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富達國際（Fidelity International）分析師認為，中國新住宅銷售復蘇速度優于市場預期，對內需及宏觀經濟前景具重大意義。
以下為《線索Clues》對原文的摘錄：
富達國際：被延遲的購房需求推動中國樓市復蘇
中國新住宅銷售復蘇速度優于市場預期，富達國際分析師認為這對中國內需及宏觀經濟前景具重大意義。
受新冠疫情影響，2月份中國主要城市的住宅銷售量同比下滑90%，最近住宅銷售量已恢復至僅較正常水平低30%的狀態。累積數月的購房需求正開始逐步釋放。
圖1：中國房地產銷情（30大城市）富達國際預期一、二線城市將首先復蘇，因為這類城市的房產正以七到八折的價格銷售，以致成交規模遠勝三、四線等低線城市。盡管中國政府推出大規模刺激房產措施，以及中國樓市進入急速上升周期的可能性并不大，但仍可預期中國房地產市場表現將有所改善。
中產階級擴大、民眾尋求更佳的工作機會及醫療配套，一、二線等高線城市的人口有望長期持續增長。不少企業也已因此將企業發展重心轉到深圳、南京和杭州等一、二線高線城市。雖然這些城市也曾現新冠疫情，但最近這些區域的新房地產項目推售半天就被搶購一空。有跡象顯示，部分房地產商正在押注，以捕捉下一個地產上升周期，如最近在成都和北京進行的土地拍賣，由各大地產開發商所促成的成交價均遠高于拍賣開價。
經濟連動
房產復蘇有望帶動其他經濟范疇向好。雖然在整體中國國內生產總值（GDP）中，來自房產的比重在過去數年持續下跌，但目前房產業仍占中國大陸GDP約7%，如計入房地產相關的投資，占比則達到17%。
以鋼鐵需求為例，中國對鋼鐵的需求引領全球，其中約三分之一的需求來自中國的房地產市場。最近鋼鐵需求已恢復到1月農歷新年前的水平，但我們認為這主要受補庫存帶動，而非建筑工程，因此中國房地產市場在未來數季需進一步復蘇，才能消化這批新增的鋼鐵供應。
政策傾向支持但又態度審慎
至目前為止，政府已經推出一連串的刺激經濟政策，而且預計會持續下去。鑒于“房子是用來住的，不是用來炒的”政策方針仍在執行，并鼓勵銀行以貸款支持中小企，因此中小型企及廠商將有望受惠于獲新批貸款。
隨著經營環境逐步改善，我們預期中國再推出大規模量化寬松政策的機會偏低，除非新冠疫情再次惡化。雖然經濟增長放緩，以及失業率上升，但房貸市場所面對的系統性風險依然偏低。中國的家庭負債比率仍處相對較低水平，約占GDP的56%。若失業率進一步上升，房貸市場所面對的償債風險，仍較信用卡及其他消費貸款低。
地產企業債券的錯誤定價帶來投資機遇
富達國際認為目前的投資環境利好具充足現金流、高營運效率、低杠桿、低融資成本、持有一、二線城市的土地儲備和另類土地資產的強大、具防守性的國有房企。
與此同時，債市的估值開始顯得吸引。中國地產企業所發行的債券占整體亞洲高收益債市的一半，由于年初全球流動性枯竭，導致債券價格出現大幅錯置，年初至今債券評級屬BB級別的高收益地產債收益率平均升500個基點（5個百分點），B級別高收益內房債券的收益率更平均上升700個基點。
圖2：B級別及BB級別高收益地產債收益率今年均見升幅價格折讓與基本因素比較
相比之下，地產債于中國在岸債券市場的價格一直低于歷史平均水平。意味同一地產企業所發行的債券，其收益率于中國在岸債券市場和離岸債券市場間也可存在巨大差異，對投資者而言，出現價差或為罕見入市機遇。最近，我們發現優質的BB級別債券于在岸及離岸債券市場的價差約為500個基點，收益率曲線更相差1300個基點，雖然此后差距有所收窄。
從發債企業角度而言，地產企業可利用在岸債市的低成本融資環境，來增加企業自身的資金流動性，同時將有助減輕在離岸債市持有該企業債券的投資者之憂慮。
富達國際認為在今年余下的時間，預期離岸債券市場收益將較靚麗，而在岸債券市場的收益也將逐步改善，且仍具政策支持。基于基本面，離岸債現價折讓水平并不合理。
總體而言，我們認為地產企業沒有過高的杠桿，也沒有大規模違約的風險。近年中國的去杠桿化，對各企業于在岸債市和離岸債市所增加的融資額度均進行了嚴格的監管。
企業回購債券是另一利好因素，顯示企業充裕的流動性，及對市場前景的信心。有數家發債企業已宣布債券回購計劃，未來或會有更多企業加入此行列。企業所回購的債券大部分是短期債，發債企業傾向以折扣價購回債券并實時獲利，而非待數月后支付全額還債。
目前仍要留意的主要風險包括，中國以外國家或地區陸續爆發疫情或令新冠病毒全球大流行的時間進一步延長，又或中國出現第二輪爆發。中國政府對地產的審慎態度，或導致相關政策滯后出臺。此外，若中國已推出的刺激經濟政策效果未如預期，當地經濟的基本面或再轉差。
盡管面對宏觀經濟情況的挑戰，惟擁有強勁資產負債表、低資金成本、高營運效率、以及較專注發展高線城市的地產企業仍具不少發展機會。在未來數月，我們可能會看到債市供求趨正常化，或有助于上述的優質地產企業所發行的債券更勝一籌。
（線索Clues / 魯晗奕 實習編輯：樊文佳）
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責任編輯：魯晗奕
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