新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
2018年，僅房地產投資這一單個行業在需求端所貢獻的產值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產企業在行業政策與住房需求的周期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經營特點及成功經驗，并評比出其中的佼佼者，為行業中及其他行業的公司提供進一步高效發展的借鑒。
目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”。
新城控股集團1993年創立于江蘇常州，現總部設于上海。經過26年的快速發展，成為跨足住宅地產和商業地產的綜合性房地產集團，連續十年位列中國房地產行業前20強，目前總資產超人民幣2900億元。新城控股位于此次“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第5位，其中公司規模效應方面較為明顯，列第10位；運營發展方面表現相對領先，位列10位；而盈利能力方面在TOP50中表現最好，位列1位；且新城控股的財務表現較為穩健，位列第14位。
規模：結算收入增速明顯低于前幾年銷售增速
據克而瑞及公司公告數據，新城控股在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為1112.2、2204.3、9397億元，在TOP50房企中分別位列第7、8、9位，經過近幾年的快速發展，頭部效應較為明顯。新城控股搭上了“高周轉”和三四線大行情的歷史機遇，銷售規模及土儲貨值一躍進入前十，也是除碧桂園之外，前十中唯一主要土地儲備分布在三四線的開發商。
趕上了地產牛市的甜頭讓新城控股信心倍增，就在以恒大為代表的高杠桿房企紛紛減少拿地的背景下，新城控股在2018年拿地不降反升，盡管拿地金額增長較少，但拿地面積增長了約40.7%，因此，拿地成本也明顯下降。
由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，新城控股營收為541.33億元，同比增速為33.58%，在2016大牛市的背景下，這一增速表現較為一般，明顯低于前幾年公司的銷售額增速。
截止2018年末，公司的總資產和凈資產分別達3303.2億元、509.6億元，凈資產規模在所有房企中位列第21位。
發展：銷售拿地快速擴張 存貨周轉率陡然下滑
新城控股2018年拿地金額為1112.2億元，拿地面積為4773.2萬㎡，同比增長40.7%，拿地力度繼續提升，而2017年拿地為3392.46萬㎡。拿地均價約為2330元/平米，較上年的3175元/平米降低26.6%。新城控股全年銷售面積為1791萬㎡，銷售金額為2204億元，同比增長74.9%，這一增速在TOP50名單中位列第10，全年銷售均價與拿地均價之比為5.28。總體看，全年的拿地面積依然大幅高于銷售面積，可供開發的池子依然在快速擴大。
新城控股的存貨周轉率表現相對較快，前些年均未能低于0.5，由于近幾年拿地力度大，土地儲備增多，存貨周轉率接連下滑至0.31的低位。不過，這也在一定程度上增厚了公司未來的業績保障倍數。
結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。新城控股收入儲備倍數為19.54（參照的是2018年收入），低于主流房企數據均值，而該數值2017年為19.13。
盈利：盈利能力突進 超高ROE或難持續
新城控股近幾年借著三四線的東風，盈利突飛猛進。2018年新城控股銷售毛利率為36.69%、銷售凈利率22.55%、凈資產收益率（加權ROE）41.91%，各項盈利指標處在TOP50房企的上游。在頭部的幾家房企中，新城控股的加權ROE表現位列第一，這也是新城控股除上市以來最高的ROE表現。
新城控股自上市以來股利支付率逐年上升，而2018年的支付率為32.1%，公司整體的分紅政策系相對穩健向好。
財務：融資成本明顯上升 萬億土儲風險待觀察
新城控股今年中期平均融資成本較2017年明顯提升，為6.47%，甚至略高于TOP50房企平均融資成本均值6.24%，2017年數據顯示，新城控股平均融資成本為5.32%。
目前新城控股賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有454.09億元，短期債務為130億元，長期債務為503.54億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，新城控股短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.29，低于TOP50房企數據均值0.69。
凈負債率為35.25%，在TOP50中位列第8低位，遠低于均值90%。在銷售規模前幾的頭部房企中僅高于萬科、華潤和中海。公司賬面預收賬款高達1182.31億元，但公司整體的土地儲備多數分布在三四線城市，土儲貨值達近1萬億的情況下風險有待觀察。
責任編輯：公司觀察
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