原標題：老洋房產業鏈奇觀 “老法師”撩動藏品情結 小中介依淮海路被催生
來源：21世紀經濟報道
高凈值客戶一般偏好整棟購買，而不喜歡購買公寓。有些房子買賣很頻繁，但真正品相好的孤品交易稀少，一般買入之后很難在市面上再次見到，買家傾向于長期持有收藏。
王四龍是個從事房地產交易近20年、老洋房交易10年以上的資深中介，自營房產中介門店——德易房地產經紀事務所——坐落于老上海地標建筑武康大樓邊，沿街不少俊男靚女在此地取景拍攝婚紗照。
他的門店距離老洋房云集的“衡復風貌區”不遠，緊鄰宋慶齡故居、巴金故居。地處長寧區，因著一條淮海中路與徐匯區隔街相望。
在這條街上，大大小小的房地產中介公司，多數都主營或兼營老洋房生意，卻較少見到一些明星地產中介公司的身影。原來，老洋房的交易市場雖然小，但并不是寡頭壟斷，無論大小中介都各有優勢。而由于涉及幾千萬、上億的大額交易，不少委托人希望更加低調一些，因此會托熟人找到當地小中介，這也形成了小中介生存的土壤。
不過業內都說，真正能成交的沒有幾家，很多家都是挖到了房源信息，卻最終因為各種原因不能完成交易。
當然，也有王四龍這樣中介界的“老法師”，對每套房子的前世今生如數家珍，也能搞定繁瑣的交易流程，每年總能成交幾套。
老洋房買賣的攔路虎之一是產權不明晰，而產權不明晰多是因為歷史問題。
珍品“冷場期” 由來
相對于浩如煙海的普通房產交易，老洋房中介們經營的“一畝三分地”非常有限。真正的收藏孤品——花園洋房——大概40套左右，加上新里洋房也才100套左右。如果說花園洋房是帶院子的獨棟，那么新里洋房指的是新式里弄，類似于現在的聯排別墅，價格比花園洋房稍低一些。老洋房的價格范圍浮動較大，便宜的十幾萬一個平米，而貴的會達到40萬-50萬元一平米。品相較好的一般價位在30萬元/平米以上，這樣算下來，一套300平米的房子價格在1億元左右。
市面上最貴的還數盛大集團陳天橋購入的那一套愚園路699號的花園洋房嚴家花園，建筑面積996.8平米，占地面積足足達到5380平米，花園面積之大世所僅見。很多中介都記得那年陳天橋的一個找房團隊在上海四處看房的情景，最終的確選出了珍品，并以2.8億元的人民幣成交。但也有中介說，這套房子近兩年又重出江湖，報價水漲船高，最終在2018年掛牌10億元，最終成交價略低于此數，到了下一任主人手中。中介們認為，這個價格也創造了當時上海單套住宅總價紀錄。
高凈值客戶一般偏好整棟購買，而不喜歡購買公寓。有些房子買賣很頻繁，但真正品相好的孤品交易稀少，一般買入之后很難在市面上再次見到，買家傾向于長期持有收藏。
王四龍的客戶們比較在意的“品相”指的一是周圍環境，二是是否有人文特點、是不是名人舊居、是不是保護建筑，三是更接地氣的一些條件，比如停車方便。難以想象的是，很多老洋房的外部環境其實是比較惡劣的，用王四龍的說法，看起來像“棚戶區”，里面住著“72家房客”。
在《安家》《偽裝者》等電視劇中頻頻露臉的內部裝修古典豪華的應公館在坊間傳聞也有一個“硬傷”——原先的花園面積經歷歷史更迭之后已經變成居民區，停車位難找。目前這套房子報價3.8億元，正在尋求買家。
“咨詢的人多，看的人少，最終成交的寥寥無幾。”王四龍形容老洋房買賣“只是看上去很美”。他說，這幾年中，2016年左右是個交易的高峰期，當年市場上1億元以上的老洋房交易了十幾套，王四龍也成交了幾單。猜想那時股市景氣，買家都頗有實力。但2017年之后行情逐漸轉淡。不少顧客被帶看之后，覺得老洋房被“祛魅”，沒有想象中的光彩照人，房子缺乏修繕，修整又要符合原來的房屋結構和風格，限制很多，最終80%的人還是選擇了價格更劃算的市區大平層。
