[房企TOP50]萬(wàn)科：銷售增速掉隊(duì) 融資成本升高明顯

　　[房企TOP50]華潤(rùn)置地：低杠桿、低周轉(zhuǎn)率拉低ROE水平

　　[房企TOP50]碧桂園：周轉(zhuǎn)率降至新低 土儲(chǔ)多在三四線

　　新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 出品

　　改革開(kāi)放41年來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來(lái)，我國(guó)居民的居住條件得到了顯著的改善，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前人均居住建筑面積已經(jīng)高達(dá)40平方米左右。

　　不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其拉動(dòng)的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占我國(guó)GDP近四分之一。在以萬(wàn)科、碧桂園、中國(guó)恒大為代表的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里，在深化改革開(kāi)放的紅利下，市場(chǎng)主體所迸發(fā)出來(lái)的活力是巨大的。2018年，僅房地產(chǎn)投資這一單個(gè)行業(yè)在需求端所貢獻(xiàn)的產(chǎn)值就超過(guò)12萬(wàn)億，在如此龐大的體量下，是許多優(yōu)秀的、實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司，這些市場(chǎng)主體的過(guò)去和現(xiàn)在為我國(guó)未來(lái)進(jìn)一步深化改革開(kāi)放提供了很好的參考實(shí)例。

　　因此深入剖析、對(duì)比分析各主要頭部房企顯得尤為必要。目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財(cái)經(jīng)從中甄選出100家主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（考慮到中梁控股的體量較大，且已遞交上市材料，故將其納入考察范圍），并站在投資者的角度，對(duì)各公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力及企業(yè)內(nèi)在投資價(jià)值進(jìn)行全面的歸納和分析。其中的各項(xiàng)維度包括：運(yùn)營(yíng)規(guī)模、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、盈利能力、財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)控制等，并最終形成“2019新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50”。通過(guò)分析找到各個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及成功經(jīng)驗(yàn)，并評(píng)比出其中的佼佼者，為行業(yè)中及其他行業(yè)的公司提供進(jìn)一步高效發(fā)展的借鑒。

　　從運(yùn)營(yíng)規(guī)模表現(xiàn)來(lái)看，TOP50上市房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模繼續(xù)快速增長(zhǎng)，頭部效應(yīng)愈發(fā)明顯。合同銷售金額、營(yíng)業(yè)收入、資產(chǎn)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，年末總資產(chǎn)超過(guò)千億的企業(yè)有57家，約占上市房企資產(chǎn)總量的27%，超過(guò)3000億的企業(yè)有14家，超過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)有4家，依次是中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科和綠地控股。銷售規(guī)模方面，超千億規(guī)模的房企已達(dá)到31家，碧桂園、萬(wàn)科、恒大均超過(guò)5000億元，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截止2018年底，土儲(chǔ)貨值超過(guò)萬(wàn)億的房企達(dá)8家，超過(guò)5000億元的達(dá)22家，權(quán)益土地儲(chǔ)備超過(guò)5000億元有12家。過(guò)去一年，上市房企的凈資產(chǎn)快速增長(zhǎng)，僅凈資產(chǎn)就超過(guò)千億的房企達(dá)11家。

　　在成長(zhǎng)及經(jīng)營(yíng)績(jī)效方面，盡管相較于2017年增速有所回落，但2018年上市房企平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。雖然拿地面積及金額增速放緩明顯，但全年的銷售增速依然亮眼，即使是體量已超過(guò)5000億的碧桂園、萬(wàn)科、恒大過(guò)去一年的銷售額同比增速也達(dá)到了32.48%、14.56%、10.1%。值得注意的是，全年的拿地面積與銷售面積之比的均值依然達(dá)到1.63，可供頭部房企開(kāi)發(fā)的土儲(chǔ)面積依然在增加。隨著2018年土地市場(chǎng)降溫，TOP50房企銷售均價(jià)與拿地均價(jià)之比達(dá)到3.35的水平。2018年末，存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.31和0.21，同2017年相比，有所下降。

