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仇高擎:房價(jià)環(huán)比仍漲 三問當(dāng)下樓市

2017年04月18日16:22    作者:仇高擎  (0)+1

  文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 仇高擎 夏丹

  盡管不排除有季節(jié)性因素的上漲,但在調(diào)控的緊箍 咒特別是對新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下其房價(jià)仍然上揚(yáng),表明控房價(jià)還任重道遠(yuǎn)。預(yù)計(jì)漲幅居前的熱點(diǎn)城市還有加碼調(diào)控措施的可能,下一步調(diào)控 的重點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向二手房方面。

  今天公布的房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,大中城市房價(jià)環(huán)比仍在上漲,這進(jìn)一步加大了各方對于當(dāng)下樓市的觀點(diǎn)分歧。在此,我們想著重回答以下三個(gè)問題:新房銷售同比下滑,調(diào)控就要停止了嗎?三四線樓市有起色,去庫存快完成了嗎?開發(fā)投資增速超預(yù)期,能持續(xù)樂觀嗎?

  一問:新房銷售同比下滑,調(diào)控就要停止了嗎?

  3月起,房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于頻繁,截至目前已經(jīng)有50余城市出臺了超過140次調(diào)控措施。昨天統(tǒng)計(jì)局公布的商品房成交數(shù)據(jù)顯示,兩項(xiàng)銷售指標(biāo)繼續(xù)處于回 落當(dāng)中。1-3月份,商品房銷售面積29035萬平方米,同比增長19.5%,增速比1-2月份回落5.6個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額23182億元,增長 25.1%,增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。然而央行數(shù)據(jù)顯示,3月居民部門中長期貸款增加4503億元,較上月多增699億元,且占同期新增貸款總額的比重超 過44%,接近去年全年的水平。這其中主要為按揭貸款的增長,反映了部分城市住房成交量依然不低。實(shí)際上,盡管熱點(diǎn)城市新房成交驟降,但部分城市二手房并 未降溫,如3月北京周均成交套數(shù)仍保持了較高水平,杭州周均成交套數(shù)為去年同期的兩倍以上。

  今早公布的房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,房價(jià)環(huán)比上漲還在 繼續(xù)。3月70個(gè)大中城市新建商品住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.71%,漲幅較上月明顯擴(kuò)大,各線城市漲幅均“抬頭”。70個(gè)大中城市中,僅上海、南京等8個(gè)城市 房價(jià)環(huán)比下降,其余62個(gè)城市均有不同程度的上漲,其中廣州、海口、三亞漲幅超過了2%。二手房方面,僅有南京和烏魯木齊房價(jià)環(huán)比下降,合肥、銀川等4城 持平,其余64城均環(huán)比上漲,其中廈門環(huán)漲達(dá)4.9%,廣州、北京次之,環(huán)比分別上漲3.3%和2.2%。

  盡管不排除有季節(jié)性因素的上漲,但在調(diào)控的緊箍 咒特別是對新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下其房價(jià)仍然上揚(yáng),表明控房價(jià)還任重道遠(yuǎn)。預(yù)計(jì)漲幅居前的熱點(diǎn)城市還有加碼調(diào)控措施的可能,下一步調(diào)控 的重點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向二手房方面,調(diào)控手段由限購限貸轉(zhuǎn)而側(cè)重于限售,以拉長二手房上市轉(zhuǎn)讓交易的時(shí)間。房價(jià)上漲壓力較大的環(huán)核心城市地區(qū)也有加入限購限貸大軍的趨勢,調(diào)控范圍還將擴(kuò)大。

  二問:三四線樓市有起色,去庫存快完成了嗎?

  今年以來,在去庫存政策的持續(xù)推進(jìn)下,三四 線城市房地產(chǎn)市場整體熱度逐漸提升,部分城市商品房銷售出現(xiàn)明顯起色。有一些市場觀點(diǎn)認(rèn)為三四線城市呈現(xiàn)出的“火爆”銷售局面正帶動去庫存“接近尾聲”。

  但從33個(gè)數(shù)據(jù)可得且相對完善的代表三四線城市的情況來看,其總體銷售環(huán)比和同比離“火爆”尚有差距。若推及全國293個(gè)地級市中的其他三四線城市,整體 成交增速可能更低。可以認(rèn)為,一季度三四線銷售的熱潮更多的是“散點(diǎn)開花”,被報(bào)道升溫較快的只是其中一小部分,大部分三四線城市還難言走出高庫存陰霾。 去庫存還在進(jìn)行時(shí),不宜夸大當(dāng)前三四線樓市成交改善的現(xiàn)狀。

