重磅發(fā)布！2019新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50

　　[房企TOP50]萬科：銷售增速掉隊 融資成本升高明顯

　　[房企TOP50]碧桂園：周轉(zhuǎn)率降至新低 土儲多在三四線

       [房企TOP50]金地集團:規(guī)模掉隊 拿地價高利潤率承壓

       [房企TOP50]保利地產(chǎn)：銷售額掉出前五 盈利能力一般

       [房企TOP50]龍湖集團：財務(wù)穩(wěn)健 低杠桿拉低ROE

       [房企TOP50]新城控股:結(jié)算增速低于預(yù)期 高ROE難持續(xù)

       [房企TOP50]中海地產(chǎn):結(jié)算收入增速慢 ROE創(chuàng)十年最低

　　新浪財經(jīng)上市公司研究院  大眼樓管/肖恩　　

　　2018年，僅房地產(chǎn)投資這一單個行業(yè)在需求端所貢獻的產(chǎn)值就超過12萬億元，在如此龐大的體量下，是大量的房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)政策與住房需求的周期搖擺中奮力前行。通過分析找到各個公司的經(jīng)營特點及成功經(jīng)驗，并評比出其中的佼佼者，為行業(yè)中及其他行業(yè)的公司提供進一步高效發(fā)展的借鑒。

　　目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達幾百家，新浪財經(jīng)從中甄選出100家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業(yè)內(nèi)在價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規(guī)模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務(wù)及風(fēng)險控制等，并最終形成“2019新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”。

　　華潤置地1994年，華潤置地于北京成立，1996年在香港聯(lián)交所上市。2010年，香港恒生指數(shù)有限公司把華潤置地納入恒生指數(shù)成份股主，營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營、物業(yè)服務(wù)等。華潤置地名列此次“2019新浪財經(jīng)上市房企價值榜TOP50”榜單的第1位，其中公司規(guī)模效應(yīng)方面明顯，和龍湖等并列第6位；運營發(fā)展方面表現(xiàn)相對緩慢，位列39位；而盈利能力方面在TOP50中表現(xiàn)良好，和龍光等并列2位；且華潤置地的財務(wù)表現(xiàn)一直非常穩(wěn)健，位列第1位。

　　規(guī)模：土地儲備規(guī)模有待提高  僅為18年銷售額的3倍

　　據(jù)克而瑞及公司公告數(shù)據(jù)，華潤置地在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為1513.5、2106、6704億元，在TOP50房企中分別位列第5、9、14位，頭部效應(yīng)較為明顯，位列第6位。從排名中可以看出，華潤置地近兩年的拿地力度明顯強于其所處的其余規(guī)模排名，這或許與公司的整體土地儲備并不十分充足有關(guān)，由于新城控股、世茂房地產(chǎn)近年拿地節(jié)奏明顯較快，華潤置地的儲備貨值更是掉到了第14位。

　　由于房地產(chǎn)從預(yù)售到結(jié)算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數(shù)房企2018年的業(yè)績收入反映的是前兩年的銷售情況，華潤置地營收為1216億元，同比增速為18.7%，在2016大牛市的背景下，這一增速表現(xiàn)較為一般，低于體量同樣龐大的碧桂園、融創(chuàng)、恒大、龍湖、中海等。

　　截止2018年末，公司的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別達6557.43億元、1807.05億元，凈資產(chǎn)規(guī)模在所有房企中位列第5位。

　　發(fā)展：18年銷售增速靠后  存貨周轉(zhuǎn)率下滑至0.24

　　華潤置地2018年拿地金額為1513.5億元，拿地面積為2213萬㎡，同比增長84.9%，拿地力度提升明顯，而2017年拿地僅為1197萬㎡。拿地均價約為5932元/平米，較上年的8340元/平米降低29%。華潤置地全年銷售面積為1205.9萬㎡，銷售金額為2106億元，同比增長22.3%，這一增速在TOP50名單中明顯靠后，這在很大程度上拉低了華潤置地在這一領(lǐng)域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為2.94。總體看，全年的拿地面積接近于銷售面積的一倍，可供開發(fā)的池子依然在擴大。

　　華潤置地的存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)相對較慢，近十年來均未能超過0.4，由于近期拿地力度大，銷售增速相對不高的原因，近兩年的存貨周轉(zhuǎn)率接連下滑至0.24。

　　結(jié)算儲備倍數(shù)是評估一家房企未來業(yè)績保障實力的系數(shù)，主要包括土儲貨值及已售未結(jié)算的存貨。華潤置地收入儲備倍數(shù)為7.09（參照的是2018年收入），低于主流房企數(shù)據(jù)均值，而該數(shù)值2017年為5.92。

　　盈利：盈利能力穩(wěn)定  低周轉(zhuǎn)、低杠桿拉低ROE

　　華潤置地多年來細水長流，公司的盈利能力一直保持穩(wěn)定且較好的狀態(tài)。2018年華潤置地盈利表現(xiàn)向好，銷售毛利率為43.39%、銷售凈利率22.43%、凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)ROE）18.38%，各項盈利指標(biāo)處在TOP50房企的中上游。在頭部的幾家房企中，華潤置地的加權(quán)ROE表現(xiàn)一般，比碧桂園、新城、融創(chuàng)、龍湖的都要低一些，這跟華潤置地的杠桿率較低、周轉(zhuǎn)率較慢有關(guān)系，不過，這是華潤置地上市以來除2013年之外最高的ROE表現(xiàn)。

　　華潤置地近些年的股利支付率維持在30%左右，2018年的支付率為31.12%，整體保持著一個較為穩(wěn)定的分紅政策。

　　財務(wù)：融資成本維持低水平 資產(chǎn)負債率歷史新高

　　華潤置地2018年平均融資成本較2017年稍有提升，為4.47%，大幅低于TOP50房企平均融資成本均值6.24%，多年來華潤置地保持著財務(wù)穩(wěn)健、融資成本低的印象。2017年數(shù)據(jù)顯示，華潤置地平均融資成本為4.16%。

　　目前華潤置地賬面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有710億元，短期債務(wù)為221億元，長期債務(wù)為1101億元。短期償債壓力指數(shù)是評估一家房企一年內(nèi)的債務(wù)壓力情況，華潤置地短期償債壓力指數(shù)（短期債務(wù)/賬面資金）為0.31，低于TOP50房企數(shù)據(jù)均值0.69。

　　凈負債率為33.87%，在TOP50中位列第7低位，遠低于均值90%。在銷售規(guī)模前幾的頭部房企中僅高于中海地產(chǎn)、萬科兩家房企。值得注意的是，盡管華潤置地的整體資產(chǎn)負債率僅有72.44，這在房企中屬于低水平，但卻達到了公司上市以來的最高值，公司賬面合同負債高達1923億元，且公司整體的土地儲備多數(shù)分布在一二線城市，風(fēng)險相對可控，財務(wù)穩(wěn)健。