此外，老洋房不少都需要補交出讓金，占到房子總價的20%-30%左右，也是一筆巨款。并且手續極為復雜，每套房子情況又不盡相同，難度甚至超過賣房子。用誰的身份去補款，以什么樣的形式去補款，不同方式最終的補繳金額各不相同。
客戶中除了海外華人和企業主，影視明星關注老洋房的也比較多，尤其是出生在上海，或者有老上海情結的明星，中介們也經常帶看，基本都是全款成交，沒有貸款。明星之間也會互相推介，都以擁有這樣的古典房子為傲。但近兩年隨著影視明星被嚴查稅收問題，在劇組的薪酬也被限制起來，因此這部分客源在減少。
還有一類買家是投資客性質的小開發商。原來，有些小型開發商在現金流充裕、又拿不到住宅建設用地的情況下，也會考慮購入老洋房，再尋找終端客戶，最終賺差價。更早之前，也有個人加入老洋房炒樓的行列，但因為上海2011年之后的限購政策，這類情況基本銷聲匿跡。
不少房主為了防止自家成為別人參觀游蕩的場所，設置了不少帶看門檻。倒沒有像電視劇里那樣人人需要驗資，但很多客戶是知名影視明星或者企業家，在江湖上也是有名有姓的，這時就不需要驗資。另外還有中介會支付業主或租客“看房費”，有時候是100元，有時候是500元，有些中介光是一套房子曾支付過萬的看房費。
“實心房”的拆解奧秘與難題
老洋房買賣的攔路虎之一是產權不明晰，而產權不明晰多是因為歷史問題。
王四龍遇到過一個案例，有套房產有11個產權人，買賣過程中，前面9個產權人已經簽字，但是第10個人拒絕，最終這筆交易還是前功盡棄。
另外，老洋房都是建設在新中國成立以前，而建國之后，不少舊時代的民營企業家將自己的家宅捐出，或者舉家遷往海外，這些房產被公有化，最終不少被分配給政府和軍隊家屬居住，而且居住非常緊湊，一個大房子里可以住十幾二十戶，每家住一小間。后者擁有使用權，他們在老洋房里結婚生子，不少人出生在這里，將此地視為自己的家。在90年代鄧小平南巡講話之后，上海陸續吸引外資，同時歡迎華僑回歸故里，當時只要有相關房產憑證，就可以辦理產證。所以就形成了產權和使用權分離的局面，這種房子也被中介圈稱為“實心房”。
王四龍也遇到過這種情況。L先生繼承的這套洋房是解放前其外公作為嫁妝送給他母親的，后經其努力于2002年取得了這套洋房的產權證，但因其他復雜原因，也成為了“實心房”。因為自己年齡也偏大且久居于香港，自取得產證起，他就打算把這套洋房賣掉，記得最早的掛牌價格為2000萬，當然因為實心房的原因，且居住房屋內人士身份的特殊，一直沒有成交的可能。
后來有個上海的遠房親戚表示有認識人能把這個實心房的問題解決，因為房屋本身的優質性，前前后后也有很多客戶表示意向，但都還是因為交易存在風險而放棄。
王四龍有位客戶在2010年愿意冒風險以6500萬元的價格購買這套房產，并且向L先生支付了700萬元定金。L先生收到定金非常激動，立即將這700萬元轉給了表示能解決產權問題的人。
可惜歷時近5年的時間，這個實心房的問題一直未能解決，收到700萬定金的“能人”也表示把這筆費用消耗殆盡。最終L先生不得不自己先賠付王四龍的客戶1400萬及相關利息。好在2016年因為部隊改革等機緣，房屋內的居民陸續搬離，當然也因為戶口問題L先生給予居民200萬元的補償。
在該洋房產權清晰后不久，L先生很快就找到合適的買家，沒想到最后的成交價格已達到了到手1.2億元之巨，算上稅費及地價成本，買家需要支付超過1.5億的成本。
還有些房子，老主人在舊時代娶了幾房妻子，后代很多，房產的歸屬連公證處也解決不了，很多親屬之間還在打官司。
市面上能接受上億價格的富豪有限，房子也是傳世之作非常稀有，老洋房買賣真的是完全靠緣分。
（作者：周炎炎 編輯：李伊琳）
責任編輯：孫劍嵩
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