大眼樓管“千億上新”系列：

　　2020房企銷售年榜：千億房企增至43家 萬科被恒大超越成老三

　　千億上新|龍光集團增速下滑 加碼城市更新尋增長點

　　千億上新|新力控股銷售權益比僅48% 明股實債嫌疑大

　　千億上新|合景泰富銷售權益比降至62% 建筑成本持續(xù)縮減

　　千億上新|時代中國9成銷售來自廣東 清遠大量土儲去化緩慢

　　排名下滑|藍光發(fā)展勉強守住千億 連踩兩條紅線高息債頑疾待解

　　排名下滑|遠洋集團千億之后增長熄火 土地成本攀升業(yè)績難釋放

　　千億上新|中駿集團權益比低壓縮盈利 靠商業(yè)勾地深度下沉三四線

　　千億上新| 禹洲集團銷售權益比64% 2020H1新增土儲地價占售價8成

　　千億上新|佳兆業(yè)深耕粵港澳大灣區(qū) 利潤空間減少

　　千億上新|華發(fā)股份華東區(qū)域土儲緊張 融資成本下降卻踩兩條紅線

　　出品：大眼樓管

　　作者：青檸

　　年初長達四個月左右的疫情加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應”。在數(shù)百家小房企走向破產(chǎn)的同時，規(guī)模房企憑借良好的抗風險能力順利挺過寒冬，疫后銷售強勁反彈，最終全年的銷售目標并未受到太大影響，甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千億房企由去年的34家升至43家，有進有出，排名也較此前發(fā)生了較大變化。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，43家千億房企共實現(xiàn)全口徑銷售額100877.78億元，較去年同期的89637.81億元同比增長12.54%。

　　新力控股2010 年成立于南昌，成立不過10年時間，2015年時公司的合約銷售僅45億元，之后在2016年-2018年，公司三年的銷售增長率達到258.44%、165.41%和107.26%，2020年，公司以1137.3億元的合約銷售首次邁入千億陣營，增長速率由2019年的3.04%增至24.4%。2015年以來，公司復合增長率達到90.78%，表現(xiàn)較好。

　　約40%銷售集中在江西，在南昌市占率超20%。2020中報數(shù)據(jù)顯示，新力控股的權益合約銷售額主要集中在全國四大區(qū)域，其中江西省40.5%，大灣區(qū)15.5%，長三角區(qū)域占27.5%，華中華西及其他地區(qū)合計占比16.5%。而2019年，四大區(qū)域的銷售占比分別為54.3%、23.9%、10.7%和11.1%。大本營江西地區(qū)的銷售占比在有所下降，外拓取得一定的成效，但單一地區(qū)依賴度依然較高。新力控股在江西的銷售主要來自于南昌，2019年報數(shù)據(jù)顯示，新力在南昌的應占權益合約銷售額202.5億元（約占當年權益合約銷售的44.89%），而當年南昌市商品住宅成交量約908億元，公司的南昌市占率高達22.3%。

　　下沉江西、粵港澳及長三角區(qū)域三四線城市，警惕去化風險。截至2020年6月30日，新力控股的權益土地儲備面積約1533.67萬平方米，對照2020年的銷售水平來看，可以滿足三年左右的需求。其中，在江西省的權益土地儲備面積為493.48萬平方米，占總土地儲備的32.2%，而南昌市土地儲備占到江西省內(nèi)的74.2%，這一占比較2019年的82.97%進一步下降。除了南昌，新力正逐漸向省內(nèi)低能級城市下沉，包括贛州、景德鎮(zhèn)、撫州、吉安等。

　　截至2020年6月末，新力控股在粵港澳、長三角區(qū)域的土地儲備分別達到31%、19.9%，布局更加均衡。但值得注意的是，公司在這兩個都市圈的投資相對分散，并且更多的集中在低能級城市，惠州土儲占比達到26.4%，而廣州、珠海、深圳均在1%左右；在長三角中，蘇州相對高一點，達到7%，無錫、諸暨、合肥占比在2%-3%左右，其余城市則均不到1%。

　　銷售權益比不到50%，盈利與規(guī)模不匹配。2020年上半年，新力控股的銷售權益比例僅48.37%， 2019年為49.34%。公司雖然銷售規(guī)模增長較快，但權益比較低，導致回款率低、利潤與規(guī)模不匹配。2018年起，公司的銷售額便超800億元，但2018年-2019年的營業(yè)收入分別為84.16億元、269.92億元，凈利潤分別為4.14億元、19.58億元，當期凈利潤率僅6.59%、7.46%，遠低于行業(yè)平均水平。

　　少數(shù)股東回報率與母公司股東回報率差距大，明股實債嫌疑大。公司不到50%的權益比，報表透明度不高，存在著較大的利潤調節(jié)空間。由于合營聯(lián)營規(guī)模的擴大，新力的少數(shù)股東權益持續(xù)增長，2019年大幅增長723.95%至67.29億元，約占權益總額的45.17%，但少數(shù)股東損益卻持續(xù)下降，2019年僅0.57億元，占凈利潤總額的2.83%，少數(shù)股東ROE和母公司股東ROE分別為0.85%、23.97%。而對比萬科可知，其近幾年內(nèi)的少數(shù)股東回報率與母公司股東回報率相差最大在4個百分點左右，每年基本相差不多。若二者相差太多，放在地產(chǎn)行業(yè)來看，少數(shù)股東權益的“異常”通常認為存在明股實債的嫌疑較大。同時得益于少數(shù)股東權益的暴增，公司的凈負債率也在短期內(nèi)大幅下降，2019年由此前的237.9%驟降至67%。