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新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
2018年，僅房地產投資這一單個行業在需求端所貢獻的產值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產企業在行業政策與住房需求的周期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經營特點及成功經驗，并評比出其中的佼佼者，為行業中及其他行業的公司提供進一步高效發展的借鑒。
目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”。
萬科企業股份有限公司成立于1984年，經過三十余年的發展，已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商，公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。萬科位于此次“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第4位，其中公司規模效應方面明顯，和碧桂園等并列第1位；運營發展方面表現相對遲緩，位列33位；而盈利能力方面在TOP50中表現尚好，位列9位；萬科的財務表現一直較為穩健且可靠，位列第15位。
規模：土儲貨值已掉到第五位 收入增速表現一般
據克而瑞及公司公告數據，萬科在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為2540.6、6069.2、17992億元，在TOP50房企中分別位列第2、3、5位，頭部效應明顯。萬科多年來銷售額一直處在所有房企的首位，自從碧桂園和恒大搭上了“高周轉”和三四線大行情的歷史機遇，萬科又被“萬寶之爭”耽誤了一兩年，萬科目前的銷售規模已明顯落后于碧桂園和恒大。由于保利、融創等可售貨值的均價較高，萬科的儲備貨值更是掉到了第5位。
在一定程度上錯過了上一輪地產大牛市的情況下，萬科近兩年的拿地力度不小，就在以恒大為代表的高杠桿房企紛紛減少拿地的背景下，萬科在2018年拿地不降反升，超過向來激進的融創中國等居第二。
由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反映的是前兩年左右的銷售情況，萬科營收為2970.8億元，同比增速為25.2%，在2016大牛市的背景下，這一增速表現較為一般，明顯低于體量同樣龐大的碧桂園、恒大等。
截止2018年末，公司的總資金和凈資產分別達15285.79億元、2356.21億元，凈資產規模在所有房企中位列第三位。
發展：18年銷售增速顯著靠后 存貨周轉率下滑至0.28
萬科2018年拿地金額為2541億元，拿地面積為4681.4萬㎡，同比增長9.03%，拿地力度有所提升，而2017年拿地為4293.8萬㎡，拿地均價約為5427元/平米，較上年的6066元/平米降低10.5%。萬科全年銷售面積為4015.6萬㎡，銷售金額為6069.2億元，同比增長14.56%，這一增速在TOP50名單中明顯靠后，這在很大程度上拉低了萬科在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為2.78。總體看，全年的拿地面積依然高于銷售面積，可供開發的池子依然在擴大。
萬科的存貨周轉率表現相對較慢，近十年來均未能超過0.4，由于近期拿地力度大，銷售增速相對一般的原因，近兩年的存貨周轉率接連下滑至0.28。
結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。萬科收入儲備倍數為7.76（參照的是2018年收入），低于TOP50房企數據均值，而該數值2017年為11.24。
盈利：盈利能力穩定 股利支付率近年新低
萬科多年來細水長流，公司的盈利能力一直保持穩定且較好的狀態。2018年萬科銷售毛利率為37.48%、銷售凈利率16.55%、凈資產收益率（加權ROE）23.24%，各項盈利指標處在TOP50房企的中上游。不過，在頭部的幾家房企中，萬科的加權ROE表現一般，比碧桂園、恒大、融創的都要低一些，這跟萬科的杠桿率較低有關系，值得注意的是，這是萬科除2007年之外最高的ROE表現。
萬科近些年的股利支付率維持在40%左右，而2018年的支付率僅為30.8%，明顯低于前幾年的平均水平。
財務：融資成本明顯上升 資產負債率歷史新高
萬科今年中期平均融資成本較2017年明顯提升，為6.25%，甚至略高于TOP50房企平均融資成本均值6.24%，這使得多年來萬科保持著財務穩健、融資成本低的印象有所改變。2017年數據顯示，萬科平均融資成本為5.4%。
目前萬科賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有1884.17億元，短期債務為792億元，長期債務為1680億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，萬科短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.42，低于TOP50房企數據均值0.69。
凈負債率為30.89%，在TOP50中位列第五低的位置，遠低于均值90%。在銷售規模前幾的頭部房企中是最低的。值得注意的是，萬科的整體資產負債率卻達到了歷史最高值的84.59%，公司賬面合同負債高達5047億元，且公司整體的土地儲備多數分布在一二線城市，風險相對可控，財務較為穩健。
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