由于亞洲的電子商務(wù)銷量不斷增長，當(dāng)?shù)貙ΜF(xiàn)代倉庫設(shè)施的需求也源源不斷，這使亞洲工業(yè)地產(chǎn)市場成為受益者。雖然前景誘人，但投資者需要保持自制力，留意市場估值。

　　以下為《線索Clues》對原文的中譯版：

　　亞洲倉庫：電子商務(wù)的最佳區(qū)位（原標(biāo)題：Asian Warehouses: In The E-Commerce Sweet Spot 作者：瀚亞投資 / 權(quán)益收益組合經(jīng)理 Pearly Yap）

　　電子商務(wù)在亞太地區(qū)的發(fā)展突飛猛進(jìn)。2019年，該地區(qū)的電商銷售額增長25%，達(dá)到2.271萬億美元，占全球市場的64.3%。隨著網(wǎng)上購物不斷發(fā)展，商品的存儲已經(jīng)從實體店轉(zhuǎn)移到大型現(xiàn)代物流設(shè)施（分銷中心和備用庫存?zhèn)}庫）。在快速配送和降低成本的競爭中，許多公司開始轉(zhuǎn)向第三方物流（3PL）運營商，來直接向客戶分銷產(chǎn)品。

　　在這一方面，亞太地區(qū)處于世界領(lǐng)先地位。2018年，該地區(qū)的第三方物流收入為3588億美元，咨詢公司Armstrong & Associates預(yù)測，到2023年，該地區(qū)的第三方物流收入將進(jìn)一步增至5382億美元，年增長率達(dá)到8.4%。如此強勁的年增長率遠(yuǎn)高于任何其他地區(qū)或經(jīng)濟體，包括北美（7.7%）和歐洲（4.3%）。

　　通過引入現(xiàn)代物流技術(shù)，如機器人倉庫系統(tǒng)、采購分析和物聯(lián)網(wǎng)（IoT），第三方物流運營商可以進(jìn)一步降低運營成本并提高效率，從而縮短銷售和交貨時間，承擔(dān)更多的業(yè)務(wù)。然而，物流業(yè)的競爭非常激烈，主要的企業(yè)都在努力擴大市場份額，這給企業(yè)利潤帶來相當(dāng)大的壓力。同樣，電子商務(wù)企業(yè)也面臨著激烈的競爭。

　　對亞洲倉庫的需求與日俱增

　　因此，在日益興起的電商浪潮中，投資者們將注意力轉(zhuǎn)向?qū)嶓w物流設(shè)施，也就不足為奇了。

　　在今天的電商環(huán)境中，第三方物流運營商和電商公司通常需要比傳統(tǒng)倉庫用戶多三倍的空間來處理更多樣化的產(chǎn)品。然而，除了澳大利亞，整個亞太地區(qū)目前都嚴(yán)重缺乏現(xiàn)代物流設(shè)施。這種供需失衡的狀況表明，在未來兩年，對這類設(shè)施的需求將以每年6%（2018年為4%）的速度增長。

　　因此，物流設(shè)施的所有者——尤其是位于黃金地段的設(shè)施所有者——最有可能從中受益，這一點可以從2019年該地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的租金增長率看出（見圖）。

亞太物流設(shè)施租金增長率（部分地區(qū)）

　　中國的機遇

　　中國的物流地產(chǎn)市場處于此類增長機遇的前沿。自2013年以來，中國一直是世界上最大的電子商務(wù)市場。2019年，其在線銷售額約為1.935萬億美元，占全球市場的54.7%，幾乎是緊隨其后的五個國家（美國、英國、日本、韓國和德國）總和的兩倍。此外，這一增長趨勢沒有放緩的跡象。據(jù)研究公司eMarketer預(yù)測，到2023年，中國的電子商務(wù)銷售額將增至4.096萬億美元。

　　2018年，中國共有6.1億網(wǎng)購用戶和500億件包裹。為了繼續(xù)為國內(nèi)消費者提供快速配送服務(wù)（在城市群內(nèi)12小時，在全國范圍內(nèi)24小時），中國的第三方物流運營商和電子商務(wù)企業(yè)要求更多的物流和產(chǎn)業(yè)配送空間。

　　因此，雖然2019年經(jīng)濟增長放緩，商貿(mào)方面的不利因素也依然存在，但中國一級城市（北京、上海、廣州和深圳）的物流租賃市場仍在繼續(xù)增長（見圖）。

中國物流租賃指數(shù)

