三線忙托底、二線打補丁、一線管市場 樓市因城施策調控分化加速

　　21世紀經濟報道 宋興國 北京報道

　　進入2019年以來，三四線城市不時發布有托底性質的樓市政策。同時，一些熱點二線城市和強三線城市，開始了新的一輪調控加碼。政策已經相對嚴厲的一線城市，則在加大整頓市場秩序。不過，樓市調控的總基調沒有變化。

　　圖/宋文輝 攝

　　“止跌令”再現。

　　近日，湖北省恩施州恩施市房地產協會發布《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》，列舉了包括“高價備案低價開盤”等十類“擾亂恩施房地產市場開發秩序，不利于恩施房地產市場健康穩定發展”的做法，并要求相關企業采取切實可行的整改措施，糾正當前惡意競爭的市場亂象。

　　盡管此后恩施市房協和當地住建部門相關人員均向媒體解釋表示，這是房協出臺的“自律性文件”，但分析人士指出，此舉“托底”意味明顯。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年1-4月份，受易居研究院監測的三四線城市房價漲幅為9.7%，遠遠小于2017年的高位水平，同時也低于全國10.2%的平均水平。

　　另外，1到5月，三四線城市累計成交面積同比下降 13%，相比一線上漲42%，二線微跌1%，頹勢明顯。此類文件進一步體現了“穩房價”的概念，即房價過快上漲和過快下跌都不允許，而房價應該基于市場規劃和調控目標，在合理區間波動。后續預計三四線城市還會有各類穩定房價的做法。

　　不同城市調控分化加劇

　　恩施市房地產協會的文件列舉了十類“擾亂恩施房地產市場開發秩序、不利于恩施房地產市場健康穩定發展”的做法。

　　具體包括，“高價備案低價開盤，下調價格在800-1200元/平米之間；預售和銷售價格不同，降幅在300-500元/平米之間；有的樓盤整體價格較去年下滑200-500元/平米”等。

　　恩施位于湖北省西部，地處鄂、湘、渝三省（市）交匯處，屬于典型三四線城市。根據恩施州房地產業協會發布的市場報告，2018年度，恩施市新建商品住宅成交面積138.86萬平方米，與2017年同期相比上漲15.70%；新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米，與2017年度成交均價相比上漲23.59%，樓市可謂量價齊升。

　　這也刺激了當地開發商的開發熱情。數據顯示，2018年恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬方，近三年來首次高過銷售面積。

　　但好景不長，根據中國房地產業協會“中國房價行情”APP顯示，恩施市近一個月以來，新房與二手房成交價格分別下降了0.32%和1.58%。

　　聯系到文件中此次限制降價的做法，多位地產人士均向記者表示，此舉顯然有為當地樓市“托市”的意味。

　　這只是2019年房地產行業頻繁調控的一個縮影。中原地產研究中心統計數據顯示，5月份全國房地產行業調控高達41次，4月份達60次，2019年前5個月，房地產行業發布調控政策高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

　　其中，調控分化的趨勢越來越明顯。21世紀經濟報道記者注意到，進入2019年以來，市場不時傳出有三四線城市發布樓市托底性質的政策。

　　近日，多家媒體報道稱南京市高淳區將放開限購，對外地購房者不再有社保或者個稅的要求。外地人在高淳區買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照，即可開具購房證明。2月，安徽阜陽被發現2019 年之后掛牌的土地出讓公告均取消限價條款。同一時期，廣東清遠也發文上調公積金貸款額度。

　　某房企在南京的負責人告訴21世紀經濟報道，由于高淳區遠離南京市主城區，實際上更適合作為一個單獨的三四線城市市場來看待，此前樓市表現一般。

　　同策咨詢研究總監張宏偉表示，對于三四線城市來講，2019年以來因為庫存壓力較大，市場銷售期拉長，房價回落預期明顯，樓市政策可能會迎來更多調整，寬松力度可能較大。

　　而在三四線城市忙于“托底”的同時，以蘇州為代表的一些熱點二線城市和強三線城市，則開始了新的一輪調控加碼。

　　近日，5月掛牌出讓土地建筑面積同比大幅上升43%的東莞，發布了新的土拍規則。要求土地拍賣報價達到最高上限后，將不再簡單采取“價高者得”的方式，而是使用“終次報價”規則，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則，確定競得人。

　　此外，此前樓市火熱的蘇州，在5月中旬以來連續多次調控。房價漲幅同比連續在統計局70城中居首的西安，也在近期發文開始嚴查購房資格。

　　對此，華創證券認為，從去年后半年的地產嚴控到年初以來的精準施策，地方政府房市調控政策逐漸呈現分化趨勢，依據當地市場情況具體施為，地方政策更加富有彈性。

　　樓市調控總基調不變

　　盡管地方政策開始出現明顯的分化，但多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出，樓市調控的總基調沒有變化。

　　這首先體現在中央層面。在一季度樓市升溫苗頭顯現的背景下，4月19日中央政治局會議再次強調“房住不炒”。

　　此后，按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部在4月對6個城市進行預警提示的基礎上，又在5月對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　在融資渠道方面，5月17日銀保監會印發《關于開展 “鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》強調，商業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地產融資。5月末，也有消息傳出，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。

　　這也使得5月房企融資數據明顯下降，通策研究院數據顯示，5月份40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較于4月，融資總額下降52.07%。

　　張宏偉認為，暫停發債的源頭來自于近期房企和土地市場的“反常”。

　　“3、4月份土地市場太火了，如果沒有監管，市場存在風險，預計房企融資后期會略有收緊。”張宏偉說。

　　“調控的大基調沒有變，3、4月樓市剛有‘小陽春’說法的時候，高層就再次強調‘房住不炒’，部分城市土地市場熱度較高，就收緊了融資渠道，顯示出穩房價穩預期穩地價的整體方向一直沒有變化。”一位東部房企高管人士向21世紀經濟報道記者表示。

　　上述高管人士表示，目前來看，調控政策趨向于多元化，限售限價限購政策、公積金政策和整頓市場秩序等調控手段頻出，在三四線可能會有“托底”嘗試，熱點二線城市“打補丁”的同時，政策已經相對嚴厲的一線城市，則在市場秩序整頓上，投入了比較大的精力。

　　21世紀經濟報道記者注意到，北京市住建委近日又查處了20家違規發布房源信息的房地產中介，2019年已依法對183家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。

　　而對于后續的政策走向，上述高管人士表示，因城施策試點是否擴圍，試點城市房價調控目標如何落實，長效機制逐步建立的背景下限價等短效措施如何退出等，都值得關注。

　　（編輯：李博）

　　（本文來自于21財經）

責任編輯：魏雨