防止'以租養房'的政策出臺，倫敦租房市場將更加緊俏，租金必然不斷上漲，英鎊也是如此。對于一些相信倫敦未來的人來說，現在絕對是購買的好時機。”

　　巴恩斯也說，有相當多的亞洲人想要住在倫敦，這主要因為長遠來看，倫敦樓市在脫歐沖擊下，依然是保值的。

　　中國買家在六年前開始在倫敦樓市引起關注，甚至當時有說法虛張聲勢稱中國買家占了倫敦樓市三成交易。當年我也就此話題和巴恩斯聊過。她當年的說法是，新建物業在倫敦樓市占比不足整個樓市供應的1%。當年中國大陸買家在整個倫敦樓市交易量中占比低于1%。

　　實際的情況是：6年前，在倫敦高檔區域的優質物業中中國買家數量寥寥。但形勢正在發生改變。在今年第三季度，中國買家占倫敦住宅高端市場的交易比例為2.6%，二季度這一比例僅為1.8%。需要提起注意的是最近樓市實際上一直處在萎靡不振的階段。所以，英國市場有人說中國買家在拯救倫敦樓市，真不是空穴來風。

　　如果從買家的背景和構成來看，根據巴恩斯了解的倫敦樓市現狀，盡管中國大陸買家帶來的資金流占了倫敦新建樓盤很重要的一部分，但后者只是倫敦樓市很小的組成部分，倫敦樓市相當部分的資金來自香港。但她也坦言，現在要搞清楚香港的資金背后的真正來源十分困難

　　巴恩斯也說不清楚“未來兩年倫敦會發生什么”，因為“有太多的不確定因素”。根據第一太平戴維斯的研究報告，英國平均房價預計在明年至18個月內保持平穩，到2018年年底只增長2%。同時，在之后的兩年，英國整體交易量要下滑16%。

　　第一太平戴維斯預計英國樓市會在2021年之前復蘇， 屆時英國的主流房價相比現在的平均漲幅會達到13%。

　　(本文作者介紹：新浪財經歐洲站站長。工作十余年，從社會新聞到財經新聞，從上海到倫敦，從第一財經日報到新浪財經。)