文/中國經(jīng)濟50人論壇 賈康

　　不論是廣義的，還是狹義的房地產(chǎn)概念，都不宜等同于虛擬經(jīng)濟或非實體經(jīng)濟，所以房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟之間的關(guān)系，總體而言，不是在外部相互區(qū)別而成的“一虛一實”的關(guān)系，而是在實體經(jīng)濟內(nèi)部，房地產(chǎn)業(yè)作為局部與實體經(jīng)濟整體的關(guān)系。

賈康：不能把房地產(chǎn)業(yè)視為非實體經(jīng)濟

　　隨著中國房地產(chǎn)市場態(tài)勢在2016年引人注目的演變和社會各方對中國實體經(jīng)濟升級發(fā)展所遇挑戰(zhàn)的重視，如何理解和處理房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟之間的關(guān)系，也成為一個熱點問題，對此試作簡要的考察分析。

　　首先應(yīng)指出，房地產(chǎn)業(yè)并不能認定為非實體經(jīng)濟。所謂實體經(jīng)濟，與虛擬經(jīng)濟是一對互為“反義”的概念，除了可明確地歸為虛擬經(jīng)濟的股票、有價證券，特別是金融衍生品如期權(quán)、金融期貨等經(jīng)濟構(gòu)成部分，其他經(jīng)濟形態(tài)，如金融之外的物流業(yè)、其他許多服務(wù)業(yè)，都不能簡單歸入虛擬經(jīng)濟之列（虛擬經(jīng)濟概念本身其實也并非注定為貶義，但整個國民經(jīng)濟中虛擬經(jīng)濟成分過多會發(fā)生泡沫化問題）。

　　房地產(chǎn)業(yè)，廣義地說是包括工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和住宅不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）在內(nèi)的概念，但是狹義地說，現(xiàn)實生活中，人們往往把“房地產(chǎn)業(yè)”專指住宅屬性的房地產(chǎn)。不論是廣義的，還是狹義的房地產(chǎn)概念，都不宜等同于虛擬經(jīng)濟或非實體經(jīng)濟，所以房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟之間的關(guān)系，總體而言，不是在外部相互區(qū)別而成的“一虛一實”的關(guān)系，而是在實體經(jīng)濟內(nèi)部，房地產(chǎn)業(yè)作為局部與實體經(jīng)濟整體的關(guān)系。

　　其次，需要注意，房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的其他組成部分，確有值得注重的區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)提供的，主要是建筑物這樣的“基礎(chǔ)設(shè)施硬件”，狹義的房地產(chǎn)，更是主要提供人們“住有所居”的設(shè)施條件。與重工業(yè)、制造業(yè)等概念所指的實體經(jīng)濟相比較，住宅房地產(chǎn)主要是消費性的，而非生產(chǎn)性的。

　　按照社會經(jīng)濟與再生產(chǎn)發(fā)展過程“合比例”規(guī)律來認識房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟其他部分的關(guān)系，各自所占比重高低、分量大小是否合理，所形成的結(jié)構(gòu)狀態(tài)是否健康，便一定是國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和供需兩側(cè)互動中十分需要加以政策引導(dǎo)與合理調(diào)節(jié)的對象。

　　第三，從當(dāng)下中國房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟其他部分的相互關(guān)系視角觀察，存在著一線城市和部分二、三線城市住宅房地產(chǎn)熱度過高的問題，已經(jīng)引起了不可忽視的社會壓力和民眾焦慮。

　　2016年樓市“冰火兩重天”格局中，“熱”的一方在下半年已演變成為最具壓力特征的“矛盾主要方面”，“9.30新政”就是政府迫于壓力而不得不再次啟動“限購限貸”等行政手段，來給這些區(qū)域的樓市降溫。有購房意愿的居民對房價迅猛上升的不滿和恐慌心理，是很容易理解的，而我想在此指出的是，其實許多地方政府的領(lǐng)導(dǎo)層也對其轄區(qū)內(nèi)地價、房價的節(jié)節(jié)高升心存畏懼，頗感憂慮。

　　比如，前段時間珠海毗鄰中山的地塊，在招拍掛環(huán)節(jié)又創(chuàng)出“地王”新高，該市領(lǐng)導(dǎo)層就非常擔(dān)心，這樣“過熱”的導(dǎo)向，會壓抑市場人士在珠海去支持政府高度注重的產(chǎn)業(yè)集群升級的意愿，打擊、挫傷企業(yè)家在當(dāng)?shù)赝顿Y制造業(yè)的積極性。如果許多區(qū)域都出現(xiàn)這樣的問題，確實會使我國在金融支持實體經(jīng)濟不足、出現(xiàn)“脫虛向?qū)崱逼畹呐赃叄旨由弦恢貙嶓w經(jīng)濟投資中的“脫生產(chǎn)側(cè)向消費側(cè)”等偏差。

