出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

　　作者：陳憲

　　鑫苑服務(wù)年報繼續(xù)難產(chǎn)。

　　5月26日，鑫苑服務(wù)再度發(fā)布公告，稱延期至5月31日刊發(fā)的年報可能進一步發(fā)生變動。公司需要更多時間確定與若干關(guān)連交易有關(guān)的事宜，持續(xù)進行的獨立審查導致2020年全年業(yè)績不太可能在2021年7月前完成或刊發(fā)。鑫苑服務(wù)將繼續(xù)停牌。

　　在物管圈，背靠房企關(guān)聯(lián)交易比例高，一度被外界視作“背靠大樹好乘涼”的象征，但這把雙刃劍長期被大家忽略的另一面很可能就要被鑫苑服務(wù)揭開。

　　年報難產(chǎn)主要是因為關(guān)聯(lián)交易

　　除了鑫苑服務(wù)，A+H共計45家物業(yè)股目前的年報均以發(fā)布完畢。

　　從鑫苑服務(wù)4月1日發(fā)布的未經(jīng)審計年報業(yè)績來看，2020年鑫苑服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入6.6億元，同比增長24%；實現(xiàn)年內(nèi)溢利1.38億元，同比增長68.7%。同期盈利水平也有所提升。毛利率為40%，較上年同期提高2.2個百分點；凈利率為20.9%，較上年同期提高5.6個百分點。

　　雖然營收增速不高，但公司凈利潤增長達到行業(yè)平均水平，同時盈利能力也有所提升。從這份業(yè)績“初稿”看，年報難產(chǎn)似乎與自身業(yè)績無關(guān)。

　　鑫苑服務(wù)在港交所公告稱，公司需要更多時間確定與若干關(guān)連交易有關(guān)的事宜，并考慮其對財務(wù)報表的任何引申影響（如有），以及向核數(shù)師提供有關(guān)上述事宜的更多資料。公司審核委員會目前正在其顧問的協(xié)助下對相關(guān)交易展開獨立審查，估計2020年全年業(yè)績不太可能在2021年7月前完成或刊發(fā)。

　　寥寥幾句，關(guān)鍵點在于關(guān)聯(lián)交易。

　　目前鑫苑地產(chǎn)（鑫苑置業(yè)控股）持有鑫苑服務(wù)約52.86%的股權(quán)，是為公司控股股東。物業(yè)管理公司與母公司的關(guān)聯(lián)交易一直都是物業(yè)管理行業(yè)的“特色”。現(xiàn)階段背靠房企被看做是擁有“關(guān)聯(lián)輸血”一大利器，但這把雙刃劍長期被大家忽略的另一面很可能就要被鑫苑服務(wù)揭開。

　　物業(yè)對房地產(chǎn)的依賴分為兩方面看待：一是關(guān)聯(lián)面積的輸送，但不產(chǎn)生直接收入，這依賴的主要是開發(fā)商的影響力。二是圍繞開發(fā)商的非業(yè)主增值服務(wù)，與關(guān)聯(lián)方產(chǎn)生直接收入。

　　以鑫苑服務(wù)2020年中報為例，公司對鑫苑地產(chǎn)集團的直接收入僅4652萬元，占總收入的比重達到17.8%，往期該指標也保持在20%以下，比普遍的30%關(guān)聯(lián)收入比重要低不少。鑫苑服務(wù)似乎對地產(chǎn)的依賴度不高，從近年來新增的面積數(shù)據(jù)顯示也是如此。

　　鑫苑地產(chǎn)集團輸送的面積占比雖高，但近年來增長緩慢，驅(qū)動主要來自于獨立第三方，尤其是2020年。2016—2019年鑫苑服務(wù)在管總建筑面積中，來自母公司的貢獻占比分別為85.49%、82.23%、74.63%、73.8%。2020年中報顯示22.05百萬平方米總在管面積中，41.8%來自于獨立第三方，貢獻收入比例僅為20.8%，出現(xiàn)了嚴重的剪刀差。這體現(xiàn)了鑫苑服務(wù)一定程度上對地產(chǎn)影響力的依賴。

　　業(yè)務(wù)方面母子的關(guān)聯(lián)依賴度在下降，鑫苑集團一直試圖在其他方面“找補”。

　　2020年9月17日，鑫苑服務(wù)與鑫苑地產(chǎn)控股訂立車位獨家銷售合作協(xié)議。鑫苑置業(yè)集團同意指定鑫苑服務(wù)作為合作期限內(nèi)總共4066個指定車位的獨家銷售合作方，但鑫苑服務(wù)需分期支付人民幣2.06億元的可退還合作誠意金，占中期現(xiàn)金等價物的30%。外界質(zhì)疑其是在變相為500億負債壓頂?shù)啮卧分玫丶偫А?/p>

　　2021年1月25日，鑫苑服務(wù)擬向鑫苑置地旗下的北京愛接力注資3000萬元，獲得20%股權(quán)。同時公司同步向交易對手方配售新股。值得注意的是，北京愛接力2019年虧損3053萬元，公司采用了預期市銷率得到標的整體估值1.2億元。但這筆交易在2月份配售完成后，又突然于3月8日終止。交易的反復或許已經(jīng)暴露了鑫苑服務(wù)與母公司之間的糾結(jié)端倪。

　　5月20日，沒有等來年報，鑫苑服務(wù)公司秘書許倚濱先行離職。

　　鑫苑置業(yè)自身難保

　　鑫苑系兩家上市公司鑫苑服務(wù)、鑫苑置業(yè)年報雙雙難產(chǎn)。有意思的是鑫苑置地通過媒體發(fā)布了2020年業(yè)績新聞稿，試圖“穩(wěn)定人心”。

　　2020年鑫苑置地實現(xiàn)營業(yè)收入86.6億元，較去年的173.2億元營收幾乎腰斬。業(yè)績不佳，這一點在鑫苑（中國）置業(yè)有限公司披露債券半年度報告中早有預告。上半年受疫情影響，本期交付收入大幅降低。報告期內(nèi)實現(xiàn)營收21.6億元，較上年同期減少43.17%；歸屬母公司股東的凈利潤為2156.82萬元，較上年同期減少91.33%。

　　鑫苑置業(yè)作為河南知名房企，曾與建業(yè)地產(chǎn)、正商地產(chǎn)齊名，近幾年銷售額徘徊在230億元左右，導致掉隊明顯。2016-2019年，鑫苑置業(yè)營收增速從34%一路下降至12%，同期凈利潤兩度負增長。業(yè)績停滯不前的同時，負債規(guī)模卻在不斷攀升。

　　2019年數(shù)據(jù)顯示，鑫苑置業(yè)總負債規(guī)模達到了462億元，其中短期借款及長期借貸即期為104.9億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅46.22億元，現(xiàn)金短債缺口較大。

　　鑫苑置業(yè)在新聞稿中宣稱，2020年末鑫苑置業(yè)有息負債金額較2019年下降15%，凈負債率從2020年三季度的99%大幅下降到71%；現(xiàn)金短債比為1.13，三道紅線兩條為綠。但事實如何，還待正式年報出爐。

　　在降負債之外，另一個突出的點是鑫苑置業(yè)持續(xù)高息發(fā)債，融資利率維持高位。2020年9月，公司發(fā)行了一筆金額約3億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為14.5%。今年1月25日再次發(fā)行一筆1.7億美元的有限票據(jù)，利率為14%。而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年以來，房企海外發(fā)行美元債的平均成本在6%左右。

　　唇亡齒寒，鑫苑服務(wù)的年報能否順利發(fā)出來還看鑫苑置業(yè)。