新浪財經(jīng)上市公司研究院  大眼樓管/肖恩

　　2018年，僅房地產(chǎn)投資這一單個行業(yè)在需求端所貢獻的產(chǎn)值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)政策與住房需求的周期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經(jīng)營特點及成功經(jīng)驗，并評比出其中的佼佼者，為行業(yè)中及其他行業(yè)的公司提供進一步高效發(fā)展的借鑒。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達幾百家，新浪財經(jīng)從中甄選出100家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業(yè)內(nèi)在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規(guī)模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務(wù)及風(fēng)險控制等，并最終形成“2019新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”。

　　龍湖集團1993年創(chuàng)建于重慶，發(fā)展于全國，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)，并試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域。2009年，龍湖集團控股有限公司于香港聯(lián)交所主板上市，2018年集團營業(yè)額逾1100億元，集團擁有雇員27000余人。龍湖集團位于此次“2019新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”榜單的第3位，其中公司規(guī)模效應(yīng)方面明顯，和融創(chuàng)、華潤等并列第6位；運營發(fā)展方面表現(xiàn)中等，位列27位；而盈利能力方面在TOP50中表現(xiàn)尚好，位列8位；且龍湖集團的財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，位列第3位。

　　規(guī)模：規(guī)模進入前十

　　據(jù)克而瑞及公司公告數(shù)據(jù)，龍湖集團在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為1121.5、2006.7、10614億元，在TOP50房企中分別位列第6、10、8位，頭部效應(yīng)明顯。龍湖集團近幾年發(fā)展速度迅猛，2016/2017/2018三年的銷售增速分別為62%、77%、29%，銷售規(guī)模一舉進入前十。由于龍湖的土地儲備大多數(shù)在一二線城市，其可售貨值的均價較高，龍湖集團的儲備貨值更是升到了第8位。

　　由于房地產(chǎn)從預(yù)售到結(jié)算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數(shù)房企2018年的業(yè)績收入反應(yīng)的是前兩年的銷售情況，龍湖集團營收為1163.13億元，同比增速為60.79%，在2016大牛市的背景下，這一增速表現(xiàn)較為突出，在頭部房企中僅低于融創(chuàng)和碧桂園。

　　截止2018年末，公司的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別達5068.84億元、1408.18億元，凈資產(chǎn)規(guī)模在所有房企中位列第7位。

　　發(fā)展：銷售增速有所放緩

　　龍湖集團2018年拿地金額為1121.5億元，拿地面積為2189萬㎡，同比增長8.21%，拿地力度有所提升，而2017年拿地為2023萬㎡。拿地均價約為5123元/平米，較上年的6426元/平米降低20.28%。龍湖集團全年銷售面積為1236.3萬㎡，銷售金額為2006.7億元，同比增長28.5%，這一增速在TOP50名單中較為靠后，相較于前兩年的高增長有所放緩。這在很大程度上拉低了龍湖集團在這一領(lǐng)域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為3.14。總體看，全年的拿地面積依然高于銷售面積，可供開發(fā)的池子依然在擴大。

　　龍湖集團的存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)相對一般，近十年來均未能超過0.5，近兩年的存貨周轉(zhuǎn)率接連下滑至0.37，但這一周轉(zhuǎn)率水平在頭部房企中是比較高的。

　　結(jié)算儲備倍數(shù)是評估一家房企未來業(yè)績保障實力的系數(shù)，主要包括土儲貨值及已售未結(jié)算的存貨。龍湖集團收入儲備倍數(shù)為10.1（參照的是2018年收入），略低于主流房企數(shù)據(jù)均值，而該數(shù)值2017年為12.83。

　　盈利：低負債率拉低ROE

　　龍湖集團盈利能力一直保持穩(wěn)定且較好的狀態(tài)。2018年龍湖集團銷售毛利率為34.14%、銷售凈利率17.96%、凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)ROE）21.33%，各項盈利指標(biāo)處在TOP50房企的中上游。不過在頭部的幾家房企中，龍湖集團的加權(quán)ROE表現(xiàn)一般，比碧桂園、恒大、融創(chuàng)的都要低一些，這跟龍湖集團的杠桿率較低有關(guān)系。

　　龍湖集團近些年的股利支付率呈逐漸走高趨勢，而2018年的支付率僅為36.24%，較2017基本持平。

　　財務(wù)：融資成本穩(wěn)定 凈負債率較低

　　龍湖集團今年中期平均融資成本較2017年變化不大，為4.55%，明顯低于TOP50房企平均融資成本均值6.24%，這使得多年來龍湖集團保持著財務(wù)穩(wěn)健、融資成本低的印象。2017年數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團平均融資成本為4.5%。

　　目前龍湖集團賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有451億元，短期債務(wù)為117億元，長期債務(wù)為1081億元。短期償債壓力指數(shù)是評估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，龍湖集團短期償債壓力指數(shù)（短期債務(wù)/賬面資金）為0.26，低于TOP50房企數(shù)據(jù)均值0.69。

　　凈負債率為53.05%，在TOP50中位列第13低位，明顯低于均值90%。在銷售規(guī)模前幾的頭部房企中處在較低位置。值得注意的是，龍湖集團的整體資產(chǎn)負債率僅有72.22%，公司賬面合同負債高達1134億元，且公司整體的土地儲備多數(shù)分布在一二線城市，風(fēng)險相對可控，財務(wù)較為穩(wěn)健。