罕見房價“止跌令”！大降價求促銷？已有城市出手管理斷崖式降價，十種做法被禁止

　　來源：證券時報網

　　張達 

　　盡管近期部分熱點二線城市樓市成交火爆，但部分三四線城市則成交低迷，樓市分化格局更加明顯。在去化壓力下，部分三四線城市的部分樓盤采取了降價促銷手段，有的甚至因降價幅度過大而擾亂了市場預期。

　　日前，網傳恩施市房地產協會發布了《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的“紅頭”文件，針對社會反映比較強烈的斷崖式降價問題進行了調查核實，對十條降價現象提出預警和相應的整改措施，房協還表示將協助主管部門對備案價格的下限底價進行制度性約束，確定良性的降價幅度比例區間。

　　對此，證券時報記者致電恩施市住建局求證，相關負責人表示：“市房協房價預警文件屬實，我看過，這是市房協根據市場情況自己發布的。” 

　　業內人士認為，恩施市此次文件體現了穩房價、穩預期、穩市場的導向，整體樓市政策以穩定為主，穩定其實是雙向調節，房價過快上漲和過快下跌都不允許，應該基于市場規劃和調控目標在合理區間波動。

　　此外，恩施位于湖北省西部，屬于典型三四線城市。此次限制降價的做法，也被認為反映出政府部門“托市”的思路。官方數據顯示，2018年恩施州GDP總量為871億元，是湖北省唯一一個未過千億的市州。去年恩施州GDP增速為6.2%，同樣是省內最低水平。恩施市是恩施州下轄8個縣市之一，也是恩施州政府所在地。

　　湖北恩施市發布房價止跌令

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　　日前，網傳湖北省恩施市房地產協會發布了《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的“紅頭”文件，文件指出，最近，隨著上市樓盤逐漸增多，銷售去化逐漸減少，各房企面臨銷售壓力增大的情況下，各項目樓盤采取了不同的銷售方式和手段。其中，有部分樓盤采取大幅降價的辦法促銷，這些做法已引起社會廣泛關注并給恩施房地產市場帶來不利的影響。

　　針對社會反映強烈的斷崖式降價問題，近日，恩施市房協組織相關人員對部分樓盤進行了調查核實，通報了相關問題并提出預警。

　　恩施市房地產協會列出了部分樓盤降價現象的十條主要表現：

　　1、高價備案，低價開盤，降幅800-1200元每平方米

　　2、分期預售和銷售，前后價差300-500元每平方米

　　3、無故不按市場規律辦事，開盤價整體同比下降200-500元每平方米

　　4、標注低價吸引客戶，實為銷售噱頭，引起市場大幅波動和購房預期變化

　　5、不按成本和價格規律定價，綜合成本與實際售價形成巨大反差，給自身留下不可持續發展空間，走入開發銷售的歧途

　　6、以蓄客為由提前釋放低價信息，甚至未辦預售證即變相收取押金和辦卡

　　7、以分銷、電銷等方式與第三方合作進行降價，用工程款抵扣房、內部福利特價房等形式變相降價擾亂市場

　　8、采取甩賣價格拋售，成交價在4000-4500元每平方米之間，對整個市場預期形成不良影響

　　9、采取不正當銷售手段將銷售人員安排至其他售樓部外進行拉客，影響極其惡劣

　　10、違反相關規范，將樓層涉及高度降低至2.7米左右，為后期購房者入住埋下矛盾隱患。

　　對此，恩施市房地產協會對以上問題和現象的企業發出警示，并要求相關企業采取整改措施，糾正當前惡意競爭的市場亂象。

　　具體措施包括四條：

　　1、要求所有開盤在售企業自查糾偏

　　2、房協將對全市已開票樓盤進行專項暗訪和調查，將調查結果上報

　　3、對自查糾正不力，造成市場影響嚴重的樓盤，房協將提請業務主管部門采取相關措施予以遏制

　　4、房協將協助主管部門分地價、分區位對備案價格的下限低價進行制度性約束，確定良性的降價幅度比例區間

　　另據澎湃新聞報道，恩施市房地產協會周姓會長10日下午就此向記者表示，該通知是協會內部的自律性要求，號召房地產開發企業自覺遵守相關的規定，不能陡然地把房子價格降得太低。

　　針對網傳恩施市房協發布的《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》，證券時報記者致電恩施市住建局求證，相關負責人表示：“市房協房價預警文件屬實，我看過，這是市房協根據市場情況自己發布的。”

　　據了解，恩施市是恩施土家族苗族自治州（簡稱恩施州）的州政府所在地，全州政治、經濟、文化中心和交通樞紐。恩施州是湖北省唯一的少數民族自治州，位于湖北省西南部，全州有恩施、利川2個縣級市和建始、巴東、宣恩、咸豐、來鳳、鶴峰6個縣。據國盛證券統計，恩施州2017年常住人口336.1萬人，近3年年均增速0.4%；2018年GDP 871.0億元，增速僅為 6.2%，全省最低。

　　恩施止跌令體現穩房價信號

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　　中原地產首席分析師張大偉指出，恩施只是全國一個不發達城市的代表，屬于三四線城市中經濟相對落后區域，對房地產有一定依賴度。不過，恩施并不是第一個發布止跌令的城市，此前，江西省贛州市贛縣區住建局也向房企下發過“停止特價房銷售”的通知，要求房企停止低于申報價格的“特價房”銷售；安徽合肥、蕪湖、碭山等地個別樓盤也因降價被當地主管部門要求不得降價或給與處罰。“這些現象背后最核心的原因是房地產降價帶來地方土地財政難題。”張大偉說。

　　對于湖北恩施市房協發布的止跌令，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，體現了穩房價、穩預期、穩市場的導向。單純看政策原文，似乎是一種干預降價的做法，但從文件總結的10個降價行為（備案開盤價差大、期房現房價差大、去年今年價差大、宣傳預期價差大、成本實銷價差大、無證低價銷售、特殊房源降價誤導、不正當銷售、降價也掉價等）來看，其中一些降價行為違反了房屋銷售和穩定市場的規則，顯然是政府需要管控的。

　　在嚴躍進看來，恩施市此次文件進一步體現了“穩房價”的概念，即房價過快上漲和過快下跌都不允許，房價應該基于市場規劃和調控目標，在合理區間波動。

　　此前，住建部對于房價上漲過快的10個城市進行了預警提示，部分城市已經加碼調控政策，蘇州更是因房價、地價波動較大而納入國家統計局“70+1”房價監控范圍，并且全年漲幅不得超過5%。蘇州還表示，2個月過渡期內樓市的幾大指標得不到控制，7月后調控會即刻加碼，包括擴大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。此外，蘇州房地產長效調控機制方案已上報住建部。

　　“整體樓市政策以穩定為主，穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。”張大偉說。

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責任編輯：陳志杰