  在這一撥三四線城市去庫存的浪潮中,城市之間會表現(xiàn)出時(shí)間和程度上的差異, 其中“有題材、有故事”的三四線城市更容易借去庫存東風(fēng)從低谷走出。這些“題材”包括:(1)區(qū)域位置良好,交通便利,如省域副中心或位于城市圈內(nèi)核心城 市周邊;(2)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭向好,地方政府產(chǎn)業(yè)政策初見成效;(3)擁有旅游、養(yǎng)老等特色資源稟賦;(4)在城市集群內(nèi)功能定位明確,具有獨(dú)特的角色 分工等。

  而區(qū)位不佳、稟賦不足、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市則不如前者那般樂觀,這些不能單靠自身經(jīng)濟(jì)規(guī)律完成去庫存的城市,則需要借助 “外力”推波助瀾。

  這些“外力”包括:

  (1)政策托底之力:政策面的友好將持續(xù)發(fā)酵,棚改貨幣化安置比例提升成為三四線去庫存的強(qiáng)動力,房貸資源向三四線 傾斜也將為去庫存提供彈藥;

  (2)需求外溢之力:核心城市嚴(yán)控下的外溢效應(yīng)將使三四線城市分享需求紅利,但若部分三四線區(qū)域投機(jī)傾向明顯提升,按照目前 “哪里不對點(diǎn)哪里”的屬地化調(diào)控原則,也有招致定點(diǎn)打擊的可能;

  (3)預(yù)期推升之力:預(yù)期往往是“夢想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)”的有力推手,涌動在局部地區(qū)的熱浪也可能 挑撥市場的神經(jīng),形成三四線整體向好趨勢的預(yù)期,助推資金流入而使預(yù)期得以自我實(shí)現(xiàn)。

  當(dāng)然,外力作用究竟成色如何,還需看各家武藝,短暫熱潮釋放后仍可能 有后勁乏力之隱憂。要止住三四線樓市蕭條的長久之“渴”,由“看一二線臉色”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱孔约撼燥垺保罱K還應(yīng)落腳在提升城市自身的核心競爭力上。

  三問:開發(fā)投資增速超預(yù)期,能持續(xù)樂觀嗎?

  1-3月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元,同比名義增長9.1%,增速比1-2月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)局并未公布扣除價(jià)格因素的同比實(shí)際增 長情況,依當(dāng)前的情況推測,同比增速可能更高。近兩個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資的較快速上漲或與土地市場的活躍有關(guān),今年以來地方政府推地動作有所加快,開發(fā)企業(yè) 經(jīng)過近一年的“饑餓”補(bǔ)庫存意愿也比較明顯。1-3月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3782萬平方米,同比增長5.7%;土地成交價(jià)款1359億元,增 長16.7%。

  不過這種超預(yù)期的增長態(tài)勢可能不會持久,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或于下半年回落。原因有三個(gè)方面:

  一是來自于房企金來源的縮 減。因商品房交易行為產(chǎn)生的個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款在開發(fā)到位資金構(gòu)成中占比約一半,成交增速下行和信貸監(jiān)管趨嚴(yán)將減少這兩項(xiàng)資金來源。政策對房企開 發(fā)貸、再融資、公司債等融資渠道的監(jiān)管逐步加強(qiáng),開發(fā)企業(yè)資金寬裕程度在降低,融資成本相對提高。

  第二,從開發(fā)投資增速相對銷售指標(biāo)的滯后性來看,銷售面 積增速的回落將逐步傳導(dǎo)至新開工、施工、竣工,房企投資行為偏謹(jǐn)慎。

  第三,去年供地較少的熱點(diǎn)城市可能加大土地供給,對開發(fā)投資增速的下滑有對沖作用;但 畢竟各路資金進(jìn)入土地市場的通道已慢慢被收窄或堵死,且占土地市場較大比例的三四線城市也不會大肆推地,因此我們判斷其主要為對沖而非主導(dǎo)作用,有利于支 撐開發(fā)投資增速小幅下滑。

  (夏丹為交通銀行金融研究中心房地產(chǎn)行業(yè)高級研究員,《中國房地產(chǎn)報(bào)》特約專家)

  (本文作者介紹:交通銀行發(fā)展研究部資深研究員、副總經(jīng)理、高級經(jīng)濟(jì)師,CPA非執(zhí)業(yè)會員。)

責(zé)任編輯:張彥如

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文章關(guān)鍵詞: 二手房 土地市場 商品房 限購 樓市
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