新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
2018年，僅房地產投資這一單個行業在需求端所貢獻的產值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產企業在行業政策與住房需求的周期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經營特點及成功經驗，并評比出其中的佼佼者，為行業中及其他行業的公司提供進一步高效發展的借鑒。
目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，并最終形成“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”。
保利地產是國內較早從事不動產投資開發的企業之一，旗下有“保利地產”品牌，公司致力于打造“不動產生態發展平臺”，以扎實的不動產投資、開發、運營、資本運作能力為基礎，提供基于行業生態系統的綜合服務，與客戶美好生活同行。保利地產位于此次“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第9位，其中公司規模效應方面明顯，和碧桂園、萬科等并列第1位；運營發展方面表現較為遲緩，位列43位；而盈利能力方面在TOP50中表現中等，位列22位；且保利地產的財務表現一直較為穩健，位列第24位。
規模：銷售增速掉隊 營收規模排名或被融創反超
據克而瑞及公司公告數據，保利地產在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為1834.8、4050、22524億元，在TOP50房企中分別位列第4、6、3位，頭部效應明顯。保利地產多年來銷售額一直在“招保萬金”的名聲下穩居前十，自從碧桂園和恒大搭上了“高周轉”和三四線大行情的歷史機遇，融創近年來的狼性擴張，“招保萬金”似乎已難有當年的“統治力”，除了萬科“余威”尚在，其余的銷售面積均在前五開外了。保利地產2018年的銷售面積已降至第6位。由于保利、融創等可售貨值的均價較高，保利地產的儲備貨值目前排在第3位。
由于房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反應的是前兩年的銷售情況，保利地產營收為1945.55億元，同比增速為32.66%，歸母凈利潤189.04億元，同比增長20.92%，在2016大牛市的背景下，這一增速表現中規中矩，明顯低于體量同樣龐大的碧桂園、融創、恒大、龍湖等。考慮到融創近些年的高速增長，未來一兩年融創的營收規模超越保利地產的概率很大。
截止2018年末，公司的總資金和凈資產分別達8464.94億元、1864.94億元，凈資產規模在所有房企中位列第4位。
發展：銷售與拿地價格之比低 利潤率或承壓
保利地產2018年拿地金額為1834.8億元，拿地面積為3064.7萬㎡，同比下滑16.5%，拿地力度有所減弱，而2017年拿地則為3670.3萬㎡。拿地均價約為5986.88元/平米，較上年的5812元/平米基本持平。保利地產全年銷售面積為2715.3萬㎡，銷售金額為4050億元，同比增長28.57%，這一增速在TOP50名單中明顯靠后，這在很大程度上拉低了保利地產在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為2.49，在銷售規模前十大房企中僅高于中海地產，利潤空間或承壓。總體看，全年的拿地面積依然高于銷售面積，可供開發的池子依然在擴大。
保利地產的存貨周轉率表現相對較慢，近十年來均未能超過0.4，大多數時間在0.29左右波動。結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的系數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。保利地產收入儲備倍數為13.12（參照的是2018年收入），略高于TOP50房企數據均值12.23，而公司該數值2017年為14.35。
盈利：ROE在前十中墊底 分紅政策穩定
同萬科相似的是，保利地產多年來細水長流，公司的盈利能力一直保持相對穩定狀態。2018年保利地產銷售毛利率為32.48%、銷售凈利率13.44%、凈資產收益率（加權ROE）16.63%，各項盈利指標處在TOP50房企的中游。在頭部的幾家房企中，保利地產的加權ROE表現墊底，比碧桂園、恒大、融創、萬科等都要明顯偏低，這跟保利地產的杠桿率較低有關系，盡管近兩年有所回升，但保利地產近年來的加權ROE表現大致看來呈下降趨勢。
保利地產近些年的股利支付率維持在31.46%左右，而2015-2018年的支付率均為30%，盡管股利支付率不算很高，但基本上維持了一個穩定的分紅政策。2006年上市以來，累計分紅13次，共計分紅272.42億元。
財務：短期債務壓力不大 長期債務超兩千億
保利地產今年中期平均融資成本較2017年有所提升，為5.03%，明顯低于TOP50房企平均融資成本均值6.24%，這使得多年來保利地產保持著財務穩健、融資成本低的印象。2017年數據顯示，保利地產平均融資成本為4.82%。
目前保利地產賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有1134.31億元，短期債務為487.18億元，長期債務高達2149億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，保利地產短期償債壓力指數（短期債務/賬面資金）為0.43，低于TOP50房企數據均值0.69。
凈負債率為80.55%，在TOP50中位列中游，略低于均值90%。在銷售規模前幾的頭部房企中是較高的，僅次于近幾年快速突進的恒大及融創等。值得注意的是，保利地產的整體資產負債率卻達到了歷史最高區域80%附近，公司賬面預收賬款達2997.95億元，且公司整體的土地儲備多數分布在一二線城市，風險相對可控，財務較為穩健。
責任編輯：公司觀察
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