　　第四，接著要分析上述問題背后的利益驅(qū)動及其相關(guān)制度機制所存在的問題，以尋求應(yīng)對方略。住宅價位上升所表現(xiàn)的“熱”，在要素可流動情況下反映的是該領(lǐng)域需求旺盛，供給不足，競爭中趨利的市場主體，會順應(yīng)價格變化趨勢的引導(dǎo)，將可支配的要素投入這些“熱點”領(lǐng)域以追求高回報——搞市場經(jīng)濟，這種利益驅(qū)動下的要素流動本無可厚非，政府需注意的，一是維持公平競爭環(huán)境，促進市場擇優(yōu)汰劣，二是注意彌補“市場失靈”，施行必要的政府引導(dǎo)。

　　這兩條都需要基礎(chǔ)性制度建設(shè)作為前提和體制依托。在我國住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域，運行機制基本上已與市場競爭機制接軌，如商品房開發(fā)商拿地，要經(jīng)“招拍掛”的競爭，開發(fā)商提供的成品房銷售，要在競爭中隨行就市，這些都是必要的，但仍然存在問題，一是公平競爭往往還不充分，甚至發(fā)生扭曲（如開發(fā)商往往要私下里與政府管理部門非規(guī)范地“處關(guān)系打通關(guān)節(jié)”）；二是住宅房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的市場失靈，還需得到政府的調(diào)節(jié)與彌補。

　　這種市場失靈，一是體現(xiàn)在低收入“弱勢群體”的“住有所居”問題，商品房市場解決不了，需政府規(guī)劃并牽頭建設(shè)與優(yōu)化管理來提供保障房；

　　二是住宅用地供給必有限度，具有自然壟斷性質(zhì)，需要有高水平的國土開發(fā)規(guī)劃與合理供地及相關(guān)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地收儲制度和基本農(nóng)田“占補平衡”制度等的配套；

　　三是還必須考慮在中國城鎮(zhèn)化高速推進階段，中心區(qū)域房地產(chǎn)價格總體必然呈現(xiàn)“上揚曲線”的大模樣，需借鑒國際經(jīng)驗，在住房保有環(huán)節(jié)通過立法推出房地產(chǎn)稅收制度，作為長期發(fā)展中的“壓艙石”，抑制市場逐利的“炒房”及其必然帶來的大起大落式波動。

　　以上三條，第一條在中國已有基本框架，但還必須積極改善公租房與共有產(chǎn)權(quán)房為主的保障房供給體系及其管理、運行制度機制；第二條總體來看還有明顯欠缺，亟需擴大“地票”改革試點，普遍優(yōu)化國土開發(fā)規(guī)則與土地收儲制度；第三條，則僅有上海、重慶兩地“柔性切入”的房產(chǎn)稅試點，中央十八屆三中全會明確提出的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，亟待解決其如何貫徹落實的問題。

　　正是由于前述三方面的基礎(chǔ)性制度建設(shè)不到位，我國住宅房地產(chǎn)市場在前面十余年的幾輪政策調(diào)控中，總體特征是治標(biāo)而不治本，政府行為在限購限貸與取消限購限貸兩端來回往復(fù)，被稱為“打擺子”，“坐過山車”，熱也不行，冷也不行，政府方面和百姓方面都焦慮、難受，而一線城市和其他接近高端或中高端的城鎮(zhèn)中心區(qū)，商品房成交價總體上呈現(xiàn)迅猛漲勢（同時“火”與“冰”的市場分化也在近年更加明顯）。

　　所以，相當(dāng)多中心區(qū)域投資的“比較利益”，向消費性住宅房地產(chǎn)方面的傾斜以及與此伴隨的對生產(chǎn)性實體經(jīng)濟投資發(fā)展的冷落，便成為一個兩者關(guān)系中不能不關(guān)注的重要問題。

　　根據(jù)本文前述分析，不難得出結(jié)論：正確處理住宅房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟其余部分這兩者關(guān)系的思路和要領(lǐng)，應(yīng)是在房地產(chǎn)調(diào)控中既求治標(biāo)又求治本，抓緊以基礎(chǔ)性的“雙軌統(tǒng)籌”的住房制度和攻堅克難的土地制度改革、房地產(chǎn)稅制改革相配套，來形成引導(dǎo)、促使住宅房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機制，使該市場的交易趨于價格較沉穩(wěn)、利潤較合理，同時也就可以矯正和防范市場競爭與要素流動中生產(chǎn)性實體經(jīng)濟部門投資支持不足的偏差。

　　這一基礎(chǔ)性制度建設(shè)和打造長效機制問題，也正是不久前中央經(jīng)濟工作會議的明確要求與指導(dǎo)方針，我們應(yīng)當(dāng)積極貫徹落實。

　　(本文作者介紹：全國政協(xié)委員、中國財政科學(xué)研究院研究員。)