 　　從中期來看，由于嚴(yán)格的土地政策繼續(xù)限制一線城市新項目的供應(yīng)，我們預(yù)計一些電商企業(yè)和倉庫租戶會遷移到二線和三線城市的新工業(yè)地帶，甚至搬到更容易獲得土地的農(nóng)村地區(qū)。

　　舉個例子：2018年10月，阿里巴巴的物流部門菜鳥網(wǎng)絡(luò)（Cainiao Network）在江蘇省二線城市無錫開設(shè)了中國最大的自動化倉庫。700個機器人處理數(shù)千個包裹，并將包裹配送到華東地區(qū)200多個地點，這種世界級的設(shè)施為中國未來的自動化倉庫畫出了藍(lán)圖。

　　話雖如此，中國的電商物流倉庫大部分仍不發(fā)達(dá)，有報告顯示近98%的倉庫很老舊。因此，能夠升級現(xiàn)有物流空間并采用先進(jìn)技術(shù)的倉庫所有者很有可能脫穎而出。盡管仍處于測試階段，但無人機配送最終將使電子商務(wù)物流把握住偏遠(yuǎn)地區(qū)市場，畢竟那里的陸路運輸過于昂貴。

　　日本加速向現(xiàn)代物流設(shè)施轉(zhuǎn)型

　　物流設(shè)施方面的機遇不僅存在于發(fā)展中市場。在更成熟的日本市場，電子商務(wù)同樣正在擴張（2018年日本電商銷售額達(dá)18萬億日元，見圖），并且相對于美國、英國和中國等其他國家，其滲透率較低（6.2%），這兩個因素助長了對送貨上門的需求，因而提高了運輸成本。

電商市場規(guī)模及滲透率（2012年到2018年）

　　不僅如此，日本的卡車司機較短缺，現(xiàn)代物流設(shè)施也很匱乏（僅占全部物流設(shè)施的4.9%），這使得許多公司從陳舊的倉庫樓搬遷到黃金地段的現(xiàn)代設(shè)施所在地。大東京、大阪和名古屋等核心市場的空置率已經(jīng)下降，東京灣地區(qū)的空置率甚至在2019年降至零，這種情況自2008年以來還是首次發(fā)生。

　　如此蓬勃的租賃活動使投資者對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)的興趣愈發(fā)濃厚。據(jù)報道，2019年12月，美國紐文資產(chǎn)管理公司（Nuveen）以3.65億美元的價格買下了亞馬遜日本在大東京地區(qū)的備用庫存?zhèn)}庫。而在2019年7月早些時候，黑石集團以9.2億美元的價格從新加坡的豐樹集團（Mapletree）手中收購了一批日本倉庫。

　　我們相信，在日本的黃金地段，管理良好的工業(yè)地產(chǎn)會繼續(xù)保持穩(wěn)定的租金增長和高占有率。

　　嚴(yán)格挑選

　　長遠(yuǎn)來看，亞洲工業(yè)地產(chǎn)的前景還是很樂觀的。根據(jù)普華永道（PwC）和城市土地研究所（UrbanLand Institute）的一項調(diào)查顯示，機構(gòu)投資者認(rèn)為，在亞太，房地產(chǎn)行業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)和物流領(lǐng)域的投資前景最吸引人。

　　自2019年來，包括房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)理在內(nèi)的機構(gòu)投資者們開始大舉購買工業(yè)地產(chǎn)，他們希望能涉足對亞太地區(qū)物流設(shè)施的投資。

　　這種現(xiàn)象使工業(yè)地產(chǎn)的估值多次被推升至昂貴的水平。去年，亞洲工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金的平均市凈率大幅增長，如今的數(shù)值比過去5年的平均水平高出不止一個標(biāo)準(zhǔn)差。

　　不過，由于工業(yè)房地產(chǎn)的維護(hù)成本較低，因此，與零售和商業(yè)地產(chǎn)相比，工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金是一種彈性資產(chǎn)。鑒于其估值較高，我們目前仍以嚴(yán)格挑選的態(tài)度對待工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金。同時，我們一直在尋找新的機會和估值錯位，并且優(yōu)先選擇有政府支持的物流房地產(chǎn)投資信托基金（這種基金有強大的發(fā)展渠道和能力，且資產(chǎn)租賃情況良好）。目前我們的投資組合十分多元，包括橫跨亞太地區(qū)的零售、辦公和工業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金。

　　（線索Clues/ 李濤 實習(xí)編輯：樊文佳 編譯：林琰堯）

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責(zé)任編輯：魯晗奕