　　結(jié)算儲(chǔ)備倍數(shù)是評(píng)估一家房企未來(lái)業(yè)績(jī)保障實(shí)力的系數(shù)，主要包括土儲(chǔ)貨值及已售未結(jié)算的存貨。TOP50房企平均收入儲(chǔ)備倍數(shù)為12.23（參照的是2018年收入），可供結(jié)算計(jì)入營(yíng)收的儲(chǔ)備較為充足。在未考慮如佳兆業(yè)的舊改土儲(chǔ)沒(méi)有計(jì)入報(bào)表等部分特殊情況的條件下，合景泰富集團(tuán)的業(yè)績(jī)儲(chǔ)備倍數(shù)最高，達(dá)到40.63，而華夏幸福由于特殊的開(kāi)發(fā)模式的原因，業(yè)績(jī)儲(chǔ)備倍數(shù)僅為3.38位列TOP50最后。

　　在財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)控制上，上市房企債務(wù)指標(biāo)總體平穩(wěn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2018年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，償債風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%，較2017年年上升3.04個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個(gè)百分點(diǎn)。陸家嘴、恒大、富力地產(chǎn)、金科股份等面臨的短期償債壓力較大，佳兆業(yè)、大悅城、中南建設(shè)等凈負(fù)債率明顯偏高。

　　2018年，在TOP50上市房企中，平均加權(quán)融資成本為6.24%。其中，中梁控股的平均融資成本最高，達(dá)到9.9%，其后分別為朗詩(shī)綠色集團(tuán)（9.8%）、佳兆業(yè)集團(tuán)（8.42%）、榮盛發(fā)展（8.2%）、中國(guó)恒大（8.18%）。而九龍倉(cāng)集團(tuán)、中海、華潤(rùn)、龍湖等房企融資成本位于最低的行業(yè)。

　　盈利能力方面，上市房企外延擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，頭部房企盈利突出。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個(gè)百分點(diǎn)。2018年，新浪財(cái)經(jīng)價(jià)值榜TOP50房企中，平均毛利率、凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）分別達(dá)到34%、16%、18.8%，其中新城控股憑借著41.19%的ROE高居榜首，相比之下，綠城中國(guó)的加權(quán)ROE僅為3.71%。

　　TOP50房企過(guò)去一年的股利支付率平均值為33%，多數(shù)房企的分紅政策較為穩(wěn)定，近兩年的股利支付率也較為可觀。其中，陸家嘴、金科股份、綠城中國(guó)的分紅率達(dá)到50%左右，陽(yáng)光城的股利支付率僅8%。

　　附一：2019新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50單項(xiàng)榜

　　2019新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50之A股十強(qiáng)

　　2019新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50之H股十強(qiáng)

　　2019新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50之運(yùn)營(yíng)規(guī)模十強(qiáng)

　　2019新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50之盈利能力十強(qiáng)

　　2019新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50之財(cái)務(wù)風(fēng)控十強(qiáng)

　　附二：評(píng)測(cè)指標(biāo)體系說(shuō)明

　　根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的商業(yè)模式及開(kāi)發(fā)流程，此次評(píng)測(cè)將評(píng)價(jià)體系總體設(shè)定為“2個(gè)層次、4個(gè)維度”的框架。

　　其中，第一個(gè)層次，即一級(jí)標(biāo)題所包含的4個(gè)維度分別為：企業(yè)規(guī)模、成長(zhǎng)潛力及運(yùn)營(yíng)績(jī)效、盈利能力、財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　第二個(gè)層次，即二級(jí)標(biāo)題為個(gè)一級(jí)標(biāo)題下再單設(shè)多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如一級(jí)標(biāo)題“盈利能力”下設(shè)銷售毛利率、凈利潤(rùn)率、ROE等參考指標(biāo)。各一級(jí)標(biāo)題、相應(yīng)的二級(jí)標(biāo)題及各自的權(quán)重情況如下：

　　運(yùn)營(yíng)規(guī)模：拿地金額，土儲(chǔ)貨值，銷售金額，營(yíng)業(yè)收入，股東權(quán)益。

　　成長(zhǎng)及經(jīng)營(yíng)績(jī)效：拿地面積同比增速，收入儲(chǔ)備倍數(shù)，銷售金額同比增速，拿地面積/銷售面積，拿地價(jià)格/銷售價(jià)格，存貨周轉(zhuǎn)率，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流。

　　盈利能力：凈資產(chǎn)收益率，股利支付率，銷售毛利率，銷售凈利潤(rùn)率，歸母凈利潤(rùn)增速。

　　財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)控制：一二線土儲(chǔ)占比，短期償債壓力，凈負(fù)債率，資產(chǎn)負(fù)債率，平均融資成本。

責(zé)任編輯：公司觀察